Проблема с умершими дольщиками заключается не только в том, что они потеряли свои деньги и квартиру. А иногда в том, что они доказали нарушенные права. Этому могут помешать неправильно оформленные документы. Если дело дошло до Верховного суда, дольщик перечислил деньги подрядчику по договору финансирования. Суд постановил, что это не является доказательством финансирования строительства.
Система, при которой подрядчики тратили деньги дольщиков на достройку ранее построенных домов, породила в России проблему сотен тысяч умерших дольщиков, которые не получили свои квартиры и не вернули вложенные средства. Это подтвердил в своем выступлении президент Владимир Путин. В частности, в 2019 году он призвал убрать позорную фразу «позорные дольщики за два года». Для этого производителей обязали использовать счета, на которых деньги, полученные от покупателей, будут «заморожены» до конца строительства.
Если для новых дольщиков это могло решить проблему, то старые дольщики могли быть вынуждены обращаться в суд. В то время судьям приходилось сталкиваться с порой причудливыми способами оформления отношений. Как пояснил Верховный суд в одном из недавних дел, доказательства должны толковаться по существу, а не по типичным аспектам, и должны раскрывать истинную волю стороны. Это должно помочь защитить права обманутых дольщиков, чьи документы были оформлены производителем, не соответствующим действительности.
Предварительные договоры и займы
В качестве примера можно привести дело семьи Каланчевых*, которая в 2007 году заключила предварительный договор с ООО «ХАЛС». Клиент обязался зарегистрировать договор участия в совместном строительстве после оформления своих прав на участок. В этом документе были указаны местоположение, размеры и количество квартир, которые будут принадлежать покупателю. В том же году позицию производителя заняло ЗАО «76 Квартал», а Каранчев подписал авансовый договор на аналогичных условиях. Стоимость квартиры была определена в 1,7 млн рублей. В то же время Марии Каланчевой* до 1 декабря 2008 года были «выданы» «76 квартальных» процентов в размере 1,7 млн рублей за «уставную деятельность». Это был также срок расторжения основного договора.
Однако ждать жилья им пришлось дольше. В 2012 году высотный дом, построенный компанией «ХАЛС», был включен в список проблемных объектов Самарской области. В 2013 году был проведен конкурс на достройку здания, который выиграло ООО «Воля». Тогда региональные власти подключились к составлению списка обманутых дольщиков. Каранчев хотел, чтобы его включили. Однако в 2019 году сотрудник сообщил им, что нет ни документов, касающихся преддоговорных платежей, ни судебных решений, подтверждающих передачу денег.
Каланчев был вынужден подать в суд. Он подал иск к Самарскому казначейству и компании «Воля», определив события совместного строительства, участия в платежах и признания права на квартиру. Истец отметил, что перечислил деньги производителю по договору финансирования.
Однако эти три шага не были удовлетворительными. В предварительном договоре не было указано, что заявитель обязан оплатить квартиру до заключения основного договора. Кредитный договор также не предусматривал обязательства по возврату сумм, которые должны были быть выплачены после передачи квартиры, постановил суд.
Толкование с учетом обстоятельств
Комитет Верховного суда по гражданским делам придерживался иного мнения. Положения закона об общей конструкции применяются к разным способам взыскания денежных средств с граждан. В частности, к кредитам (вопрос 2 из судебной практики Верховного суда за четвертый квартал 2012 года). Для определения общей воли сторон с учетом цели договора должны быть приняты во внимание все обстоятельства, включая предшествующие переговоры, переписку и последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).
Анализ обстоятельств данного дела показывает, что Каранчева передала денежные средства в качестве займа на сумму стоимости квартиры до заключения основного договора. -К6. Возврат суммы совпадает с датой заключения основного договора. Более того, стороны одобрили предварительный договор с заменой иных обязательств, вытекающих из других договоров, на исполнение обязательств, вытекающих из основного договора, что и отметил Комитет под председательством Александра Киселева.
