Как изменить долю в квартире

Владение жилой недвижимостью в долевом порядке предусматривает наличие у квартиры нескольких владельцев. Все эти лица обладают одинаковыми правами на использование общего имущества жилья, при этом размер их долей может быть определен согласно условиям заключенного договора, договоренности между собственниками или нормам действующего законодательства. В рамках данной статьи мы рассмотрим процесс переноса доли в квартире на родственника и выясним, какие особенности необходимо учесть при оформлении соответствующих документов.

Что это такое?

Возможность приобретения права собственности на недвижимость одновременно несколькими лицами допускается Гражданским законодательством. При этом форма собственности может быть совместной или долевой. В случае долевого владения каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей, но существуют определенные условия и ограничения, которые граждане должны соблюдать.

Давайте рассмотрим наиболее распространенные ситуации, приводящие к возникновению права собственности на долю в квартире:

• Граждане могут приобрести долевую собственность через программу приватизации, если они указали это в заявлении, поданном в муниципальные органы. Члены семьи могут также выбрать совместную собственность, при этом доли в квартире могут быть выделены позднее по соглашению между жильцами;
• Приобретение жилья по гражданским соглашениям, когда несколько лиц выступают в качестве приобретателей (например, покупка квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости, получение квартиры по дарственной и т.д.);
• Раздел квартиры между бывшими супругами в рамках бракоразводного процесса;
• Оформление прав на недвижимость наследниками после смерти владельца.

При покупке жилья через договорные сделки граждане могут заранее оговорить размер долей, которые перейдут в их собственность. В других случаях доли будут определены равными и могут быть изменены по соглашению между собственниками в будущем.

С целью подтверждения собственности на долю, граждане имеют возможность получить специальный документ — свидетельство о праве (выдавалось до июля 2016 года), выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (выдается в настоящее время), свидетельство о праве на наследство. Эти документы обязательны для любых юридически важных действий, включая передачу прав на долю в пользу родственников.

Как переписать долю в квартире на родственника?

Каждому обладателю доли закон предоставляет право свободно распоряжаться ею. Для этого могут быть использованы разнообразные платные и бесплатные сделки. Владелец доли имеет возможность передать ее на кого угодно, включая своих родственников или других граждан.

Исходя из содержания гражданского законодательства, есть несколько вариантов, как изменить долю в жилом помещении на члена семьи:

• заключение платного договора купли-продажи — стороны сами определяют стоимость доли, до регистрации договора необходимо уведомить остальных собственников и удостоверить договор в нотариальной конторе;
• оформление дарственной — собственник сам выбирает, кому подарить долю, и не требуется уведомление остальных владельцев;
• составление завещательного распоряжения — собственник заранее указывает, кто из его родственников сможет получить долю;
• соглашение о изменении долевой собственности — в этом случае собственники могут значительно изменить размеры долей по своему усмотрению, но полностью долю нельзя передать.

Для каждого из представленных вариантов требуется оформить официальный документ, такой как договор, завещание, соглашение и другие. Чтобы избежать ошибок и устранить все возможные риски, рекомендуется поручить составление документов профессиональному юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Как переписать долю на родственника по договору купли-продажи?

Собственник доли имеет право самостоятельно определить условия передачи ее на родственника, будь то за вознаграждение или безвозмездно. В случае решения передать долю с оплатой ее стоимости, необходимо заключить договор купли-продажи, соблюдая ряд обязательных условий и учитывая множество нюансов:

• При оформлении договора на продажу доли обязательно уведомите всех остальных собственников квартиры о предстоящей сделке. В таком случае другие участники доли имеют преимущественное право выкупа ее по той же цене;
• Если в течение месяца другие участники доли не воспользовались преимущественным правом выкупа, сделка продолжается с первоначальным покупателем (отказ от приобретения доли может быть оформлен и ранее месячного срока);
• Для соблюдения уведомительного порядка и заключения договора о продаже доли в квартире необходимо обратиться в нотариальную контору. Нотариус проверит факт уведомления остальных собственников жилья.
• После правильного уведомления и удостоверения договора у нотариуса, стороны могут обратиться в регистрационную службу Росреестра, чтобы закрепить переход права собственности на долю в квартире.

Нарушение уведомительного порядка и отсутствие удостоверения договора в нотариальной конторе могут привести к отказу в регистрации сделки.

При продаже доли в квартире родственнику не имеет значения, является ли он одним из собственников данного жилья. Возможно заключение договора с лицами, не имеющими права собственности на эту квартиру. Если покупателем является родственник, уже владеющий долей в этой квартире, размер его доли увеличится после регистрации договора.

Как переписать долю родственнику по дарственной?

Часто родственники передают свою долю в квартире другому родственнику путем заключения договора о дарении. Такой выбор вполне обоснован, поскольку семейные и родственные отношения, как правило, предполагают доверительный и безвозмездный характер. Поэтому такое соглашение будет являться полностью законным.

Передача доли между родственниками по дарственной характеризуется следующими особенностями:

• Сделка бесплатная, то есть не предусматривает денежного вознаграждения или оказание каких-либо услуг;
• Согласно условиям договора о дарении, даритель может сохранить право на проживание в своей части квартиры;
• Для передачи доли по дарственной не требуется уведомлять остальных собственников квартиры, так как данное требование распространяется только на возмездные соглашения;
• Рекомендуется заключить договор в нотариальной конторе перед обращением в Росреестр для регистрации.

Если в договоре предусмотрено, что даритель будет проживать в части квартиры, это не будет считаться возмездной услугой.

Дарение доли является более предпочтительным вариантом по сравнению с продажей или завещанием. В этом случае родственникам не нужно будет платить налоги, а даритель сможет увидеть результаты сделки еще при жизни (в отличие от условий завещания, когда наследники узнают об имуществе только после смерти собственника).

Для правильной фиксации этого условия договора, а также других важных пунктов, рекомендуется обратиться за помощью к юристу еще на этапе подготовки к сделке.

Оформление завещательного бланка позволяет владельцу доли определить, кто получит ее после его смерти. Соблюдение уведомительного порядка не требуется, так как условия завещания остаются тайной до момента смерти владельца. Чтобы завещание имело силу, необходимо обратиться к нотариусу и получить удостоверение.

Важно учесть, что на завещание распространяются правила о обязательной доле. Несмотря на указание конкретного получателя имущества, определенное количество лиц, таких как несовершеннолетние дети, могут претендовать на часть наследуемых активов, и доля, указанная в завещании, может быть уменьшена.