Корреспонденты «Кубаньпресс» пообщались с экономистами и риелторами, чтобы определить судьбу ипотечного рынка Краснодарского края после того, как Центробанк повысил процентные ставки на рекордные 21%.
Почему ипотечная ставка такая высокая?
В пятницу, 25 октября, основная процентная ставка выросла с 19% до 21% на год. Это уже третье последовательное повышение процентных ставок за последние месяцы. В июле этого года процентные ставки выросли с 16% до 18%, в сентябре — с 18% до 19%. Новая ключевая ставка в 21 % является абсолютным рекордом. После решения Центробанка российские банки начали повышать процентные ставки по ипотечным кредитам. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) за неделю с 21 по 27 октября, средневзвешенная базовая ставка по ипотеке на новостройки составила 25,4 % против 25,43 %.
Экономист Роман Иноземцев объяснил «Кубаньпресс», почему банки повышают ставки по ипотеке, когда это делает Центробанк. Основная процентная ставка — это своеобразный ориентир для всей банковской системы. Когда Центробанк ее повышает, это означает, что стоимость банковских денег растет. Чтобы компенсировать затраты, банки вынуждены повышать ставки по кредитам, в том числе и по ипотеке.
Представьте, что банки — это магазины, а деньги — товар. Если поставщик повышает цену на этот товар (в данном случае центральный банк повышает базовую процентную ставку), то магазин (банк) должен повысить цену на товар (кредит), чтобы не работать себе в убыток.
— Коммерческие банки активно финансируются Банком России, поэтому, следуя основным процентным ставкам ЦБ РФ, банки повышают и понижают ставки по кредитам и депозитам, следуя основным процентным ставкам ЦБ РФ. Например, если все продают огурцы по 100 рублей, зачем продавать их по 30 рублей? Когда банки начинают выдавать кредиты по ставкам значительно ниже основной процентной ставки, они отдают в первую очередь не свои деньги, а деньги вкладчиков и ставки по депозитам, что создает проблемы с ликвидностью в дополнение к проблемам с капиталом и прибылью. Она также повышается и понижается вслед за базовой процентной ставкой. Если вы хотите выплачивать кредит под низкий процент, вы снижаете процентную ставку по депозитам, но все вкладчики покинут вас, и наступит банкротство. Поэтому банки меняют ставки по кредитам и депозитам в зависимости от движения базовой процентной ставки Центрального банка», — прокомментировал экономист.
Потеря клиентов на кубанском рынке недвижимости
Экономисты рассчитали стоимость ипотеки, исходя из новой рыночной процентной ставки в 27%. В качестве примера они привели квартиру площадью 50 квадратных метров и стоимостью 12,5 млн рублей. Результаты оказались неутешительными. При ипотеке на 10 лет и первоначальном взносе 10% общая переплата по кредиту составляет 21 млн рублей. Это означает, что на практике за квартиру придется заплатить не 12,5 млн, а более 3,3 млн рублей. Если же кредит продлевается до 20 лет, то переплата увеличивается почти вдвое, достигая примерно 49 млн рублей.
Таким образом, из-за повышения базовой процентной ставки Центробанка рынок недвижимости Сочи столкнулся с резким снижением прибыли покупателей. Как рассказала «Кубаньпресс» Ирина Дробот, количество покупателей вторичного жилья сократилось на 70-75%, а рынок новостроек — на 50-55%.
— В Сочи действительно наблюдается значительный спад на рынке новостроек, так как многие покупатели являются инвесторами и приобретают недвижимость для последующей сдачи в аренду. Поэтому критерии выбора сильно отличаются от рынка для собственного использования. В инвестиционном формате цифры имеют значение. И если ипотечные кредиты значительно сузятся, а цены не упадут, многие покупатели могут отложить выход на рынок до лучших времен. Особенно если речь идет о покупке премиальной недвижимости, поясняют эксперты.
