Сделки купли-продажи жилья на вторичном рынке сопровождаются многочисленными документами и характеризуются сложными процессами регистрации. В этих условиях неудивительно, что часто возникают случаи мошенничества или представления о недействительности сделки. Внезапное появление наследника, недееспособность собственника, отсутствие согласия супруга — все это может оставить вас без квартиры или денег. Причем по нескольким юридическим причинам.
Прежде чем купить квартиру, получите полные ответы на 10 вопросов от продавца: 1. кто является продавцом в сделке — собственник или маклер?
2. кто может распоряжаться недвижимостью?
3. каков семейный статус владельца?
4. есть ли дети, проживающие в квартире?
5. кто еще прописан и/или фактически проживает в квартире?
6. почему владелец продает квартиру и какова цена?
7. имеет ли недвижимость какой-либо вес?
8. как застрахована ответственность брокера?
9. насколько сделка является страховым риском?
10. кто сопровождает сделку, сколько это стоит и кто платит?
Подробнее о том, на что следует обратить внимание.
Кто является продавцом в сделке — владелец или брокер?
Если интересы продавца представляет брокер, проверьте его репутацию и полномочия. Изучите официальный сайт конторы, почитайте отзывы клиентов, обратите внимание на их коммуникабельность и готовность предоставить всю запрашиваемую документацию. Покажите свой договор или доверенность. Добросовестный брокер в кратчайшие сроки познакомит вас с владельцем и подтвердит его полномочия.
ВАЖНО: Ни в коем случае не вносите залог маклеру. Вы должны получить деньги от владельца квартиры и доказательства. В противном случае вы рискуете потерять и залог, и квартиру, так как она может быть продана другому покупателю. Авансовые платежи могут быть возвращены.
Кто может распоряжаться недвижимостью?
Только собственник или законный представитель может переуступить (продать, передать или унаследовать) недвижимость. При этом доверенное лицо может определить право представлять интересы собственника в различных делах, подавать, получать и подписывать документы от его имени, но не право продавать недвижимость. Убедитесь, что право на продажу конкретного имущества прямо указывает на доверенность.
Обратите внимание на срок действия. Обычно доверенности выдаются на один год, но могут быть и бессрочными. Действовать по доверенности может только лицо, которому она выдана. Доверенность должна быть нотариально заверена.
Важно: не стоит халатно zy проверять действительность одной нотариальной регистрации или прямой доверенности нотариуса в Интернете. Владелец недвижимости запоминает ее, а брокер хранит копию. Помните, что представитель продавца должен предоставить оригинал доверенности. Не принимайте заверенную копию.
Если выбранная квартира не приватизирована, дождитесь, пока жильцы узаконят свои права собственности. Неприватизированные дома принадлежат государству, и по факту жильцы не имеют права их продавать. Не предпринимайте никаких действий до приватизации. В частности, не делайте вкладов. Во-первых, право на приватизацию имеет каждый родственник родителей, проживающий в квартире. Во-вторых, некоторые из них могут быть приватизированы. Отстоять свои права вы сможете только в суде.
С 2016 года недвижимость идентифицируется по выписке из Единого государственного реестра. На нее сегодня ссылаются все владельцы недвижимости. Если собственников много, все они должны продать свои доли и подписать договор купли-продажи.
Важно! Попросите брокера или собственника предоставить вам свежую котировку, так как со времени последней версии копии все могло измениться. Вы можете заказать котировки онлайн.
Каков семейный статус владельца? Все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов. Если владелец недвижимости состоит в официальном браке или впоследствии разошелся с момента приобретения недвижимости, нотариальное согласие на продажу квартиры супруга (бывшего супруга) является обязательным.
Исключение составляют свадебные контракты, в которых четко прописаны имущественные права супругов. Однако, как показывает судебная практика, это легко оспорить. Поэтому рекомендуется давать согласие.
Важно! Смена супругов и детей от предыдущих браков в истории квартиры, насыщенная личная жизнь владельца должны вас насторожить. Возможно, вам стоит поискать другой вариант.
У вас есть дети, проживающие в квартире? Если у вас есть дети, прописанные и проживающие в квартире, вам необходима помощь юриста, специализирующегося в этой области. Вопросы, связанные с продажей недвижимости несовершеннолетними, очень запутаны и сложны с юридической точки зрения. В любом случае вам необходимо убедиться в том, что органы комиссии дали согласие на сделку.
Кто еще прописан и/или фактически проживает в квартире? В некоторых случаях люди оставляют за собой право пользования квартирой даже после ее продажи. Примером может служить долгосрочный договор аренды квартиры. В нем оговаривается, что в случае смены владельца квартиры за арендатором сохраняется право проживания в ней. Или завещание, когда квартира переходит к владельцу на условиях проживания третьих лиц. К сожалению, самостоятельно узнать эти условия очень сложно. В любом случае попросите у продавца выписку из жилищной книги жилищно-хозяйственного отдела.
Важно! Продавец обязан указать в договоре купли-продажи всех лиц, имеющих право пользования квартирой. Это важное условие договора. Если он утаит такую информацию, суд будет на стороне покупателя и может расторгнуть договор в его пользу.
Почему владелец продает квартиру и какова ее цена? Поговорите с владельцем и узнайте, почему квартира продается. Обычно это расширение жилплощади или переезд со взрослыми детьми. Это нормальная практика. Однако если планы продавца связаны с выплатой долгов, переездом в квартиру меньшей площади или в ту же квартиру, но в другом районе, это должно вас насторожить. Фактором отношения также является цена, которая значительно ниже рыночной.
Важно: всегда разговаривайте с соседями. Возможно, владелец скрывает привлекательного соседа или капающую крышу.
Есть ли на квартире весы? В коридор ЕГРН включаются все весовые категории квартиры. Ограничить права собственника в пользу третьих лиц могут следующие факторы
В случае ипотеки покупка недвижимости согласовывается с банком. С одной стороны, на приобретение квартиры уходит больше времени. С другой стороны, юристы банка тщательно проверяют документацию.
Во всех остальных случаях рекомендуется выбрать другой вариант жилья.
Как застрахована ответственность брокера? Добросовестные брокеры страхуют свои риски. Если у вашей конторы есть такая страховка, вы гарантированно получите часть денег обратно, если суд признает сделку недействительной. Почему только несколько?
Потому что договоры на миллионы рублей включают в себя весь перечень страховых случаев и ограничение ответственности перед клиентом. И в вашем случае сумма покрытия может оказаться недостаточной для покрытия всего ущерба. Внимательно запрашивайте и изучайте страховой полис брокера. Однако наличие такой страховки может быть записано как преимущество брокера, с которым вы решите работать.
Как я могу гарантировать риск сделки?
При недобросовестной сделке по покупке недвижимости вы можете закрыть титульный залог в ответ на риск потери средств. Однако это требует дополнительных расходов и может быть компенсировано только в судебном порядке.
Сделки на рынке недвижимости предполагают оформление множества документов и согласование с различными инстанциями. Это могут быть банки, органы опеки и участники цепочки взаимосвязанных сделок. Как правило, брокеры сопровождают сделку за соответствующее вознаграждение.
Поэтому агентские соглашения должны быть четко сформулированы. В них должны быть четко прописаны обязательства брокера по оплате услуг внешних экспертов, расходы, связанные с оформлением документации, и объем предоставляемой поддержки.
Это далеко не все вопросы, которые могут возникнуть при покупке квартиры. В любом случае придерживайтесь правил. Если что-то удивляет, не устраивает, будьте подозрительны, откажитесь от этой квартиры и поищите другой вариант.