Ипотека — это залог имущества, созданный на основании закона или договора. Она предоставляется кредитору и другим кредиторам должника, чьи требования не защищены ипотекой. Если должник нарушает свои гарантированные обязательства, ипотечный кредитор имеет право изъять заложенное имущество и ликвидировать его.
Ипотечный кредитор (кредитор с обеспеченным обязательством) имеет право на удовлетворение своих финансовых требований к должнику из стоимости заложенного имущества в приоритетном порядке перед другими кредиторами ипотечного кредитора, за исключениями, установленными федеральным законом.
Для ипотечных кредитов изданы специальные федеральные законы. 102-ФЗ от 16. 07. 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который содержит основные правила ипотечного кредитования.
Общие правила договора обычно применяются к договорам об ипотеке только в тех случаях, когда положений закона недостаточно. Например, статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации об управлении похвалой применяется к ипотеке, поскольку закон не содержит соответствующих положений.
Несмотря на то, что ипотека основана на законе или договоре, ответственность по ней наступает только с момента государственной регистрации.
Как заключить договор об ипотеке
Составьте договор в виде документа, подписанного сторонами. Включите в него все ключевые условия.
— Цель предоставления ипотечного кредита и его денежная оценка,
— Права ипотечного кредитора, дата и номер государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре юридических лиц,
— Характер, размер и срок исполнения гарантированных обязательств.
Целесообразно согласовать и другие условия договора. Это не является обязательным, но снижает риск возникновения разногласий в будущем. Например, об использовании и содержании залогового имущества и его отчуждении.
Ипотечные договоры не обязательно регистрировать, но они должны быть зарегистрированы как весовые. В некоторых случаях договор об ипотеке должен быть заверен. Например, если закладная обеспечивает обязательства должника по нотариально заверенному договору.
Когда создается закладная в виде связочной массы?
Ипотека как связующий груз имущества возникает с момента государственной регистрации, то есть с момента появления соответствующей записи в Едином государственном реестре юридических лиц.
Если гарантированное обязательство возникло после регистрации ипотеки, то права ипотечного кредитора возникают с момента возникновения обязательства.
По договору об ипотеке может быть заложено практически любое имущество — большинство участков, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, парковочные места. Закон не запрещает закладывать будущую недвижимость. Однако такие цели могут быть риском, который кредиторы должны учитывать при заключении договора.
Правила об ипотеке также обычно действуют в отношении залога права аренды имущества и права требования к участникам акционерного общества.
Части неделимого имущества, то есть имущества, которое не может быть разделено в натуре без изменения его назначения, не могут быть заложены. Например, неделимыми могут быть квартиры и нежилые помещения.
Можно ли взять объекты незавершенного строительства?
Да, объекты незавершенного строительства могут быть заложены, если они возведены в соответствии с требованиями российского законодательства. Если вы берете объект незавершенного строительства, то по тому же договору должен быть обесценен участок под ним. Если ипотечный кредитор сдает этот участок в аренду, то право аренды передается в залог.
Примечание: Если объект достраивается после установления ипотеки, ипотека считается действительной, а объект заложенным в окончательной форме.
Требования, защищаемые ипотекой
Во многих случаях ипотека обеспечивает обязательства, вытекающие из договора купли-продажи или договора займа, но по общему правилу она может обеспечивать и обязательства, вытекающие из других договоров, в том числе из причинения вреда.
Ипотека полностью или частично обеспечивает основной долг, как это определено в договоре. Если она рекомендована для получения кредита или процентного займа, то обеспечивает выплату процентов за их использование.
Кроме того, если договором специально не определено иное, ипотечный кредит обеспечивает выплату суммы, причитающейся ипотечному кредитору, в виде
— Убытки или штрафы за неисполнение или ненадлежащее исполнение гарантированных обязанностей,
— проценты за незаконное использование иностранных средств,
— расходы на обращение взыскания и ликвидацию заложенного имущества.
