Как удалить созаемщика из ипотеки и защитить свои права на квартиру: личный опыт и ценные советы

Я погашал ипотечный кредит за жилье, которое было зарегистрировано как совместная собственность моей супруги и меня до нашей свадьбы. Сейчас я хочу избавиться от ипотеки и снять с нее нас. Я предложил ей вернуть 10% от роста стоимости квартиры, который составил 40%.

Геннадий, Москва

2022-09-09

Категория: Семейное право

15 1

Ответы юристов (1)

• Лихачёв Василий

В соответствии с Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и брачным законодательством РФ, если квартира была приобретена до заключения брака, она является совместной собственностью обоих супругов и подпадает под условия долевой собственности. Вы являетесь заемщиком по ипотечному кредиту, а Ваша супруга — созаемщиком. Вы регулярно вносили платежи по ипотечному кредиту.

Для того чтобы освободить жену от ипотеки и совместной собственности, возможно воспользоваться следующими методами:

• Расторгнуть брак и заключить договор о разделе имущества, по которому жена соглашается на выход из совместного владения.
• Заключить договор купли-продажи доли жены в квартире на сумму, с которой она согласна.

Если договориться о цене не удаётся, можно обратиться в суд с заявлением о разделе имущества, и суд сам решит, каким образом жена должна выйти из совместной собственности и какая сумма должна быть выплачена за её долю в квартире.

Судебное разрешение вопроса о выходе жены из ипотеки и совместной собственности зависит от того, согласна ли жена на досудебное разрешение проблемы. Если она не согласна, то необходимо обратиться в суд, чтобы разрешить спор и получить окончательное решение.

Чтобы решить эту проблему, первым шагом необходимо ознакомиться с договором ипотеки, договором купли-продажи доли в квартире, а также с законодательством Российской Федерации, касающимся ипотеки и права собственности.

Если супруга является созаемщиком по ипотечному договору, то ее нельзя исключить из ипотеки без ее согласия или полного погашения кредита. Однако, если она является только совладельцем по договору купли-продажи доли в квартире, ее можно исключить из списка собственников путем заключения мирного соглашения или через судебный процесс.

Если возникает судебный спор, суд будет руководствоваться ценой квартиры на момент ее приобретения и условиями договора купли-продажи доли в квартире. Поэтому предложение выплатить 10% вознаграждения выглядит довольно справедливым. В конечном счете, решение этого вопроса будет зависеть от того, как было решено распределить право собственности на квартиру в момент ее покупки, а также от воли супруги.

#390905 2022-08-15 05:40:19

Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1770 дня

Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

Ниже перечислены необходимые статьи закона РФ в соответствии с переданной ситуацией:

1. Статья 254 Гражданского кодекса РФ «Долевая собственность».
2. Статья 34 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Гражданский кодекс РФ имеет статью 354, посвященную «Уступке требования».
4. Семейный кодекс РФ содержит статью 38, которая рассматривает «Договор брачного имущества и его форму».
5. Гражданский кодекс РФ также регулирует «Долевое участие в имуществе бывших супругов» в статье 255.

#607216 2022-08-15 05:40:19

Мы находимся в Москве, Московской области, Россия

У вас есть возможность получить онлайн-консультацию с юристом. Задайте свой вопрос прямо сейчас, и сотни профессионалов со всей России увидят его. Вы получите первый ответ уже через 15 минут! Юридическая помощь предоставляется как бесплатно, так и на платной основе.

Как вывести созаемщика из ипотеки и сохранить свои права на квартиру: опыт и советы владельца

Я погашал ипотечный кредит за жилье, которое было зарегистрировано как совместная собственность моей супруги и меня до нашей свадьбы. Сейчас я хочу избавиться от ипотеки и снять с нее нас. Я предложил ей вернуть 10% от роста стоимости квартиры, который составил 40%.

Геннадий, Москва

2022-09-09

Категория: Семейное право

15 1

Когда может прийти отказ?

Во-первых, если у созаемщика недостаточный доход для покрытия выплат по кредиту, банк может отклонить его запрос.

Во-вторых, кредитная история также играет важную роль. Если она не отвечает требованиям банка, то запрос на кредит может быть отклонен.

В-третьих, если оставшийся созаемщик не может доказать способность самостоятельно платить по кредиту, банк может отказать в его выдаче. Уверенность банка в финансовых возможностях является основным критерием принятия решения.

Как заемщику отказаться от ипотеки в пользу созаемщика?

Для использования информации с данного сайта обязательным требованием является наличие активной ссылки на исходную статью.