Таким образом, суд должен был оценить цену, сроки и условия обмена обязательств и принять решение о привлечении денежных средств акционеров. Однако эти данные не были должным образом исследованы. Чтобы исправить ошибку, Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение в Ленинский районный суд Самары (пока не рассмотрено, см. -примечание автора).
Мнение эксперта.
Это классическое различие с участием умерших акционеров, которые не читали документы, комментирует Алексей Агеев, партнер юридической фирмы Ru. Courts. Он считает, что низший случай «обычно правильный», потому что денежные переводы, перечисляемые контрагентам, везде фигурируют как займы.
Верховный суд обязан разобраться в спорных отношениях, чтобы выявить реальную волю стороны, а не формальные моменты, восстановив справедливость признания». Как это делает студент первого курса — вопрос открытый. Кроме того, первоначального производителя посадили, а деньги вернули в 2007 году», — утверждает Агеев.
По словам юриста, Верховный суд указал, что. «Если гражданин дает деньги в долг без участия строительной компании, она не претендует на процентный доход и при этом заключает договор на квартиру. Сумма займа означает именно средства на строительство».
По словам Агеева, Верховный суд призывает нижестоящие суды адаптировать стандарт доказывания по таким делам и определить, что скорее можно квалифицировать в имеющемся случае. Следующим шагом, опасаются юристы, может стать изменение бремени доказывания существа отношений с истца на ответчика с учетом объективных вопросов, касающихся доказательств и социальной значимости этих различий.
*Имена и фамилии изменены автором.
Защита прав дольщиков при долевом строительстве: что нужно знать в 2025 году
На территории государства «принят Федеральный закон „О внесении изменений в статью 15.5 Федерального закона “О внесении изменений в статью 4 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве общественных зданий и иных объектов недвижимости“ и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Фото: www. exchange. 1maysk. ru
Законопроектом 214-ФЗ предлагается уточнить нормы о сроке действия фонда депозитария учреждения по счету.
В частности, предлагается уточнить, что счет эскроу открывается на срок не более пяти лет, что превышает срок выделения жилого дома и выделения иного объекта недвижимости.
Если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в срок, установленный договором участия в долевом строительстве (ДДУ), срок депонирования будет продлен без обращения сторон к ДДУ. Участники долевого строительства не направляют уполномоченному банку (эскроу-агенту) уведомлений о состоянии трастового счета.
При этом срок договора счета депо не может превышать пяти лет с даты прекращения договора счета депо.
Фото: www. floridagreenhomebroker. com
Законопроект содержит временное положение о том, что установленные правила будут действовать, даже если договор участия в долевом строительстве будет заключен до вступления закона в силу.
По мнению авторов документа, его принятие позволит избежать ситуаций, когда производитель отказывается продлевать контракт с обязательным счетом или рассчитывает заключить с участником нового строительства новый контракт с более высокой ценой.
Эксперт: Увеличение стоимости финансирования строительства снижает продажи и влияет на цену квадратных метров
При текущей базовой процентной ставке (БПС) Банка России производители сталкиваются с повышением стоимости финансирования. РБК вместе с участниками рынка проанализировал, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Эксперты напомнили, что ставка проектного финансирования (ПФ) зависит от КС — эскроу-счет пополняется и сокращается и обычно представляет собой бридж-кредит, выданный для строительного рынка земли.
Микаэл Казарян (на фото), руководитель отдела недвижимости и инвестиционного департамента, IBC:
— Сегодня ставки проектного финансирования варьируются между КС и 6-7 %. Для сравнения: КС составляла от 3 до 4 % с КС.
Для бридж-кредитов — 9% с КС. (2022-2023 годы — КС плюс 5-6%).
Это объясняется повышенным риском.
— Прямой (чем выше процентная ставка, тем выше риск злоупотребления ею),
— косвенный (в условиях современной инфляции банки в кризисные периоды делают ставку на рыночный риск из-за неопределенности ставок).