Прогноз цен на новостройки в 2025 году: Анализ рынка Краснодарского края и перспективы
Вопросы о будущем цен на новостройки постоянно волнуют потенциальных покупателей жилья, инвесторов и аналитиков. В последние годы рынок Краснодарского края демонстрирует устойчивый рост, чему способствуют высокий спрос в Краснодаре и близлежащих городах и развитие строительной отрасли. Однако 2025 год ожидается сложным для строительной отрасли, так как внешние экономические факторы и колебания процентных ставок могут вызвать корректировку цен и структуры спроса. Основываясь на мнении экспертов и макроэкономических тенденциях, вот некоторые изменения, которые ожидаются на рынке недвижимости Кубани в 2025 году
Влияние ключевой ставки и ипотеки на рынок новостроек
Процентная ставка ЦБ РФ напрямую влияет на доступность ипотечных кредитов, что особенно важно для регионов с высокой строительной активностью, таких как Краснодарский край. В 2024 году процентные ставки выросли до 21 %, что создало серьезные препятствия для ипотечных заемщиков, особенно на первичном рынке жилья, где большинство сделок традиционно совершается с использованием ипотеки. По мнению экспертов, когда процентные ставки превышают 10 %, ипотека становится неподъемной, что негативно сказывается на рынке.
По прогнозам Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN. RU), процентные ставки по ипотеке снизятся до приемлемого уровня не ранее 2027 года. В связи с высокими процентными ставками и снижением количества ипотечных сделок застройщики Краснодара и Краснодарского края уже начали адаптироваться, предлагая рассрочку, скидки на некоторые виды продукции и улучшенные условия для семей с детьми. Таким образом, если процентные ставки центрального банка не будут снижены, спрос на новую недвижимость может сократиться, что приведет к корректировке цен.
Перспективы цен на новостройки и вторичный рынок
Каковы перспективы рынка недвижимости на Кубани? Насколько изменятся цены на новое и подержанное жилье? По мнению экспертов, сохраняющиеся высокие процентные ставки заставят производителей привлекать покупателей с помощью скидок и акций. Однако некоторые категории недвижимости в популярных курортных зонах, таких как центральная часть Краснодара, Анапа и Сочи, могут оставаться стабильными по цене из-за ограниченного предложения и высокой привлекательности для туристов и инвесторов.
На вторичном рынке Краснодарского края ситуация несколько иная. В отличие от первичного рынка, где цены поддерживаются высокой стоимостью строительства, вторичное жилье предлагает большую гибкость в отношении стоимости и условий покупки. Многие арендодатели готовы к переговорам, и покупатели могут найти выгодные предложения даже в условиях высоких ставок. Поэтому вторичный рынок может стать доступной альтернативой для тех, кто хочет купить жилье, но не готов принять условия вторичного рынка.
Особенности спроса на частные дома и альтернативы новостройкам
Текущие условия кредитования влияют на структуру спроса. На фоне роста цен на ипотеку и снижения спроса на квартиры покупатели активнее интересуются частными домами и земельными участками в пригородах Краснодара. По данным рынка, частные дома в Краснодаре и его окрестностях в последние годы пользуются стабильно высоким спросом, особенно среди семей и людей, желающих переехать на постоянное место жительства за город. Причиной тому является спрос на более просторное и экологичное жилье.
Многие строительные компании также осознали растущий спрос на отдельно стоящие дома и предлагают рассрочку на строительство частных домов. Это позволяет покупателям приобретать землю и строить, накапливая капитал. Для многих это более привлекательный вариант, чем покупка квартиры в многоэтажке. В условиях высоких процентных ставок покупатели все чаще рассматривают такие альтернативы, и эта тенденция, скорее всего, сохранится до 2025 года.
Прогноз для инвесторов и перспективы курортных зон Краснодарского края
Для инвесторов рынок нового жилья в Краснодарском крае также предлагает интересные возможности. В 2025 году цены на новостройки могут варьироваться в зависимости от местоположения и класса недвижимости. Центральные районы и курорты Краснодара могут оставаться привлекательными для инвестиций, особенно в секторе аренды, поскольку спрос на краткосрочную аренду и туризм продолжает расти. Сочи и Анапа остаются центрами инвестиционной привлекательности, поскольку стабильные туристические потоки поддерживают высокие цены на жилье.
Однако для крупных инвестиций эксперты рекомендуют провести более детальный анализ рынка, чтобы учесть возможность повышения или понижения цен. Местоположение, перспективы развития инфраструктуры и репутация производителя — важные параметры, определяющие инвестиции и стабильность. Возможно, инвесторы смогут найти выгодные предложения в 2025 году, особенно если рынок продолжит корректироваться.
Заключение: Возможные изменения в законодательстве и долгосрочные перспективы
В 2025 году рынок новостроек Краснодарского края столкнется с новыми вызовами, связанными как с макроэкономическими, так и с местными факторами. Рост базовых процентных ставок и, как следствие, снижение доступности ипотечных кредитов, оказывают давление на спрос, что может сказаться на ценах. В то же время растущий спрос на частные дома и интерес к участкам создает новые возможности для тех, кто ищет жилье.
