Решение проблемы обременения арендой

Набор наиболее значимых документов о Реализация недвижимости, ограниченной арендным договором (нормативные и правовые акты, образцы, публикации, консультации профессионалов и другие материалы).

• Имущество:
• 210.00.13.11.111
• 3-НДФЛ на продажу недвижимости
• Договор агента по реализации недвижимости
• Заключение о проверке здания
• Амортизация зданий
• Показать всё
• Недвижимость:
• 210.00.13.11.111
• 3-НДФЛ при отчуждении недвижимости
• Агентский договор на продажу недвижимости
• Акт осмотра здания
• Амортизация зданий
• Показать всё

Формы документов

В документе, предназначенном для использования в системе КонсультантПлюс в 2024 году, указана форма Договора купли-продажи недвижимого имущества с обременением в виде аренды. Покупателю сообщается о наличии следующего обременения в отношении Имущества: аренда на основании Договора аренды от «__»_________ ___ г. N _______, заключенного между _______________ (далее — Арендатор) и Продавцом (вариант: что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «__»__________ ___ г.

Судебная практика

Определение Верховного Суда РФ от 14.12.2022 N 307-ЭС22-8564(2) в отношении дела N А66-7456/2016
Требование: Кассационный пересмотр судебных актов.
Оспариваемый результат спора: Отказ в признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Решение: Отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о существенных нарушениях прав и законных интересов Илюшко С.В. Как установлено судами и следует из материалов дела, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано 29.05.2018 года.

Приобретая имущество на торгах в июне 2020 года, Илюшко С.В. не мог не знать о сути обременения недвижимости и наличии нового арендатора, так как соответствующая информация была доступна в государственном реестре. Заключив договор купли-продажи 05.04.2011 года, в котором указано обременение в виде аренды (пункт 5.1), он предоставил основание другим лицам полагаться на действительность соглашения о замене стороны договора аренды и, следовательно, не может ссылаться на обратное (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

«Комментарий к статьям 307 — 328 и 407 — 419 Гражданского кодекса Российской Федерации» на тему исполнения и прекращения обязательств
(отв. ред. А.Г.

Карапетов)
издательство «М-Логос», 2022. Однако на практике в большинстве случаев предоставление производного абсолютного права сопровождается различными обязательствами, которые принимает на себя обладатель первоначального абсолютного права. Например, арендодатель обязуется выполнять капитальный и текущий ремонт, возвращать обеспечительный платеж, обеспечивать охрану объекта, а лицензиар обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензии третьим лицам и т.д.

Более того, согласно одной интерпретации, само предоставление производного абсолютного права автоматически влечет за собой обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию соответствующего объекта. Изложенные выше обязательства, сопровождающие предоставление производного абсолютного права, могут быть противопоставимы третьим лицам, приобретающим первоначальное абсолютное право и знающим (либо должным образом уведомленным, например, в результате регистрации), что такие обязательства существуют. Если собственник продает недвижимость, обремененную арендаторскими правами (включая обязательственные права требования от арендодателя выполнения капитального ремонта), новый собственник также обязан соблюдать эти обязательства (согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ), по крайней мере, если эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды.

То же самое можно сказать о найме жилья, займах и лицензионных договорах.

Справочник судебной практики. Аренда. Основные положения В дальнейшем Предприниматель стал владельцем указанных помещений на основании договора купли-продажи от 13.08.2007, пункт 1.3 которого указывает, что проданные помещения имеют договор аренды с Обществом до 31.01.2016.

Нормативные акты

«Гражданский кодекс Российской Федерации (вторая часть)» от 26.01.1996 года № 14-ФЗ
(редакция от 24.07.2023 года)
(с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 12.09.2023 года) 1. Передача права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления, права пожизненного наследуемого владения) на арендованное имущество другому лицу не может быть основанием для изменения или прекращения договора аренды.

Правовые ресурсы

• Информация о текущих документах
• Действующие кодексы и популярные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральные законы
  • Законодательство на региональном уровне
  • Проекты правовых актов и работа законодателей
  • Другие виды обзоров
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные рекомендации

  ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ОБРЕМЕНЕНИЕМ – ЧТО ЭТО?

  • 10-е число октября 2016 года
  • Ограничение возможности пользования землей (например, запрет на размещение промышленных объектов в охраняемых зонах);
  • Обязанность предоставления земли для ограниченного использования другими людьми или организациями (сервитут);
  • Ограничение права на владение и распоряжение землей (ипотека, арест и т.д.).

  Обременения могут быть наложены на основании закона или подзаконного акта, устанавливающего ограничения на использование земли, на основании договора (ипотека, долгосрочная аренда и т.п.) или на основании решения суда (публичный сервитут, арест и т.д.).