При таких процентных ставках спрос на кредиты снижается, а количество новых проектов уменьшается. У производителей снижаются аппетиты, и банки рассматривают их деятельность более тщательно.
Местные подрядчики уже сократили свои планы, а возможно, и вовсе отказались от них до наступления лучших времен. Это влияет на дальнейший объем заказов.
Банкротство маловероятно. Банки будут реструктурировать существующие кредиты, чтобы помочь производителям выйти из кризиса.
Александр Пятыхин (на фото), директор Финансового бюро Группы НФ:
— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов неэффективно. По нашим наблюдениям, сегодня кредиты производителям недвижимости в среднем составляют от 6 до 7 % (+3 % год назад).
Диапазон переменных процентных ставок увеличивается в связи с отменой Центральным банком смягчения индекса краткосрочной ликвидности. Это показатель, отражающий способность банков противостоять увеличению оттока клиентского капитала в течение 30-дневного периода.
Из-за влияния NCL (индекса краткосрочной ликвидности) банковское фондирование воздерживается от базовой ставки ЦБ от рекордной отметки в 250-300.
Фото предоставлено пресс-службой дом.рф.
Михаил Гольдберг (на фото), руководитель Центра детализации «Дом.рф»:
— В условиях повышения Центробанком ключевой ставки и снижения сборов с продаж реальные процентные ставки по проектам будут снижаться медленнее, что приведет к росту издержек производителей, особенно в части процентной нагрузки. Ранние стадии строительства.
На данный момент средневзвешенная ставка финансирования строительства составляет около 7,4 %, что в два раза выше, чем в других секторах экономики. В целом при 70 % всех долгов производителей ставка ПФ не превышает 8 %.
Действительно, наибольший эффект будет ощущаться в 2025 году, поскольку сократится запуск новых проектов. Производители начинают ориентироваться в основном на уже запланированные проекты, а не на разработку новых, и берутся промежуточные кредиты.
В хороших районах рентабельность строительства останется на комфортном уровне, а цены в ближайшие несколько лет будут снижаться, не превышая уровень инфляции, а в реальных условиях — еще больше.
Но речь не идет конкретно о десятках процентов. Возможно, в дополнение к сезонным скидкам и специальным предложениям на определенные типы домов.
Тимур Рывкин, директор департамента земельного развития компании Nikoliers (на фото):
— Повышение регулятором базовой процентной ставки влияет на весь строительный цикл. Увеличивается стоимость денег и необходимые для проекта банковские требования LLCR (коэффициент покрытия жизни кредита, показатель, характеризующий отношение обеспеченности кредита к ожидаемому денежному потоку — прим. ред.)
Это также увеличивает стоимость земельных платежей для городов. Города часто платят частями в течение всего срока реализации проекта.
Все эти факторы приводят к увеличению стоимости финансирования, снижению темпов продаж и влияют на цену квадратного метра.
Александр Гуторов (на фото), вице-президент по продажам и маркетингу, Strana Development Group:
— Сегодня окончательная цена может быть известна на момент подписания договора, а не заранее, как это было раньше. Это усложняет расчет кредитного фрахта.
Некоторые банки требуют от застройщиков вложения до 30 %, при этом процентные ставки по таким кредитам составляют КС и 10 %, что снижает рентабельность.
Фото: Пресс-служба группы компаний «А101».
Анатолий Клинков (на фото), директор по инвестиционным отношениям группы компаний «А101»:
— Давление на ставки проектного финансирования оказывает не только снижение спроса на жилье в условиях льготного отказа от ипотеки.
В связи с этим заполнение эскроу-счетов замедляется и может не достигать 100 %. Для таких проектов более значимо влияние ключевой ставки центрального банка.
Что касается бридж-кредитов, то при процентных ставках выше 20 % рынок и начало нового проекта — это, как правило, очень сложные решения.
Другие функциональные новости строительного рынка МКД и уникальные подробности о едином ресурсе производителя — Telegram Erz. на канале Новости РФ.
detector