Ниже приведена подборка основных документов, связанных с договором купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями. Это включает нормативно-правовые акты, различные формы документов, статьи, а также консультации экспертов и многое другое.
- Документы на покупку-продажу жилья:
- Документы 3-НДФЛ при продаже квартиры
- Документы 3-НДФЛ при покупке квартиры в 2018 году
- Документы 3-НДФЛ при покупке квартиры в 2019 году
- Документы 3-НДФЛ для покупки квартиры в ипотеку
- Документы 3-НДФЛ при покупке квартиры — перечень
- Показать все
- Документы на покупку-продажу жилья:
- Документы 3-НДФЛ при продаже квартиры
- Документы 3-НДФЛ при покупке квартиры в 2018 году
- Документы 3-НДФЛ при покупке квартиры в 2019 году
- Документы 3-НДФЛ для покупки квартиры в ипотеку
- Документы 3-НДФЛ при покупке квартиры — перечень
- Показать все
Формы документов
Судебная практика
Разбирательство в суде общей юрисдикции: Испытания, связанные с торговым наймом обитательских помещений: Список всех обстоятельств
(ЭкспертПлюс, 2025) 2.7. Съемщик предполагает, что в процессе действия соглашения по найму с позволения Арендодателя он произвел неразлучные улучшения жилого помещения
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
«Защита прав гражданина при обращении взыскания на жилое помещение, выступающее в качестве залога»
В другом сходном случае возникла ситуация, когда обратили взыскание на квартиру, которая была заложена в качестве обеспечения по кредиту, выданному для личных нужд (См.: решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 25.11.2011 по гражданскому делу N 2-2123/10). В дальнейшем требование об выселении прежних собственников квартиры было удовлетворено судом.
Отклоняя возражение ответчика о том, что кредит был предоставлен не для целей, указанных в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, суд отметил, что положения ст.
446 ГПК РФ о невозможности обращения взыскания на единственное помещение, пригодное для постоянного проживания, в связи с п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, не запрещают обращение взыскания на заложенную квартиру в случае, если эта квартира была заложена по договору об ипотеке или в силу закона для обеспечения возврата кредита на приобретение такой квартиры, и что в данном случае есть решение суда, вступившее в законную силу, которым было обращено взыскание на указанное жилое помещение, и право собственности истца на квартиру зарегистрировано в соответствии с законом (см.: Апелляционное определение Московского городского суда от 08.10.2014 N 33-30547).
Последняя попытка прежних собственников сохранить право пользования квартирой через иск о признании заключенного на аукционе договора купли-продажи квартиры недействительным также оказалась безуспешной. Оставив в силе решение суда, которым был отказан в иске, апелляционный суд отметил: «Из материалов дела видно, что взыскание на заложенное имущество, которым является объект недвижимости, было произведено по решению суда, вступившему в законную силу, поэтому аргументы истца о том, что кредит был предоставлен ему для личных нужд и не связан с приобретением спорного объекта недвижимости или внесением неотделимых улучшений в него, не имеют юридического значения для разрешения спора, так как они основываются на неправильном толковании норм материального права» (См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 10.03.2015 N 33-7072).
Правовые ресурсы
- «Горячие» материалы
- Кодексы и наиболее популярные законы
- Обзоры законодательства:
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная работа
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
Невозможно отделить улучшения, которые сделаны в квартире, без причинения ущерба ее имуществу. Если желаете продать такие улучшения, это может быть оформлено через включение соответствующих условий в договор купли-продажи квартиры, а также путем составления отдельного договора на продажу самих улучшений, дополнительного соглашения к основному договору купли-продажи квартиры, оформления расписки или принятия обязательства.
При заключении сделки по продаже квартиры, в которой имеются неотделимые улучшения, возможно включение их стоимости в общую цену квартиры в рамках договора купли-продажи (согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ).
В этом договоре должны быть указаны данные о продаваемой квартире (адрес, кадастровый номер, площадь), описание неотделимых улучшений, цена квартиры с улучшениями, а также информация о лицах, которые имеют право пользоваться квартирой после продажи (если они есть) (в соответствии с пунктами 1 статьи 432, 554, 555 и 558 Гражданского кодекса РФ).