  Некоторые владельцы и арендаторы не всегда осведомлены о том, что их участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, что приводит к определенным ограничениям.

  Согласно первой статье Градостроительного кодекса РФ, существуют особые условия использования территорий, которые включают в себя охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, а также другие зоны, устанавливаемые согласно законодательству РФ. Кроме того, могут существовать обременения, связанные не только с землей, но и с объектами недвижимости, которые признаны памятниками культуры.

• ограничение использования земельного участка;

Таким образом, согласно статье 87 Земельного кодекса Российской Федерации, правообладатели земельных участков, входящих в зоны с особыми условиями использования территории, должны быть оповещены ограничениях использования своих участков в пределах такой зоны в течение 15 дней после внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. Однако в законе не определено, какой орган несет ответственность за направление уведомлений правообладателям земельных участков, входящих в зоны с особыми условиями использования территории. Именно поэтому может возникнуть ситуация, когда собственник не знает о наличии ограничений на его участке.

В российском законодательстве указаны следующие обременения земельного участка:

• сервитут;
• Ограниченное право пользования, приобретаемое другим лицом по отношению к чужому земельному участку, называется сервитутом. Чаще всего сервитут устанавливается с целью обеспечения доступа к объекту недвижимости, принадлежащему получателю сервитута.
• Ипотека также является одним из распространенных видов обременения. В целом, в отношении земли применяются общие правила, связанные с ипотекой недвижимости, но существуют и некоторые особенности:
• Ипотекой может обременяться не только право собственности, но и долгосрочная аренда. При этом требуется согласие собственника на установление ипотеки на его право.
• Земельные участки, принадлежащие государству или муниципалитету, не могут быть использованы для получения ипотеки. Однако есть исключение для участков, предназначенных для строительства жилья, если кредит берется именно на строительство или обустройство таких участков.
• Под залогом ипотеки не может быть земельный участок, размер которого меньше установленной нормы для данного вида землепользования.

Договоры аренды, заключенные на год и более, могут быть зарегистрированы в качестве обременения. Аренда не препятствует собственнику участка в совершении сделок с ним, и при покупке новым собственником участка может оказаться арендатор. Тем не менее, расторжение договора аренды в этом случае не должно происходить.

Также возможно доверительное управление земельными участками. В этом случае управляющий использует участок не в своих интересах, а в интересах владельца или лица, указанного владельцем. Этот способ обременения также требует регистрации в ЕГРП.

Арест означает, что владелец не сможет совершать сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, и такие сделки не смогут быть зарегистрированы в Росреестре.

Арест — это единственная форма ограничения, которая делает незаконными все сделки с определенным земельным участком. Остальные ограничения позволяют передавать собственность: новый владелец просто принимает участок вместе с наложенными ограничениями, и далее сам разбирается с ними. В случае ареста, однако, возникает полное препятствие, и поэтому сделка с земельным участком, на который наложен арест, просто не может быть зарегистрирована.

Ограничения, накладываемые на землю, должны быть обязательно зарегистрированы вместе с правом собственности. Соответствующие записи находятся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Поскольку данный реестр является публичным и информация из него доступна любому заинтересованному лицу, проверка наличия обременений является неотъемлемой частью подготовки к покупке земельного участка.

Если возникают сомнения, лучшим вариантом будет обратиться в офисы приема-выдачи документов Росреестра или многофункциональные центры (МФЦ) для получения выписки по интересующему вас участку. В выписке будет указано, есть ли на участке какие-либо обременения и, если есть, то какие именно. Кроме того, эта выписка будет полезна при регистрации сделки.

ru во вкладке «Офисы и приемные. Предварительную запись на прием».

В городе Кызыле находится офис приема-выдачи документов Филиала «ФКП Росреестра» по Республике Тыва по адресу: ул. Тувинских Добровольцев, д.1/1, а также офис МФЦ по адресу: ул. Кечил-оола, д.7Б.

Для того чтобы проверить наличие обременений на земельном участке, нет необходимости лично обращаться в офисы приема-выдачи документов Росреестра или многофункциональные центры. Сегодняшние технологии позволяют получить справочную информацию о недвижимом объекте через сайт Росреестра (rosreestr.ru). Для этого достаточно перейти на главную страницу сайта rosreestr.ru, затем в раздел «Сервис» и выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн».

Затем в поисковой строке введите кадастровый номер или адрес объекта, и получите результат.

Кадастровая палата РТ

Что такое обременение. Объясняем простыми словами

Обременение — это ограничение права собственности на недвижимость, транспорт и другое имущество.