Прошлый год произвел необычайный эффект на рынок ипотеки — за 12 месяцев россияне заработали более 5 триллионов рублей на покупку недвижимости у банков. Чтобы увеличить шансы получения одобрения от банка, многие люди решили привлечь созаемщиков для ипотечных сделок. Однако не каждый знает, как законно исключить созаемщика из ипотечного договора и правильно оформить все юридические процедуры.

В данной публикации мы рассмотрим эту проблему подробнее.

Кто считается созаемщиком?

Созаемщиком называется дополнительный участник кредитного договора, который несет такую же ответственность перед кредитором, как и заемщик. Привлечение созаемщиков помогает получить кредит, потому что финансовые учреждения оценивают совокупный доход, а в случае банкротства одного из участников могут взыскать платежи с другого участника, который имеет способность платить. Если ипотечный кредит оформляется на мужчину и женщину, состоящих в официальном браке, то согласно закону один из них будет выступать в качестве основного заемщика, а другой — в качестве созаемщика.

Может ли заемщик отказаться от ипотеки в пользу созаемщика?

Часто такая ситуация возникает между супругами при разводе. И в теории это возможно, но только после достижения согласия с кредитной организацией и с грамотным оформлением всех документов. Иногда разрыв брака может быть достаточным основанием для банка, чтобы изменить ипотечный договор.

В этом случае:

• Уточните, есть ли шаблон нужного вам заявления и список необходимых документов.
• Возможно, перед заполнением заявления потребуется оформить развод и соответствующий документ о разделе имущества.
• Скорее всего, потребуется личное посещение банка обоими супругами.
• Если решение будет положительным, необходимо заключить новый договор на ипотечный кредит или оформить дополнительное соглашение к уже существующему. Кроме того, важно зафиксировать все изменения в Едином государственном реестре недвижимости.

В случае отрицательного решения можно попробовать рефинансировать кредит в другом учреждении или обратиться в банк с решением суда. Причинами для освобождения от платежей по ипотеке в суде могут быть не только развод, но и банкротство, а также изменение места проживания.

Переоформление ипотеки при разводе супругов

Если один из супругов получит разрешение от банка на передачу части квартиры в дар другому, это все равно не решит проблему. Единственный способ избавиться от обязательств — продать квартиру и досрочно погасить долг. При этом нужно надеяться, что банк согласится отказаться от процентов.

Конечно, можно избежать этих обязательств, если предусмотреть это в брачном контракте. Но есть еще один вариант, чтобы сделать фактическое и юридическое состояние одинаковым — переоформить ипотеку на супруга или супругу.

Необходимость переоформления ипотеки при разводе

Практика показала, что при получении ипотеки одним из супругов, другой автоматически становится со-заемщиком. Это правило неизменно существует для защиты банков от потери половины залога в случае развода. Ипотечная квартира, приобретенная во время брака, считается общим имуществом, поэтому при разводе делится поровну (или неравными частями, если у пары есть дети).

Конечно же, после развода редко бывает, что пара продолжает жить вместе, поэтому обычно такую квартиру продают, разделяют или выкупают вторую половину у другого супруга.

Наиболее разумным вариантом будет переоформление ипотеки на одного из супругов. Таким образом, первый супруг будет получать полную собственность на квартиру и нести ответственность за выплату кредита, в то время как второй супруг будет компенсирован за средства, которые они вложили в погашение долга до развода. После переоформления и выплаты компенсации второй супруг лишается права на долю в квартире.

В ряде случаев, у второго супруга может появиться другое жилье, например, унаследованное или предоставленное работодателем, и для него уже нет смысла платить по ненужному кредиту.

Может ли банк отказать в переоформлении

Обычно переоформление ипотеки — это всего лишь формальная процедура для банка. Вместо солидарной ответственности супругов вводится индивидуальная, и кредит продолжает выплачиваться. Однако решение о переоформлении принимается банковскими специалистами в каждом отдельном случае и может быть отклонено.

Если переоформление ипотеки планируется на главного заемщика, который уже доказал себя как ответственный плательщик, банк будет более благосклонен. В этом случае, можно просто исключить одного из созаемщиков. Однако, если кредит будет перенесен на другого супруга, банк, вероятно, потребует повторной проверки финансовой состоятельности.

Мнение эксперта

Петров Николай Анатольевич

Если предоставленные документы покажут, что клиент неспособен выполнять платежи и не соответствует требованиям заемщика, вероятно, переоформление будет отклонено.

Большинство банков включают в кредитный договор пункт о том, что после развода обязательства перед кредитором не изменяются. Это означает, что если один из супругов откажется погасить долг, эта обязанность перейдет к другому.

Если оба должника откажутся выплатить, банк имеет право продать заложенное имущество. После вычета всех расходов у злонамеренных заемщиков останутся сущие копейки.