Иногда покупатель и продавец могут договориться о том, чтобы стоимость неотделимых улучшений не включалась в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформлялась отдельным документом, например, договором купли-продажи неотделимых улучшений (согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ).
Однако стоит учесть, что использование такого отдельного договора может вызвать сомнения в законности сделки и привести к негативным последствиям для гражданина, включая доплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ), взыскание штрафов за неуплату или неполную уплату налога, а также недействительность самой сделки (в соответствии с пунктом 1 статьи 133, пунктами 1 и 2 статьи 166, пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, пунктами 1 и 3 статьи 122, пунктами 1 и 209, пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ).
В данном случае дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры не включает стоимость неотделимых улучшений в цену квартиры по основному договору. Однако эта стоимость отражается в отдельном соглашении, которое составляется в письменной форме. В этом дополнительном соглашении должны быть указаны данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные), информация о согласии сторон изменить условия договора купли-продажи квартиры, стоимость неотделимых улучшений и порядок оплаты.
Для его заключения требуется составить один документ и подписать его сторонами договора. Государственная регистрация этого соглашения не требуется.
Продажа неотделимых улучшений при покупке-продаже квартиры может быть оформлена иными способами. Один из таких способов включает составление и подписание продавцом одного из следующих документов (согласно статьям 408, 421, пункту 1 статьи 424, пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации): расписки, подтверждающей передачу и получение денежных средств за неотделимые улучшения. В расписке обычно указываются данные продавца и покупателя (полное имя, дата рождения, адрес, данные паспорта), сумма денежных средств (цифрами и словами), цель платежа (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), информация о договоре купли-продажи квартиры, место и дата составления расписки.
Расписка также может содержать описание неотделимых улучшений. Чтобы избежать возможных споров о подписи продавца на расписке со стороны заинтересованных лиц, рекомендуется составить расписку своими руками всем текстом получателем денежных средств. Также можно составить обязательство, которое будет указывать, что продавец обязуется выплатить определенную сумму денежных средств в случае расторжения договора купли-продажи квартиры.
В остальном содержание обязательства аналогично содержанию расписки.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры
При осуществлении сделок с жилой недвижимостью, налоги являются обязательным платежом, что заставляет граждан искать пути снижения своих финансовых затрат. На данный момент, некоторые продажи проходят с условием оплаты за внесенные улучшения в квартиру. В дальнейшем будет рассказано о сущности таких неотделимых улучшений.
Понятие неотделимых улучшений при продаже квартиры
Одним из известных фактов является то, что для всех сделок с жилой недвижимостью обязательным требованием является проведение оценки. Это необходимо для определения реальной стоимости жилья и уплаты соответствующих налогов. В случае продажи квартиры на первичном рынке недвижимости, покупатель фактически платит за объект, который не находился в использовании другими лицами и не подвергался ремонту или любым другим улучшениям (например, перепланировке).
Оценка является обязательным этапом при совершении всех сделок с жилой недвижимостью.
При покупке вторичного жилья (квартира, дом), оно уже обычно имеет произведенный ремонт, и, порой, даже перепланировку, а также другие улучшения. В связи с этим, при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали понятие «неотделимые условия».
Под такими условиями понимаются ремонт, перепланировка, наличие бытовой техники и другие улучшения, выполненные продавцом или его семьей для повышения комфорта и жилищных условий.
Проведя анализ сделок с недвижимостью, можно однозначно сделать вывод, что жилые помещения с улучшениями, качественным ремонтом и встроенной бытовой техникой стоят значительно дороже, чем недвижимость без таких улучшений.
Когда покупают квартиры с готовым ремонтом, новые владельцы часто перечисляют определенную сумму продавцам (включая налоги), чтобы оплатить реальную стоимость жилья (на основе оценки), а также деньги за улучшения, которые описаны.
Важно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным документом, регулирующим все отношения, связанные с недвижимым имуществом, нет других Федеральных нормативных актов, которые бы регулировали неотъемлемые условия.
Читайте также: Налог на землю в Московской области в Российской Федерации
Необходимо понимать, что если в квартире были произведены перепланировки, они должны быть официально узаконены и отражены в соответствующих технических документах.
Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества
Нужно ли соглашение на улучшение жилищных условий при продаже квартиры?
