Вы можете купить квартиру без маклера, но на поиск правильного выбора и составление документов уходит много времени и сил. Кроме того, «самостоятельное плавание» увеличивает риск — без неопытного внимания к важным деталям деньги могут закончиться и без квартиры, рассказал руководитель «irn.ru Рынки» в интервью радио «Маяк».
Привлечение профессиональных агентов к сделкам с жильем не обязательно — брокеры не делают того, с чем не могут столкнуться грамотные граждане. В принципе, процесс купли-продажи недвижимости в этом отношении похож на ремонт квартиры или автомобиля. Вы можете сделать все сами, сэкономив при этом приличную сумму денег. Однако это не бесплатно. Поэтому, решая, стоит ли нанимать брокера, необходимо правильно расставить приоритеты.
Чем же может быть полезен брокер по недвижимости? Во-первых, сделки с жильем требуют много времени и сил. Не у каждого есть возможность отпустить себя с работы на два-три месяца или год, чтобы посвятить их решению жилищных вопросов. Финансовые потери от такого отпуска могут превысить стоимость оплаты работы брокера.
Во-вторых, в отличие от покупки буханки хлеба в магазине, сделка с квартирой — довольно сложный процесс, а сложности, связанные с юристами, нелегко понять простаку.
В-третьих, участие брокера в контроле юридической чистоты квартиры менее рискованно, чем самостоятельная сделка. Покупая квартиру с помощью брокера, вы с меньшей вероятностью столкнетесь с проблемной недвижимостью, поскольку брокеры знают о ловушках и наиболее распространенных системах мошенничества на рынке недвижимости.
Однако стоит отметить, что договор с самыми крупными и уважаемыми агентствами недвижимости не гарантирует 100% уверенности в сделке. Вы просто не можете контролировать все возможные риски. Например, мошенники снимают жилье с учета и убирают регистрацию о том, что квартира когда-то была оформлена на гражданина. А спустя годы этот человек, которого незаконно лишили жилья во время приватизации, освобождается и претендует на проданную квартиру.
Добиться чего-либо от маклера в случае такого спора очень сложно. Агентство недвижимости, как и любая другая компания, старается минимизировать ответственность и предусмотреть соответствующие положения в договоре. Более того, даже если контору или частного маклера удастся «обвинить» в чем-то в суде, он может оказаться не в состоянии компенсировать своим клиентам ущерб естественным путем, поскольку не имеет необходимых резервов. Поэтому, чтобы обезопасить себя от будущих проблем, рекомендуется не только проверить свою квартиру на возможные юридические «сюрпризы», но и застраховать титул собственности.
Титульное страхование — это защита от риска потери права собственности на недвижимость с инициативой третьего лица. Иными словами, если гипотетический заключенный отберет квартиру у нового владельца, страховщик обязан возместить ему ущерб в полном объеме. В отличие, например, от США, где владелец страхуется один раз на всю жизнь, страховая компания выплачивает клиенту сумму, необходимую для покупки такого же жилья на момент наступления страхового случая в России. Страховая сумма постоянна (то есть не учитывает возможные изменения рыночных цен), а полис заключается на определенный срок. Однако титульное страхование — это самая толстая и мягкая соломинка при покупке квартиры.
Это может сократить расходы брокера в несколько раз. Вместо полного пакета услуг можно заказать только один юридический осмотр квартиры и помощь в оформлении документов.
Кроме того, стоит отметить, что услуги крупных агентств недвижимости стоят дороже, чем у частных маклеров, но официальные конторы обычно имеют хорошую репутацию. Впрочем, даже известным фирмам стоит выбирать маклера, поскольку это менее добросовестный сотрудник. Желательно порекомендовать знакомого, родственника родителей и четко сообщить все условия сотрудничества в договоре. . Иначе может случиться так, что нерадивый зи-агент не будет заниматься подбором подходящей вам квартиры и просто представит вам первые три варианта.
В целом, помощь хорошего брокера или юридической фирмы при покупке или продаже квартиры может быть очень полезной, но, к сожалению, не является панацеей от всех проблем.
Зачем нужен риэлтор и стоит ли к нему обращаться
Брокеры предлагают свои услуги уже давно, но многие люди не знают, чем именно эти профессионалы могут помочь им в общении.
Мы разбираемся, чем именно занимается брокер, что он может сделать и в чем преимущества и недостатки работы с ним.
Преимущества обращения к риелтору для проведения сделки
Это касается как продавца, так и покупателя. Продавец квартиры может раньше подписать договор и использовать вырученные средства по назначению. Покупатель раньше договаривается и покупает то, что ему подходит.
Экономия времени связана и с длительностью самой сделки — в некоторых случаях на сбор и подготовку документов может уйти до нескольких месяцев. А иногда один из документов забывается, и при передаче его в сделку покупателю приходится снова ждать, пока будут готовы необходимые справки.
Возможность заключения сделок на более выгодных условиях
Брокер может помочь своему клиенту снизить цену на квартиру, которую он хочет купить. А для клиента, продающего недвижимость, брокер может, наоборот, подчеркнуть достоинства объекта и обосновать его стоимость.
Выбор более подходящего варианта
Критерии развития и доступность информации о многих объектах недвижимости позволяют брокерам быстрее и точнее подбирать оптимальный вариант для своих клиентов. Например, цена, близость к школам и учреждениям, этажность, год постройки объекта.
Покупатели часто обращают внимание на определенные вещи, такие как новый ремонт или удачное расположение, но забывают контролировать другие моменты. Например, не капает ли крыша у соседей, пока дом не отремонтирован, нет ли рядом с домом промышленных предприятий, как далеко от дома находится автобусная остановка, насколько оживлена автомобильная дорога.