Чтобы наклонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей надежности, можно привлечь новых созаемщиков, которым можно доверять согласно стандартам банка.

Порядок действий

Прежде чем начинать сбор документов, важно убедиться, что супруг, на чью фамилию будет переоформлен кредит, соответствует требованиям кредитора к заемщику, и банк согласен на переоформление.

После получения положительного решения и переоформления кредита также необходимо зарегистрировать квартиру на нового владельца в Росреестре.

Стоит помнить, что после переоформления кредита, возможно потребуется также переоформление страховки. Кроме того, многие банки взимают комиссию за изменение условий договора, которая составляет 0,5-1% от суммы задолженности.

Необходимые документы

Для осуществления процедуры переоформления ипотеки на супруга в банке необходимо представить следующие документы:

• заявление бывших супругов о переоформлении кредита на одного из них;
• копии документов, подтверждающих личность и финансовую состоятельность заемщика (паспорт, трудовая книжка, справка о доходах и т.д.);
• документ, заверяющий расторжение брака;
• документы, связанные с детьми и выплатой алиментов.

Кто такой созаёмщик по ипотеке: права и обязанности

Ипотеку можно оформить в одиночку или совместно с другим заемщиком. Кроме того, в определенных ситуациях наличие совместного заемщика является обязательным условием для получения данного кредита. В данной статье мы расскажем о том, кто такой совместный заемщик, какие у него права и обязанности, а также о тех особенностях, которые необходимо знать перед тем, как согласиться стать совместным заемщиком.

Ипотека может быть предоставлена одному человеку или нескольким. Если вы берете ипотеку на себя и являетесь единственным физическим лицом, указанным в договоре, вы считаетесь заёмщиком. Если помимо вас в договоре участвует ваш супруг или другое лицо, согласившееся разделить с вами финансовую ответственность, вы считаетесь созаёмщиками.

Тот, кто подал заявку на кредит, называется титульным или основным заёмщиком, а остальные участники считаются просто созаёмщиками. В кредитном договоре все участники могут быть обозначены как «Заёмщик 1 (2, 3)».

Когда нужен созаёмщик

Существуют две ситуации, при которых заключается кредитный договор с совместными заемщиками.

1. В случае недостатка средств. Если вы берете кредит самостоятельно, и предварительный расчет показывает, что у вас недостаточно средств для покупки недвижимости, найдите второго участника и заявите его вместе с вами при подаче заявки на ипотеку — это может быть родственник, друг или коллега.

Банк рассмотрит ваши доходы совместно, и сумма кредита будет больше.

2. В случае оформления ипотеки в браке. При выдаче ипотеки супружеской паре банк может потребовать оформить второго супруга совместным заемщиком.

Даже если у второго супруга низкий доход или он не может подтвердить свой доход в принципе, его все равно включают в договор. Это необходимо для увеличения уверенности банка в том, что кредит будет погашен.

В одном ипотечном договоре возможно привлечение до четырех участников, включая основного заемщика. Однако, право собственности на недвижимость автоматически возникает только у титульного. Выделение долей остальным участникам сделки, включая супруга, не требуется.

Если жилье приобретено в браке, оно по умолчанию становится общим имуществом, если иное не указано в брачном договоре. От участия в ипотеке с вторым супругом можно отказаться, если у вас заключен брачный договор с раздельной собственностью на недвижимость или вы подписали нотариальное согласие на оформление ипотеки супругом без вашего участия.

Особенность состоит в привлечении нефинансового заемщика. Этим термином называется человек, который принимает участие в ипотеке, не имея дохода и не подтверждая его, но получает долю в приобретаемом недвижимом имуществе. Этот вариант представляет собой альтернативное решение как для банка, так и для вас: вы получаете подтверждение своей надежности, а банк получает гарантии выплаты долга.

Ведь если у созаемщика не окажется денежных средств, то у него всегда есть возможность продать недвижимость.

Поскольку для банка все участники сделки имеют одинаковое юридическое положение, требования к ним идентичны требованиям к основному заемщику:

• присутствие гражданства РФ, временной или постоянной регистрации по месту жительства;
• возраст от 18 лет на дату начала договора до 65 лет на момент его завершения;
• стабильный доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ для работников с постоянным местом работы, налоговой декларацией для индивидуальных предпринимателей, справкой от банка, если другие документы невозможно предоставить;
• трудовой стаж не менее 1 года всего и не менее 3 месяцев на текущем месте работы.

Если один из участников вступает в договор без подтверждения доходов, список его документов будет короче.