Возможные изменения в законодательстве, направленные на поддержку строительства и ипотечного кредитования, также могут повлиять на рынок, что важно для всех участников, от покупателей до крупных инвесторов. Ожидается, что рынок новостроек окажется под давлением, но производители уже начали адаптироваться, предлагая программы поощрения и улучшенные условия для покупателей.
Таким образом, рынок жилья в Краснодаре и Краснодарском крае в 2025 году требует тщательного анализа, чтобы выбрать наиболее подходящие условия и избежать лишних затрат. Рынок новостроек продолжает меняться, и важно следить за новыми тенденциями, краснодарской недвижимостью и новостями Краснодарского края.
Обзор рынка недвижимости г. Краснодар за III квартал 2024 г.
В первом квартале 2024 года спрос резко упал. Однако продавцы не спешили снижать цены и выставляли на продажу еще более дорогие объекты жилой недвижимости. С первого по третий квартал 2024 года цены предложения выросли со 129 560 рублей за квадрат. 135,082 рубля за квадратный метр Однако, чтобы продать свою недвижимость, необходимо дать значительную скидку базару или сразу убрать предлагаемую квартиру с рынка. Так, в третьем квартале 2024 года фактическая цена сделок купли-продажи квартир на 22 % ниже среднерыночного предложения.
В четвертом квартале 2024 года спрос на вторичном рынке восстановится благодаря тому, что покупатели перетекут с основного рынка жилья на вторичный после отмены льготных ипотечных кредитов на основном рынке. Пока же процентные ставки по ипотеке составляют от 21 до 24 % в зависимости от банка и дополнительных условий. А предоплата достигает 50 %. Это недоступно большинству российских граждан.
Центробанк отменил ограничение ПСК по ипотеке (предельная стоимость кредита). Отмена временная — до 31 марта 2025 года.
Это взаимное ограничение факторов не приводит к существенному изменению цен. Дополнительным ограничивающим фактором является то, что доля ипотеки на вторичном рынке незначительна, и большинство покупает квартиры за собственные деньги. Это можно увидеть на диаграмме ниже.
Доля ипотеки остается стабильной на протяжении длительного времени, варьируясь от 18,0 до 35 %, а в среднем за этот период 25,7 % недвижимости приобретается с использованием ипотеки.
Реакция рынка на изменение базовой процентной ставки запаздывает на один квартал
При повышении базовой процентной ставки резко возрастает спрос и увеличивается количество продаж и сделок на рынке (такая реакция обусловлена сохранением сроков кредитования на 90 дней), при этом в следующем квартале наблюдается наибольшее снижение количества сделок. Это происходит во втором квартале 2022 года. Именно в это время количество сделок было минимальным после начала работы МСП. Затем восстановление рынка произошло в третьем квартале 2022 года, после того как во втором квартале базовая ставка была снижена до 9,5 %. Аналогичная ситуация сложилась в третьем-четвертом квартале 2023 года. За этим последовало новое снижение минимальных продаж в первом квартале 2024 года после серии повышений базовой ставки до 16 %. Рынок отреагировал незамедлительно, сократив количество сделок в том же квартале. Аналогичным образом не ожидается восстановления активности продаж в четвертом квартале 2024 года, после повышения ставок до 19 %. Также с учетом следующего заседания Центрального банка, запланированного на 25. 10. 2024 года, по вопросу повышения базовой процентной ставки на следующий более высокий уровень.
Как видно из рисунка, потенциальные покупатели квартир предпочитают центральный район Краснодара. Также высоким спросом пользуются микрорайоны Славянский, Фестивальный и Черемушки. Реальные продажи происходят в основном в других микрорайонах, где цены не так высоки, как в центре города.
2. Период экспозиции и вычеты по сделкам с квартирами в Краснодаре
Срок экспозиции — это период между датой приема квартиры в эксплуатацию и ее продажей на рынке. Время нахождения объекта на рынке недвижимости зависит от ряда причин. Во-первых, цена и соответствие рыночной стоимости. — На срок экспозиции влияет общая стоимость. Чем выше стоимость объекта, тем дольше срок экспозиции. Таким образом, эксклюзивная, элитная недвижимость может продаваться годами. Также наибольшим спросом пользуются небольшие 1-К квартиры, а период экспозиции минимален. — На срок экспозиции влияет общая финансовая ситуация в стране и местоположение объекта недвижимости. Когда экономическая активность высока и экономика процветает, период экспозиции короче, а количество сделок с недвижимостью увеличивается. Напротив, во время экономического спада период экспозиции увеличивается, а количество сделок уменьшается. На срок экспозиции также влияют непосредственные характеристики самого объекта недвижимости. — развитие социальной инфраструктуры района, местоположение объекта, категория комфортности, этаж, — наличие лифтов, — состояние общественных мест, — видовые характеристики объекта и другие параметры.