Разумеется, несколько лиц пытаются уменьшить свои финансовые траты, и поэтому придумывают различные законные юридические методы, которые способствуют такому снижению.
Одним из таких методов является продажа жилого помещения с описанными улучшениями.
Как это работает:
- Продавец и покупатель, которые достигли обоюдного согласия на проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключили между собой предварительное соглашение, обращаются к профессиональному оценщику, который составляет акт оценки стоимости недвижимости. Данный документ передается нотариусу при оформлении сделки, и с этой суммы уплачиваются налоги.
- Купец получает от клиента сумму, определенную в оценочном акте, в качестве оплаты за стоимость квартиры. При этом новый владелец выплачивает старому дополнительную сумму за неотделимые условия и получает расписку. Чтобы зарегистрировать собственность в Россреестре на нового владельца, достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане легально уменьшают сумму налоговых выплат.
Не забывайте, что расписка о получении денежных средств за улучшения не требует нотариального заверения.
Советы юристов
Споры возникают из-за того, что некоторые юристы утверждают, что необходимо платить налоги на неотделимые улучшения. Однако другие считают, что это законная стратегия для снижения налогообложения. Давайте рассмотрим несколько советов от юристов.
В первую очередь, необходимо обсудить вопрос оформления сделки при покупке квартиры с улучшениями. Юристы рекомендуют следующий подход.
Сам договор купли-продажи неотделимых улучшений должен быть оформлен нотариусом, так как несоблюдение формы такого соглашения может привести к недействительности всей сделки.
Для наилучшего оформления факта получения денежных средств за неотделимые условия рекомендуется заключить отдельное соглашение. Именно в предварительном договоре (в котором передается задаток) необходимо подробно описать имеющиеся в квартире улучшения и указать их стоимость по оценке продавца.
При заключении основной сделки стороны могут составить отдельный договор, в котором будут прописаны условия, согласно которым покупатель будет компенсировать продавцу его затраты на проведение неотъемлемых улучшений в определенной денежной сумме. К указанному договору необходимо будет приложить расписку о получении средств.
Такая форма оформления улучшений является предпочтительной в том случае, если продавец внезапно решит отменить сделку или начнет расторгать договор купли-продажи. При этом он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость недвижимости (по акту оценки), но и средства, которые были переданы ему за проведенные улучшения.
Вопрос, который следует рассмотреть, касается уплаты налогов. В Налоговом кодексе ясно указано, что при продаже квартиры необходимо уплатить налог в размере 13% от ее стоимости. Следовательно, требуется оценка квартиры.
Сумма, заплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, так как является возмещением бывшему владельцу за ремонт и другие улучшения, выполненные в его прошлом жилье.
Однако стороны, которые поступают таким образом при покупке и продаже жилой недвижимости, не имеют права рассчитывать на получение налоговых вычетов, если этот вычет предусмотрен одной из сторон сделки. В некоторых случаях стоимость выполненных улучшений достигает 50% от реальной (по акту оценки) цены жилья.
Третий вопрос, связанный с признанием сделок по покупке жилья недействительными, вызывает некоторые трудности в юридической практике. Существует риск стать жертвой мошенничества, поэтому проведение сделок должно обеспечивать их безопасность. Читайте также: Налоговые вопросы — когда необходимо платить налог на имущество? Какое мнение сложилось в судебной практике относительно улучшений, сделанных при продаже квартиры? Суды не признают такие улучшения недействительными исключительно на основании оплаты за неотделимые условия.
Признание допустимым совершение сделок купли-продажи следует основывать на общих правилах.
Иными словами, необходимо оформлять их нотариально, а сумма налогов должна быть указана профессиональным оценщиком в соответствии с установленной методикой.
Суды придерживаются такого взгляда, что возникновение споров связано с отдельным соглашением, не имеющим отношения к покупке недвижимости. Стороны выражают обоюдное желание (свободное волеизъявление) при заключении такого договора, и его нотариальная регистрация необязательна. Поэтому нет оснований для признания всей сделки, включая эту, недействительной.
Это также относится к поведению налоговой инспекции, если ее сотрудники обнаружат такую оплату по сделке с недвижимостью.