Отметить

Например, существуют различные виды обременений и ограничений прав собственника в сфере недвижимости:

• при сдаче в аренду: арендатор получает право владения и/или пользования (проживания) в жилом помещении на определенный срок, указанный в договоре аренды;
• в случае залога: собственник не имеет права продавать недвижимость без согласия залогодержателя;
• передача в доверительное управление: доверенное лицо получает право совершать любые юридические и фактические действия в интересах собственника;

арест: собственник лишается возможности распоряжаться своим имуществом (а иногда даже пользоваться им) или его могут изъять. Лицо, в пользу которого наложен арест, обладает правами залогодержателя;

сервитут: собственник обязан предоставить доступ к своей недвижимости, например, обеспечить проезд соседу через свой земельный участок;право пожизненного проживания: это право получают те, кто отказался от приватизации или находился в тюрьме до приватизации; также его можно получить по завещанию или по договору дарения и купли-продажи;доля несовершеннолетних: если помимо родителей собственником квартиры является также ребенок, то при продаже квартиры родители должны получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Пример употребления на «Секрете»

Если понадобится продать такое жилье, то придется пройти достаточно долгий путь: вначале необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, получить задаток, погасить оставшуюся сумму ипотеки, снять обременение, после чего разделить доли и зарегистрировать все эти действия у нотариуса. Затем нужно получить разрешение от органов опеки на продажу долей, и только после этого можно закрыть сделку.

(Из материала о способах дележки ипотечного жилья при расставании.)

Нюансы

При продаже квартиры, которая была сдана в аренду, смена владельцев (арендодателей) не означает прекращение договора, поэтому арендаторы имеют право жить в жилом помещении до истечения срока договора, даже если новый владелец против этого.

Чтобы защитить себя от незарегистрированной аренды (заключенной на срок менее года), в договоре купли-продажи квартиры необходимо указать гарантии от продавца о отсутствии такого бремени.

Факт

Первым делом необходимо получить в банке справку о полной выплате ипотеки, а также закладную на квартиру, которая будет уже погашена. После этого следует сделать личное обращение в МФЦ без участия банковских сотрудников. Для этого вам понадобится паспорт собственника и написать заявление.

Процесс снятия обременения с жилья будет отражен на сайте Росреестра примерно через неделю.

Что такое обременение недвижимости?

• Недвижимость имеет возможное обременение.
• Сделка может быть затянутой и сложной, если на недвижимость есть ограничения.
• Покупатель может отказаться от такой сделки и найти другую недвижимость без обременений.

Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник имущества имеет ограничения в его использовании и распоряжении. Такие ограничения могут быть введены по согласию сторон или по решению суда. Например, недвижимость может находиться в залоге у банка или быть арестованной.

Наиболее распространенные ограничения прав собственности:

• Недвижимость куплена в ипотеку;
• Недвижимость сдана в аренду (для жилых помещений);
• Недвижимость находится в аренде;
• Находится под залогом у банка;
• Находится в заключении;
• Запрещены регистрационные действия с объектом;
• Существует сервитут на объект (его использование другими лицами).

Ограничения на практике

Взглянем на различные виды обременения недвижимости с более подробной точки зрения. В каждом из вышеупомянутых случаев владелец объекта все еще может вести его деятельность — другими словами, недвижимость «функционирует». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или использовать его самостоятельно.

1. Если объект сдан в аренду, это не препятствует его продаже. Однако закон защищает законопослушных арендаторов: новый владелец здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может потребовать «покинуть помещение с вещами» при отсутствии условий для досрочного расторжения договора аренды.

Когда речь идет о длительном сроке аренды, это может стать значительной проблемой.

2. Управление с доверием предполагает передачу имущества во владение доверенного лица, которое при этом не становится владельцем этого имущества. Чаще всего такая ситуация возникает при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.

3. Залог и ипотека означают предварительное погашение обязательств перед банком, включая как основной долг, так и проценты по нему.

4. Арест – это серьезное обременение. Судебные приставы накладывают арест по решению суда в интересах кредиторов.

Судебные споры не всегда непосредственно связаны с объектом ареста – собственник имущества может быть должен банку или третьим лицам. Арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.

Владелец может быть обвинен в мошенничестве.

6. Сервитут — редкое явление в коммерческой недвижимости, чаще возникающее при условиях использования земельного участка, а не самого здания. Например, когда рядом находится жилой дом, владелец может проходить к нему только через территорию другого объекта.

Договор обременения недвижимости: как снять запрет

После ликвидации причин, любые обременения будут сняты и зарегистрированы в Росреестре в течение трех дней бесплатно. Если у Росреестра есть какие-либо причины для невозможности снятия ограничения, владелец должен обратиться в суд.

Отмена ареста и запрета на регистрацию объекта — это полномочие судебных приставов.

Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, возможна только после полного погашения кредита. В других случаях продажа происходит с согласия банка, и продавец выплачивает задолженность за счет средств покупателя. Должен быть составлен договор, в котором подробно описаны условия и механизм оплаты.

Как проверить недвижимость на обременение

Если владелец взял ипотечный кредит на свою недвижимость, то в таком случае объект недвижимости остается в собственности заемщика. Тем не менее, если заемщик не выплачивает кредит, кредитор имеет право распоряжаться недвижимостью без согласия владельца. Например, продать объект, чтобы погасить задолженность по кредиту.

Какие права ограничивает

Как снять обременение

Исключительно искоренить непогашенную сумму долгового обязательства.

Публичный сервитут

Когда наступает необходимость в сервитуте?

Если требуется использовать недвижимость для общественных или государственных целей. Например, если земельный участок пересекается с дорогой, государство может потребовать от владельца не закрывать проезд. Кроме того, сервитут может быть наложен для использования участка для выпаса скота, сенокоса или рыбалки.

Подобное ограничение называется публичным сервитутом. Существует также частный сервитут. В этом случае недвижимость позволяется использовать только определенным гражданам, а не всем.

Например, если соседи захотят прокладывать газ к своему участку, а трубу можно проложить только через смежный участок. Сервитут устанавливается либо через судебное решение, либо по соглашению сторон. Во втором случае достаточно заключить специальное соглашение с владельцем и зарегистрировать его в Росреестре.

Недвижимость может быть распоряжена своим владельцем по его усмотрению: продана, сдана в аренду или подарена. Основной принцип — не препятствовать использованию объекта или его части в установленных целях. В случае перехода собственности, обременение сохраняется до истечения срока действия права сервитута, который указан в контракте или определенный судебным решением.

Арест

Когда возникает необходимость в аресте

Причины, приводящие к наложению ареста на имущество, могут быть разнообразными, но наиболее распространенной является задолженность владельца. В отличие от ипотеки, долг может возникнуть не только по кредиту. Таким образом, арест можно наложить за неуплату коммунальных платежей, налогов или штрафов.

Кроме того, арест может быть наложен на имущество, которое подлежит разделу в суде, например, при разводе супругов.

Когда накладывается

Если хозяин принял решение заключить сделку по пожизненному содержанию взамен на передачу недвижимости.

Зачем проверять недвижимость на обременения

Перед заключением сделки необходимо провести проверку ее потенциала и безопасности. Обременение может усложнить или замедлить сделку, а иногда даже сделать ее невозможной. Периодически следует отслеживать статус объекта, например, наличие арестов.

Возможно наложение обременения даже в случае, если собственник не выплатил штраф за превышение скорости. Иногда информация о исполнительном производстве появляется в базе данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП) с задержкой. В таком случае собственник узнает о долге только после наложения ареста на имущество.

Воспользуйтесь сервисом Эксперт-проверка для проверки юридической чистоты сделки с недвижимостью. Он автоматически соберет информацию о недвижимости, продавце и покупателе из официальных источников и предупредит о возможных рисках, включая обременения. Сервис подходит для риелторов и юристов.

Заказать выписку из ЕГРН на портале Росреестра

1. Для авторизации на портале необходимо использовать подтвержденную учетную запись на Госуслугах.
2. Во вкладке «Услуги и сервисы» перейдите к разделу «Выписки из ЕГРН об объектах и/или правообладателях».
3. Заполните анкету, в которой следует указать информацию о заявителе и объекте, а также выбрать тип выписки.
4. Для оплаты госпошлины вам потребуется сумма от 290 ₽, в зависимости от выбранного типа выписки. Ссылку на оплату ведомство направит на указанный в анкете адрес электронной почты.
5. Как только выписка будет готова, она будет отправлена на вашу электронную почту ведомством.

Заказать отчет об объекте в специальных сервисах

В соответствии с решением Росреестра, услуги интернет-платформам по перепродаже полноценных выписок из ЕГРН запрещены. Однако этот запрет касается только формы документа и электронной подписи ведомства. Тем не менее, данные сервисы по-прежнему предоставляют возможность пользователям получать информацию из ЕГРН и ознакамливаться с информацией об арестах и обременениях на недвижимость.

Предлагаем вам ознакомиться с примером получения отчета о конкретном объекте на примере популярного сервиса — Контур.Панорама.

1. Перейдите на главную страницу сервиса и введите адрес объекта или его кадастровый номер в поисковую строку.
2. Выберите необходимый вид отчета. Если вас интересуют аресты и обременения, то рекомендуется выбрать «Отчет об основных характеристиках и правах».
3. Осуществите онлайн-оплату заказа. После оплаты готовый отчет будет отправлен на указанный вами электронный адрес.