Таблица № 2. Цены на вычеты и сроки экспозиции в третьем квартале 2024 года в Краснодаре и соседних районах.
Стоимость переговоров, если в первом квартале 2024 года среднее количество договоров купли-продажи в городе распределится в следующем порядке: студии — 3,2%, многокомнатные квартиры — 8,6%, 2-комнатные квартиры — 3,2%, 1-комнатные квартиры — 3,8%. Быстрее всего продаются студии и квартиры со спальнями, как наиболее ликвидные объекты, со сроками экспозиции 92 и 106 дней соответственно. Многокомнатные квартиры продаются дольше всего. Тенденция здесь очевидна. Чем дороже квартира, тем дольше период экспозиции.
Мы представили краткий обзор рынка квартир за 3 квартал 2024г.
*Отчет составлен компанией Ajax Partners. Akti v-Invest Partners может подготовить для вас: — Подробный анализ продаж квартир с динамикой спроса, предложения и продаж квартир. — Подробный анализ структуры продаж квартир по разрешению на структуру: по регионам. — Подробный анализ динамики спроса, предложения и продаж частной недвижимости. — Комплексный анализ рынка недвижимости в сравнении с частными жилыми домами. — Подробный анализ динамики спроса, предложения и продаж земельных участков. — Подробный анализ структуры продаж участков по разрешению по структуре: по регионам, по видам разрешенного использования. — Подробный анализ динамики спроса, предложения и продаж коммерческой недвижимости. — Подробный анализ структуры продаж коммерческой недвижимости по разрешению по структуре: по районам, по видам разрешенного использования. — Сбор рыночных корректировок по рынкам: рынок рынка, рынок частного жилья, рынок участков, рынок коммерческой недвижимости.
* Для анализа цен использовалась база данных Сети недвижимости «Аякс-Недвижимость».
«На рынке жилья происходит вакханалия»: Когда лучше покупать квадратные метры в Краснодаре и что будет с ценами дальше
На рынке недвижимости Краснодара стоимость квадратного метра будет только расти. И уж точно не ожидается падения цен.
— Цены на новостройки в Краснодаре растут и будут расти, — говорит Лариса Бекетова, специалист по инвестициям в недвижимость компании Beketova Estate. — Другими словами, ожидать падения цен на новое жилье не стоит. Этого точно не произойдет.
Спрос на покупку жилья также реален и даже важен.
— Спрос есть и спрос есть. — В общем, цены на жилье можно купать. Цены будут расти. Конечно, не такими темпами, как в 2021 году, но все же.
Сейчас цены на квартиры на первичном рынке выше, чем на вторичном. За квадрат в новостройке нужно отдать в среднем 140 000 рублей, то на вторичном рынке около 120 000 рублей.
— И это цены не на бизнес-жилье, а на какие-то нормальные квартиры в категории комфорт», — говорит Геворг Мноян. — В настоящее время студии в новостройках приобретаются примерно за 6 миллионов драхм. С другой стороны, на вторичном рынке две меньшие можно купить за 4,5-5 миллионов рублей.
Однако эксперты считают, что такая ситуация будет временной. В будущем стоимость как нового, так и вторичного жилья будет сопоставима.
Спрос на ипотечные кредиты снизился.
Если самым популярным вариантом приобретения жилья в прошлом году была ипотека, то в этом спрос на нее упал. Это связано с тем, что программа выросла за счет государственной поддержки до 30 %, комиссии банков за выдачу ипотеки по федеральной программе, а также комиссии банков за базовую процентную ставку Центробанка, которая выросла до 16 %.
— На данный момент объем выдачи снизился, но это временное явление. Адаптация к новым условиям произойдет в течение пары месяцев, — объясняет инвестиционный брокер риэлторской компании «Бекетова Эстейт» Лариса Бекетова.