Мнение налоговиков однозначно — граждане пытаются избежать налогов, и поэтому им могут быть применены штрафные санкции с требованием уплаты определенной суммы. Многие немедленно обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.
Существенно помнить, что в случае таких операций рекомендуется обращаться к квалифицированным адвокатам или агентам по недвижимости, которые сумеют правильно оформить все юридические документы и договоры. В иных случаях возможно возложение налогового штрафа и требование погашения задолженности.
Вознаграждение за упомянутые улучшения это необязательное условие при приобретении квартиры, установленное действующим законодательством.
Стороны (участники соглашения о купле-продаже) самостоятельно определяют вопросы таких платежей в ходе разработки предварительного соглашения о задатке и оформления договора у нотариуса.
Неразделенные улучшения, спорные моменты налога на доход:
Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа
При покупке вторичной недвижимости, включая ремонт и мебель, их стоимость обычно включается в цену договора купли-продажи.
Это приводит к дополнительным затратам на уплату налогов продавцом.
Чтобы минимизировать эти дополнительные расходы, участникам сделки приходится занижать фактическую стоимость жилья.
Для этой цели они часто заключают договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры.
Уважаемые читатели! Наши статьи предоставляют информацию о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.
Скрыть содержание
Что это такое?
Давайте рассмотрим, что подразумевается под термином неотделимые улучшения при заключении договора купли-продажи квартиры. Неотделимые улучшения представляют собой улучшения условий проживания, осуществленные предыдущим собственником:
Эти улучшения называются неотделимыми, поскольку бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это приводит к повышению стоимости вторичного жилья.
Необходимо отметить, что понятия «неотделимые улучшения» нет в Гражданском кодексе. Оно было придумано продавцами для уменьшения налога при продаже недвижимости, стоимость которой увеличилась благодаря проведенному ремонту.
Тем не менее, такой договор является законным. В случае, если была проведена перепланировка жилого помещения, это должно быть отражено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.
Возможно, вам также будут интересны следующие статьи:
- Как юридически правильно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно?
- Что нужно знать об особенностях договора купли-продажи квартиры и описи жилья. Предоставляем образец ДКП
- Какие последствия грозят за незаконную перепланировку квартиры: размер штрафа и другие последствия
- Требуется ли технический план квартиры при ее продаже?
- Как оформить расписку о получении денег при продаже квартиры: инструкция и образец
Зачем при реализации жилья используют данный документ?
Сотрудники Росреестра передают информацию о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую службу, которая требует от продавца уплатить налог на полученную прибыль на основе этих данных.
Для уменьшения суммы налога или полного избежания его уплаты владельцы квартир часто предлагают покупателям занизить фактическую цену в договоре.
Разница между фактической ценой, указанной в договоре, и официальной ценой является платой за недокументированные улучшения, которую получает продавец после завершения сделки.
Преимущества сделки:
- Продавец может сократить свои налоговые расходы.
Недостатки заключения сделки:
- Если покупатель уменьшает реальную стоимость приобретаемого имущества, то есть риск потери части средств, если ему придется отстаивать свои права в суде.
- В то же время, продавец также рискует дополнительно, так как фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки относительно неотделимых улучшений и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить не только уплатить налог, но и применить штрафные санкции.
С целью подтверждения факта оплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны, договорившись между собой, создают расписку.
Этот документ обеспечивает продавцу гарантию получения доплаты, которая будет равняться сумме, которую он вложил в ремонт квартиры без уплаты налога.
После составления расписки покупатель будет уверен, что в случае отмены сделки продавцом по каким-либо причинам, ему будут возвращены деньги, уплаченные за жилье, включая как основную, так и дополнительную сумму.
Этот документ, также как и другие, требует правильного оформления. Он составляется лично продавцом, пишется от руки и в свободной форме.
Необходимо, чтобы она содержала понятное и ясное изложение всех условий и деталей сделки, с соблюдением делового стиля и в соответствии со всеми нормами делопроизводства. Для составления документа рекомендуется использовать только синие чернила.
Необходимо обязательно указать точные паспортные данные обеих сторон:
- Данные о получателе денежных средств:
- Фамилия, имя и отчество;
- Серия и номер паспорта;
- Орган, который выдал паспорт и дата выдачи;
- Место регистрации.