С брокером все под контролем — в соответствии с действующими правилами, и стороны договорились до сделки, чтобы все произошло. Например, он проследит, чтобы продавец квартиры проверил ее, или оплатил долг за капитальный ремонт. Или продолжит заниматься легализацией любых перепланировок, произведенных владельцем.
Если вам необходимо обратиться к брокеру — минусы работы со специалистом
На практике нет необходимости обращаться к брокеру. Однако в большинстве случаев причиной самостоятельного ведения дел является нежелание тратить лишние деньги на оплату услуг брокера. Независимо от того, нужен вам брокер или нет, получить однозначный ответ на ваш вопрос невозможно. Однако, помимо преимуществ работы с ним, следует учитывать и возможные риски или недостатки. Например:
Брокер может быть недобросовестным в некоторых вопросах. Это приведет к задержке сделки, ошибкам и невозможности купить или продать недвижимость. Брокер может действовать в интересах других участников сделки. Работа с обеими сторонами сделки — обычная практика, но только если продавец и покупатель знают и согласны на такие условия. Однако безжалостные профессионалы могут это скрыть — в такой ситуации первая часть может купить более дорогую квартиру и приобрести бракованный объект. А если первой частью становится продавец, то брокер может нечестно снизить цену или согласовать условия сделки.
Реже частью сделки становится недовольство услугами брокера. Однако если вы решили обратиться к брокеру, следует тщательно выбирать специалиста.
Что сделать, чтобы выбрать хорошего риэлтора
Не пожалейте о том, что имели дело с брокером по сделкам.
Спросите знакомых, кто обращался к ним, когда они покупали или продавали недвижимость. Спросите в социальных сетях, кто обращался к ним по поводу продажи или покупки недвижимости. Это может быть город или конкретная районная группа. Обращайте внимание на брокеров с большим опытом работы. Это не обязательно говорит о том, что это хороший специалист. Однако чем больше брокер проработал, тем больше вероятность того, что он согласится с этими условиями или соберет о них дополнительную информацию, если его заинтересует конкретный специалист. Например, непосредственно от человека, который был его клиентом. Можете ли вы лично связаться с этим человеком и дать понять, что вам нравится сотрудничество и что вы не удовлетворены результатом сделки?
Кто платит риэлтору
Обычно вы платите за брокерские услуги, которые заказываете. Например, если вы нашли брокера, который продает вам квартиру, вы платите. Однако в некоторых случаях комиссия может быть оплачена обеими сторонами. Например, если специалист действует формально в интересах обеих сторон — и продавца, и покупателя.
Стоимость услуг может быть определена
на фиксированную сумму — в виде процента от сделки и не зависит от реализуемого объекта. Комиссия напрямую зависит от того, сколько она стоит — она рассчитывает, сколько вы должны отдать брокеру. Частично это фиксированная сумма, а частично — процент от стоимости недвижимости.
Зачем нужен риелтор по недвижимости
У каждого есть знакомый, который убежден, что самый дешевый способ сделать ремонт — это купить материалы и сделать все самому. То, что ремонт длится в три раза дольше и доставляет семье долгие страдания, его не волнует. Его цель — сэкономить деньги. Друг не подсчитал, сколько он экономит, и если что-то пойдет не так, если он не будет заниматься более дорогими расходами.
Вопрос о приеме брокера схож с вопросом о переоборудовании. […] […]
[…]
Глядя на список обязанностей, становится понятно, что работа на рынке квартиры с таким брокером более выгодна, чем самостоятельный поиск. Перечисленные области обязанностей — хотя и типичные — в некоторых ситуациях могут отличаться. Стоимость данного комплекса работ составляет примерно 3 % от стоимости приобретаемой квартиры.
Преимущества покупки квартиры у маклера для клиента заключаются в следующем
Убедить продавцов и покупателей в нужной стоимости сложно, так как большинство людей не склонны отстаивать свою точку зрения. Брокер выполнит их от вашего имени.
На российских форумах наряду с вопросом о том, зачем нужен брокер при покупке недвижимости, часто возникает вопрос о том, кто контролирует правильность действий брокера. В приведенной схеме это делает юрист, нанятый клиентом. Он контролирует документацию и защищает интересы клиента во всех скользких ситуациях. Однако по обязанностям американского брокера нельзя судить о том, стоит ли нанимать брокера при покупке квартиры в России.
Особенности российского рынка недвижимости
В СССР люди получали квартиры от государства. Однако частной собственности на жилье не было. Приватизация жилья была проблемой в 1990-е годы, но люди переезжали, как и сегодня. Для помощи в обмене в крупных городах существовали «жилищные офисы». В Москве такой офис находился на улице Банный переулок. Там же оказывали услуги «специалисты» черного рынка. В небольших городах проблемы решались через частные объявления.
В результате первые агентства недвижимости, появившиеся в 1990-х годах, представляли собой легализованный черный рынок. Их деятельность закрепила в обществе мнение о том, что в сделках преобладают мошеннические формы, а брокеры берут деньги, но ни за что не отвечают. Таким образом, это мнение остается актуальным и в 2020-х годах. Так, на вопрос, зачем покупателям квартир нужен брокер, большинство россиян отвечают «ни для чего».
Как покупать квартиру через агентство
Клиент и офис заключают сделку. Агентство недвижимости выполняет именно те задачи, которые перечислены в разделах «Цель договора» и «Обязанности сторон». Государство не регламентирует перечень задач. Также нет нормативного документа, обязывающего офис выполнять определенные задачи. Покупатель не предпринял никаких мер, чтобы повлиять на брокера или проверить работу агентства. Стоит ли покупать квартиру с брокером? Очевидно, что нет.