— Среди покупателей жилья хотелось бы отметить особый интерес к ипотечным кредитам без первоначального взноса. Особенно это касается приматов. В Краснодаре очень большой наплыв населения, и люди, переезжающие в город, ищут варианты покупки квартиры без ипотеки, — продолжает Геворг Муноян.
Покупать дом с квартирой выгоднее.
Однако квартиры в Краснодаре покупают, а также растет спрос на частные дома.
— Спрос практически на все дома 2023 года постройки, а также на покупку и строительство частных домов продолжает расти. Особенно в ближайших пригородах Краснодара, которые постепенно вливаются в округ, — говорит Вадим Потий, соучредитель жилищной компании «Вардо» и агентства недвижимости «М2Эксперт». — И к середине прошлого года количество заявок на постоянное жилье неуклонно росло. Если в прошлые годы основными нашими клиентами были представители бизнес-сектора — от комфортабельных офисов до киосков разного уровня, туристический бизнес, дома отдыха, гостиницы, дома, объекты разной сложности, ценовых категорий, включая премиум. Сейчас ситуация изменилась. Люди стали покупать жилье.
Спрос есть, поэтому цены растут. А в Краснодарском крае цены на дома и участки растут быстрее. Эксперты говорят о недостатке хороших предложений в этих категориях.
— На спрос на жилье повлияло, в частности, стремительное увеличение количества квартир в новостройках. Это означает, что сейчас можно купить дом за ту же сумму, что и квартиру, — пояснил Вадим Потий.
По прогнозам экспертов, цены точно не упадут. И чем дольше они будут расти, тем выше.
— У нас уже есть разработанный опыт. Сегодня мы покупаем его всем сердцем. Завтра он уже хорош. Завтра мы обнаруживаем, что купили его выгодно. Это и есть указание времени, — говорит Геворг Мноян, директор офиса продаж компании. — Когда квартира — это средство вложения финансовых ресурсов, все должно быть тщательно просчитано. Нужно учитывать местоположение, схему планировки и то, что предлагает подрядчик. От всего этого зависит, стоит ли вкладывать деньги в конкретную квартиру.
Специалисты по недвижимости также предлагают спрос на дома в пригородах, что увеличивает стоимость квадратного метра.
— В ближайшем будущем открытие аэропорта и восточного обхода делового центра Краснодара повысит уровень спроса на недвижимость. Пригород демонстрирует положительную динамику в плане развития инфраструктуры. Вадим Потий, соучредитель жилищной компании Vardo и агентства недвижимости M2Expert, рассказал
Примерная стоимость жилья в новостройке и каркасного дома для небольшой семьи.
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью 53-60 кв. м с предчистовой отделкой начинается от 7 млн рублей.
Дом площадью 80 кв. м с кухней-гостиной, двумя-тремя спальнями и террасой (на окраине Краснодара) — 4,8 млн рублей.
Покупка участков под застройку (4-6 соток) — 3-4,5 миллиона рублей.
В Краснодаре определена новая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади на первый срок беременности — 2024 год. По сути, это постановление о расчете рынка жилья для льготников. Это цена, по которой можно приобрести квадратный метр социального жилья. Его получают молодые, малообеспеченные и пожилые военные, участники боевых действий, чернобыльцы, ветераны Великой Отечественной войны, жители Северного Севера и инвалиды.
Кроме того, в этом году была снижена средняя стоимость для льготников. В четвертом квартале 2023 года стоимость «квадрата» жилья в Краснодаре составляла 15,553 тысячи рублей.
Что ни говори, а цены будут расти: новостройки в России продолжают повышать цены (подпишитесь на подкаст)
Читайте также
Сетевая версия (сайт) зарегистрирована Роскомнадзором, № ЭЛ. ФС77-80505, от 15 марта 2021 года.
Главный редактор — Олеся Носова.
Главный редактор сайта — Виктор Канский.
Автор современного издания — Сунгоркин Владимир Николаевич.
Сообщения и комментарии читателей сайта публикуются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалять эти сообщения и комментарии с сайта или обрабатывать их, если они нарушают массовые информационные злоупотребления или иные требования законодательства.
ОАО Краснодарский филиал «Издательский дом „Комсомольская правда“, 350000, г. Краснодар, ул. Октябрьская, 72. 102. 102.
В соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности исключительные права на материалы, опубликованные на сайте www. kp. ru, принадлежат АО «Издательский дом» и не подлежат использованию другими лицами в любой форме без письменного разрешения правообладателя.
Авторские права и связь с редакцией по адресу: kp@kp. ru.