Кроме того, в расписке указывается список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма указывается как цифрами, так и прописью, обязательно с указанием валюты.
В конце расписки ставится дата и подпись, прописанная полностью. Также делается отметка о том, что стороны не имеют претензий друг к другу и все платежи за неотделимые улучшения были полностью произведены. Расписка не является частью договора купли-продажи и составляется до оплаты продавцом налога на сделку.
- Скачать бланк расписки о получении денег за неотделимые улучшения при продаже квартиры
- Загрузить образец договора на продажу квартиры с неотделимыми улучшениями
Он составляется в количестве копий, равном количеству участников сделки. Не обязательно проходить нотариальное заверение, самое главное — чтобы его составление было без ошибок.
Свидетельские показания всегда имеют большую силу в суде, поэтому рекомендуется составить расписку в присутствии свидетелей, чтобы избежать возможных споров или отказа от сделки, и не потерять дополнительно ни морально, ни физически.
Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и на какую сумму был получен платеж за стоимость жилья, а также отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с их перечислением.
Это быстро и бесплатно!
Продажа квартиры через ДКП и ДКП неотделимых улучшений: риски и опасности для покупателя
Какие риски возникают у должностного лица при покупке квартиры, продаваемой через договор купли-продажи и улучшений, не отраженных в документах, даже если цена близка к кадастровой стоимости? Может ли это привести к проблемам при представлении декларации о доходах и имуществе и как их можно решить?
Милан , Москва
2022-12-31
Категория: Недвижимость
33 1
Ответы юристов (1)
- Ярослав Ермаков
Ярослав Ермаков является юристом, проживает в Москве. На сайте он присутствует уже 1770 дней. Он ответил на 4612 вопросов и имеет рейтинг 10.
В Российской Федерации существует обязанность государственных служащих подавать декларацию о своих доходах и имуществе. Закон о государственной гражданской службе запрещает служащему, занимающему служебную должность, прямо или косвенно участвовать в предпринимательской деятельности. Например, приобретение квартиры с использованием долевого строительства может рассматриваться как предпринимательская деятельность.
Если покупатель является государственным служащим и принимает участие в такой сделке, это может считаться нарушением закона о государственной гражданской службе.
Также стоит отметить, что при приобретении квартиры по ДКП и ДКП неотделимых улучшений возможны определенные риски. Например, покупатель может столкнуться с недостаточной защитой своих прав в случае возникновения конфликтных ситуаций или неправильными условиями в сделке. Поэтому перед заключением данной сделки необходимо тщательно обдумать и проанализировать все возможные риски и последствия.
#2522077 2022-12-31 23:51:53
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1770 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10
Для решения данного вопроса необходимо предоставить следующие документы: 1) Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) и отдельного договора на неотделимые улучшения, если таковые имеются. 2) Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (СГРН).
3) Кадастровый план.
4) Заявление о доходах и имуществе покупателя за предыдущий год.
При совершении сделки по продаже недвижимости через договор купли-продажи и включение неотъемлемых улучшений, могут возникнуть некоторые риски, связанные с возможными претензиями со стороны налоговой службы или контрольных органов, относительно декларирования доходов и имущества. Однако, покупатель не будет нести ответственность за нарушения прав продавца, если он правильно зарегистрирует свое право на недвижимость в соответствии с российским законодательством. Возможные претензии могут возникнуть при неплатеже налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости, если цена продажи значительно отличается от кадастровой стоимости имущества.
При этом, важно учесть, что налог зависит от срока владения имуществом и стоимости продажи.
Рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости, который сможет оценить возможные риски и предложить оптимальное решение этой ситуации.
#2632858 2022-12-31 23:51:53
Ермаков Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1770 дня
Ответов: 4612 Рейтинг: 10
Подходящие статьи для разрешения данного вопроса зависят от конкретных обстоятельств, в том числе от условий договора купли-продажи и закона о государственной службе. Для выявления возможных рисков и применимых нормативных актов в данном случае необходима консультация и анализ ситуации специалистом в данной области права.
#2743524 2022-12-31 23:51:53
В работе Бесплатный
Горячая линия
БЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!
Москва, МО, Россия
Консультация с юристом онлайн