Обязательства по налогам, сборам или оплате коммунальных услуг, относящихся к имуществу, если залог был осуществлен по поручению ломбарда для страхования имущества, его содержания и/или хранения или возврата в соответствии с условиями договора или в соответствии с необходимостью обеспечения сохранности заложенного имущества обязательства могут быть компенсированы за счет заложенного имущества.
По общему правилу, закладная обеспечивает требования в той мере, в какой они удовлетворяются закладной.
Как может быть наложен арест на закладную?
Если заемщик нарушает гарантированное обязательство, ипотечный кредитор имеет право наложить арест на закладную.
По общему правилу, арест должен осуществляться в судебном порядке. Однако он может быть осуществлен и во внесудебном порядке, если заключено соглашение и закон не требует обращения в суд.
Для возбуждения внесудебного производства необходимо направить уведомление заинтересованным сторонам.
Как ликвидировать арестованное имущество
Когда на имущество накладывается арест, оно обычно продается на публичных торгах, организованных мировым судьей. Имущество приобретает тот, кто предложит наибольшую цену.
Однако в некоторых случаях могут быть выбраны другие методы. Например, продажа имущества без торгов или с удержанием.
При внесудебном изъятии ипотечные заемщики обычно имеют возможность выбирать из различных вариантов. Примером может быть продажа с аукциона. Во многом она похожа на публичный аукцион, но вместо мирового судьи ее проводит организатор, нанятый ломбардом.
Ипотека в силу закона (залог) в пользу продавца. Когда она возникает и почему важно снять залог после полных расчетов между участниками сделки?
Ипотека (залог) по закону в пользу продавца указывает на то, осуществляется ли выплата цены по договору купли-продажи недвижимости в рассрочку или покупатель имеет право на социальные выплаты для приобретения жилья с целью его улучшения. Например, военные и новые семейные жилищные сертификаты.
К таким общим мерам государственной поддержки российских семей с детьми, как материнский сертификат на приобретение недвижимости (семейный), относится и появление законных ипотечных кредитов. Данные социальные выплаты предоставляются в нефинансовой форме путем зачисления средств на банковский счет. Передача денежных средств продавцу для оплаты цены договора происходит после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Особенностью данных договоров купли-продажи недвижимости является то, что квартира находится в залоге у продавца с момента передачи квартиры покупателю до полного ее погашения (ипотека в силу закона). В соответствии со статьей 20 Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременены ипотекой. Регистрация производится на основании одной из сторон без уплаты государственной пошлины. Ипотека в пользу продавца возникает на условиях, прямо предусмотренных законом. Однако в части сделки с недвижимостью договор купли-продажи может исключать такую ипотеку, указывая на то, что ипотека в пользу продавца не создается. В таких случаях следует помнить, что ипотека гарантирует обязательство покупателя осуществлять платежи по приобретенной недвижимости. В случае невыполнения обязательств по оплате (например, отсутствия обязательств по оплате) покупатель обязан оплатить недвижимость.
Наталья Миреллон, заместитель директора департамента, отметила: «Участникам сделок с дотациями и различными социальными выплатами необходимо понимать, что регистрация ипотеки в едином государственном реестре недвижимости закрыта не полностью. Продавцы и покупатели. Должны потребовать аннулировать регистрацию ипотеки и предоставить информацию в единый государственный реестр недвижимости. Только после этого вес с недвижимости снимается». Чтобы избежать дальнейших проблем с недвижимостью, приобретенной с использованием социальных выплат, необходимо своевременно снимать закладную после полного расчета по части сделки. Для этого продавец (ипотечный кредитор) должен обратиться в Росреестр (с использованием электронной цифровой подписи через МФЦ или официальный сайт Росреестра) с заявлением о снятии с регистрационного учета закладной. Иных документов не требуется. Закладная аннулируется в течение трех рабочих дней, государственная пошлина за аннулирование закладной не взимается. Однако если продавец не может подать заявление об аннулировании закладной в связи с различными жилищными условиями, покупатель должен обратиться в суд с заявлением об аннулировании закладной. В этом случае регистрация ипотеки будет аннулирована в Едином государственном реестре на основании вступившего в законную силу судебного решения.