Какие риски могут возникнуть у меня, если продавец заявляет стоимость квартиры ниже, чем указано в ипотечном договоре, с целью избежать уплаты налога? Следует ли мне заключить дополнительное соглашение, указывающее полную сумму сделки?
Алексей , Санкт-Петербург
2023-03-01
Категория: Недвижимость
11 1
Ответы юристов (1)
- Казаков Валентин
Казаков Валентин – профессиональный юрист, проживающий в Москве. На нашем сайте он активно участвует уже 1770 дней. За это время он дал 2698 ответов и имеет рейтинг 8.
В Российской Федерации существуют законы, которые требуют от сторон сделки купли-продажи указывать точную стоимость объекта сделки. Сокрытие или искажение данных в договоре купли-продажи может привести к ответственности сторон, включая налоговую ответственность.
Таким образом, если продавец намеренно занижает стоимость квартиры в договоре, он может быть обязан уплатить дополнительные налоги. Покупатель также подвергается риску, если скрывает или искажает данные в договоре, так как это может повлиять на его права и юридический статус в отношении квартиры.
При осуществлении сделки рекомендуется заключать договор купли-продажи недвижимости на правильную и объективную стоимость, которая указана в ипотечном договоре. Если продавец все же желает указать меньшую стоимость, необходимо заключить дополнительное соглашение, где будет указана полная и объективная стоимость недвижимости.
#2508113 2025-03-01 03:08:56
Казаков Валентин, Юрист, Москва На сайте: 1770 дня
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:
- Договор купли-продажи квартиры по ипотеке, в котором должна быть указана полная стоимость квартиры, предмет продажи, условия и порядок оплаты.
- Ипотечный договор, в котором должна быть указана сумма, выдаваемая банком для покупки квартиры, условия и порядок ее возврата.
- Если продавец хочет заявить стоимость квартиры, меньшую, чем указанная в ипотечном договоре, такое действие может нарушить законодательство, так как это налоговое правонарушение. Для избежания рисков как для покупателя, так и для продавца, рекомендуется составить дополнительное соглашение, в котором будет указана полная стоимость квартиры.
Если продавец отказывается составить дополнительное соглашение и настаивает на заявлении меньшей стоимости квартиры, рекомендуется обратиться к юридическому специалисту в данной области для получения консультации, который поможет разрешить возникшую ситуацию и защитить интересы покупателя.
#2618818 2025-03-01 03:08:56
Казаков Валентин, Юрист
Москва На сайте: 1770 дней
Ответов: 2698 Рейтинг: 8
Для разрешения данного вопроса следует обратиться к нижеперечисленным статьям закона:
Статья 150 НК РФ — Об уплате налога на доходы физических лиц:
- подпункт 3.1. определяет налоговую базу при продаже имущества;
Статья 170 НК РФ — Ответственность за нарушение налогового законодательства:
- подпункт 1.1 возлагает ответственность за нарушение налогового законодательства на налогоплательщика;
Статья 185 НК РФ — Налоговая проверка:
- подпункт 1 определяет порядок проведения налоговых проверок;
Для соблюдения налогового законодательства и минимизации рисков для покупателя, необходимо указывать реальную стоимость квартиры при оформлении сделки. В соответствии с законодательством РФ, при продаже имущества необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При нарушении налогового законодательства, ответственность возлагается на налогоплательщика.
Продавец, занижающий стоимость объекта, может быть оштрафован за нарушение налогового законодательства. В случае возникновения споров, можно обратиться в суд для защиты своих прав и интересов.
Опасная экономия. Чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи участникам сделок с недвижимостью?
При продаже квартиры, владение которой составляет менее пяти лет, необходимо уплатить налог на доходы физических лиц. Для экономии средств многие владельцы квадратных метров прибегают к хитростям и указывают в договорах купли-продажи цену ниже реальной. Однако такие решения могут иметь свои последствия, включая потерю денег, наложение штрафов и даже уголовное преследование.
Руслан Сухий, девелопер и руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», рассказал о рисках, с которыми сталкиваются обе стороны сделки при занижении стоимости жилья в документах.
Как работает и кому выгодна такая схема?
На рынке недвижимости в России очень часто встречаются сделки купли-продажи квартир, в которых в договоре указывается сниженная стоимость объекта. Такие сделки можно назвать скорее правилом, а не исключением.
Причина такого распространенного явления довольно очевидна. При продаже квартиры, которой вы владеете менее пяти лет (менее трех для некоторых категорий), вам придется заплатить 13% (или 15%, если ваш годовой доход превышает 5 миллионов рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, по которой вы приобрели жилье. Учитывая огромный рост цен на жилую недвижимость за последний год, эта сумма может стать значительной.