Права и обязанности созаёмщика

Положения о правах и обязанностях всех участников закреплены в тексте кредитного соглашения. Согласно этому соглашению, права и обязанности у всех созаемщиков одинаковы.

Мнение эксперта

Петров Николай Анатольевич

Особые права главного заемщика включают право стать собственником, получая имущество по умолчанию. При этом можно стать единоличным собственником или выделить доли другим участникам соглашения.

В перечень общих прав всех участников входят:

• получение доли в недвижимости по согласию сторон;
• рефинансирование или реструктуризация задолженности;
• частичное досрочное погашение;
• доступ к информации о расчетах по кредитному соглашению;
• получение налогового вычета при выделении доли в праве собственности.

По поводу обязанностей, у лиц, не являющихся главными заемщиками по договору, имеется только одна: взять на себя все обязательства главного заемщика в случае, если он их не соблюдает.

К ним относятся:

• возвращение долга банку с учетом процентов в соответствии с установленным графиком в договоре;
• уплата пеней и штрафов, если они возникли;
• продление страховых договоров, необходимых для обслуживания ипотеки.

В случае отсутствия собственности у совладельцев, они все равно обязаны погасить ипотеку, однако им не будет принадлежать недвижимость. Отказаться от погашения невозможно – банк подаст в суд, и все долги будут отражены в кредитной истории.

Чем созаёмщик отличается от поручителя

Для кредитной организации созаёмщик – это тот же человек, который берет кредит с полной ответственностью согласно договору. Он лично ставит свою подпись на договоре, обязан следить за графиком платежей и избегать просрочек. Все операции по ипотеке отражаются в его кредитной истории.

У созаёмщиков есть равный доступ к информации о кредитном договоре, включая мобильное приложение. Если возникает просрочка, банк направляет СМС-уведомление, чтобы человек мог своевременно внести платеж и уменьшить негативные последствия нарушения договора.

Когда заключается договор кредита с банком, поручитель не является его участником. Вместо этого, для подтверждения своего участия, заключается дополнительный договор поручительства. Важно отметить, что поручитель не имеет доступа к информации об ипотеке и не несет ответственность за контроль ежемесячных платежей.

Ему придется погасить задолженность за заёмщика только по решению суда. Только когда на поручителя возлагаются обязательства по погашению ипотеки, эта информация попадает в его кредитную историю.

Для того чтобы взять ипотеку с созаёмщиком, вам необходимо предоставить дополнительный набор документов для каждого участника. Этот порядок отличается от обычного оформления ипотеки. Для оформления заявки понадобятся следующие документы: паспорт, СНИЛС, копия трудовой книжки (для ИП необходимо подтвердить стаж данными об уплате обязательных сборов в ПФР), мужчинам в возрасте до 27 лет также понадобится военный билет.

Если вы обратитесь в МТС Банк и подадите заявку на сайте, на вас свяжется менеджер. Вы сможете обсудить с ним все детали оформления ипотеки и уточнить список необходимых документов.

Как вывести созаёмщика из ипотечного договора?

• документы, подтверждающие изменение обстоятельств (например, свидетельство о разводе, документы о переезде или получении другого кредита);
• документы, подтверждающие платёжеспособность оставшихся созаёмщиков (например, справки о доходах, выписки со счетов);
• заявление на исключение определенного созаёмщика из списка;
• документы, подтверждающие правомерность заявления и изменение условий ипотеки.
• Информация о доходах лиц, продолжающих участие в кредитном соглашении должна быть предоставлена;
• Само кредитное соглашение и документы на недвижимость должны быть предоставлены;
• Документы, подтверждающие основания: свидетельство о разводе и/или разделе имущества, информация о потере дохода или трудоспособности, должны быть представлены.

Банк рассмотрит запрос и примет решение в течение 14 дней. Для того чтобы решение было положительным, необходимо, чтобы показатели платежеспособности остались неизменными: если вы удаляете второго заемщика, но ваш доход недостаточен, банк может отказать, даже если второй заимщик был неплатежеспособным.

В чем риски для созаёмщика по ипотеке

Если вы берете ипотеку вместе со своим супругом, это не исключает базовых рисков, которые влечет за собой ипотечный договор:

• если выплаты по кредиту будут проводиться неправильно, ваша кредитная история будет испорчена;
• в случае, если основной заемщик перестанет платить, банк обратится к вам, даже если у вас нет доли в квартире и вы не имеете средств для погашения задолженности;
• если вы захотите самостоятельно оформить кредит — на автомобиль, покупку — наличие текущего договора затруднит заключение нового, так как банк оценивает финансовую нагрузку;
• выйти из состава созаемщиков можно только при наличии веских причин через процедуру реструктуризации кредитного договора.