Например, если на текущий момент продать студию, которую приобрел в 2017 году за 3,5 миллиона рублей, за 5 миллионов рублей, то потребуется уплатить налогов в размере не менее 195 тысяч рублей. Это составляет почти 4% от полной стоимости квартиры.
Сразу становится понятно, что в большинстве случаев идея указать более низкую цену исходит от продавца недвижимости. Инвесторы, которые покупают квартиры с намерением перепродать, часто прибегают к такой уловке, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому это является нежелательным. Юридические лица, стремящиеся уменьшить налог на прибыль компании, также могут занижать цену продажи.
Хотя это редкое явление, некоторые покупатели также становятся инициаторами занижения цен на недвижимость, чтобы снизить или скрыть свой реальный уровень дохода.
Принцип работы сделки с занижением достаточно прост – в контракте фиксируется уменьшенная стоимость объекта недвижимости, а остаток денег передается продавцу без регистрации, наличными при личной встрече или через банковскую ячейку. Переплату можно оформить с использованием расписки или указать в дополнительном приложении к основному контракту, которое не будет представляться в органы Росреестра.
Обычно, чтобы полностью избежать налоговой платы, указывается фиктивная сумма, за которую квартира ранее была приобретена.
Математика не в пользу покупателя
При заключении сделок купли-продажи квартиры с недооценкой стороны рискуют оба участника, однако большей уязвимостью обладает покупатель. Он рискует реальными денежными средствами, не всегда осознавая это.
Если из-за каких-либо обстоятельств сделка будет оспорена в суде и признана недействительной, то в соответствии с законом несостоявшийся владелец сможет вернуть только ту сумму, которая указана в основном зарегистрированном договоре. «Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже если у вас есть несвидетельствованное приложение к договору, на практике будет сложно», — подчеркивает Руслан Сухий.
Существует достаточно причин, по которым сделка может быть оспорена. Например, если продавец признан банкротом или договор будет оспорен родственниками. Конечно, на практике процент сделок, которые приводят к разрыву, очень невелик.
Однако покупатель может столкнуться с более существенными материальными убытками. «Почти никто не обращает внимание на будущее, что является ошибкой. Ведь если новый владелец затеет продать квартиру, полученную по договору со сниженной стоимостью, до истечения пятилетнего периода владения, то он вынужден будет уплатить налог на разницу между фактической стоимостью продажи и сниженной ценой покупки.
И в результате прошлых манипуляций возможно потерять солидную сумму денег, не получив никакой выгоды взамен», – подчеркивает руководитель фонда «Рентавед».
Дополнительно, при покупке жилья каждый трудящийся гражданин, оплачивающий налоги, имеет возможность воспользоваться налоговым вычетом, размер которого будет зависеть от стоимости жилья. В настоящее время можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный предел планируют увеличить. Если квартира приобретается в кредит, то можно получить налоговый вычет также на уплаченные проценты.
Поэтому, если указывать меньшую сумму покупки, человек потеряет деньги автоматически.
Продавцу не стоит расслабляться
Вопреки тому, что продавец является основным выгодоприобретателем сделок с занижением стоимости, у него также есть риск. Если налоговая служба узнает о сниженной цене на жилье, будет необходимо выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф в размере до 40% от суммы уклонения.
Не стоит надеяться, что ведомство не заинтересуется вами. Информация о сделке с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую службу от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.
Необходимо помнить о вероятности встретиться с нечестным покупателем. В этом случае, часть денег, которая передается без официальной регистрации, может не быть получена вообще. Никто не застрахован от мошенничества.
В такой ситуации придется обратиться в суд, что влечет за собой риск привлечения внимания налоговой службы, занимает время и дополнительные расходы.
«У существует также опасность ущерба репутации, который может повлечь за собой реальные финансовые потери. Если дело дойдет до суда, продавца могут признать недобросовестным. Для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус серьезно подорвет репутацию и помешает осуществлять деятельность.
Кроме того, если квартира станет объектом судебного процесса, она автоматически станет проблемным активом, который будет сложно продать по рыночной цене», ‒ сказал Руслан Сухий.
Кроме того…
Мошенническую схему, когда стоимость жилья занижают, можно рассматривать как совершение мошенничества. В случае выявления такого преступления, оба участника сделки подлежат ответственности в соответствии с законом. Более того, само уклонение от уплаты налогов является преступлением, за которое можно быть привлеченным к уголовной ответственности, особенно если сумма уклонения велика.
Даже при благополучном виде продажи квартиры с заниженной ценой можно получить штраф в размере до 300 тысяч рублей, арест на срок до полугода и даже лишение свободы на год.