Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ привела очень полезное пояснение, когда рассматривала спорный случай, связанный с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.
Известно, что жилье на вторичном рынке обычно стоит дешевле новостроек. Однако существуют риски потерять только что приобретенную квартиру и потерять деньги при такой покупке — особенно, если продавцы — семья с маленькими детьми.
Нельзя просто так отменить сделку, опираясь только на статью 167 Гражданского кодекса
Мало кто знает, что согласие органов опеки, несмотря на его наличие при таких сделках, само по себе ничего не гарантирует. Имеются возможные проблемы, которых это согласие не обезопасит.
Основная проблема заключается в том, что только опека может одобрить сделку под условием покупки аналогичного жилья для маленьких собственников. Если это условие не будет выполнено, то уже совершенная сделка будет признана незаконной.
Наша история началась в Челябинской области. Одна женщина решила продать квартиру, в которой было зарегистрировано двое ее несовершеннолетних детей. Каждый из них владел 1/3 долей.
Органы опеки предоставили письменное разрешение на продажу. При этом опека установила условие, что продажа квартиры возможна только при одновременной покупке другого жилья, в котором дети получат 1/3 доли каждый. Информацию о покупке необходимо было предоставить государственным органам в течение месяца после продажи первого жилья.
Дальнейшие события развивались следующим образом. Сделка была успешно закрыта. Новая владелица квартиры полностью расплатилась за ее приобретение и организовала переезд. Однако, наслаждаться спокойной жизнью в новом жилье ей не посчастливилось.
Причина кроется в том, что прежняя хозяйка, вопреки соглашению, не обеспечила своих несовершеннолетних детей новым жильем, как было оговорено в документах опеки. В итоге, гражданка нарушила условия, указанные в разрешении. Отдел опеки требовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ, которая затрагивает незаконные сделки.
Расстроенная новая владелица попыталась защитить свои права и обратилась в суд. Она аргументировала, что разрешение отдела опеки на сделку является незаконным в принципе, поскольку не содержит инструкций о том, как расплатиться с несовершеннолетними продавцами и не уточняет, на какой счет перевести деньги на их имя после продажи их доли.
Нашли еще один аргумент: при выдаче разрешения не учли мнение отца детей, а как покупательницу не предупредили о том, что продавец должен был одновременно купить жилье для несовершеннолетних.
Местный городской суд согласился с аргументами опеки и полностью удовлетворил иск отдела опеки, признав договор купли-продажи квартиры недействительным. Жилье было возвращено в собственность прежней владелицы и ее детей. Что касается истицы, не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, ей была присуждена компенсация в размере стоимости жилья.
Челябинский областной суд отменил решение городского суда и принял новое решение, отказав опеке и истице. Городской суд ссылался на статью 167 Гражданского кодекса, которая регулирует последствия недействительной сделки.
Согласно апелляционному решению, невыполнение прежней владельцем обязанности приобрести жилье для своих детей и нарушение договоренностей с опекуном не делает сделку купли-продажи квартиры незаконной. Апелляция считает, что сделка была заключена в соответствии с положениями закона, исполнена фактически и не имеет оснований для признания недействительной. При этом апелляция аргументировала свою позицию ссылкой на положения статьи 168 Гражданского кодекса, которой первая инстанция не воспользовалась.
Опека не согласилась с таким решением и обратилась в Верховный суд РФ. Верховный суд изучил материалы спора и не согласился с выводами областного суда. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Опека разрешает заключение сделки с квартирой только в том случае, если детям будет приобретено жилье, которое по своим параметрам является равноценным. В противном случае сделка будет аннулирована.
Важно отметить, что Верховный суд указал на отсутствие ссылок на указанные статьи в решении первой инстанции, а также на неправильное истолкование этих норм в апелляционном решении. Верховный суд отметил, что решение было основано на устаревшей версии статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда заявила, что апелляция должна была уточнить на каком основании истец оспаривает сделку и в зависимости от этого определить, какие факторы являются значимыми для разрешения спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее недействительности.
Суд не учел, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, существуют основания для признания недействительными сделок, совершенных без согласия третьих лиц, органов юридических лиц или государственных органов или органов местного самоуправления. Заявитель считает, что нет оснований для утверждения, что сделка была совершена с согласия опеки, поскольку ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без предоставления детям другого жилья, и Верховный суд РФ признал этот аргумент важным. Верховный суд также отметил, что нет доказательств того, что права детей были соблюдены — то есть что средства от продажи квартиры поступили на их банковский счет или были использованы в их интересах.
Поэтому суд приказал пересмотреть спор.
Текст: Наталья Козлова
Российская газета — Федеральный выпуск № 39(8093)
Как продать квартиру, оформленную на ребенка
Не совершеннолетний лицо, несовершеннолетний может являться владельцем недвижимости, обладать долей в квартире и также стать постоянным регистрантом по этому адресу. Если законные представители намереваются продать жилье, принадлежащее ребенку, они обязаны соблюдать все перечисленные законодательные требования и полностью соблюдать процедуру, предусмотренную для таких сделок. Подробнее об этом можно узнать на Brobank.ru.
16.05.22 —> 1527 0 Поделиться
Автор Бробанк.ру Ирина Калимулина
Если вам нравится наш контент, подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить новости.
Об авторе
Я получила образование в Международном Восточно-Европейском Университете, где изучала «Банковское дело» и успешно окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». За десять лет работала в нескольких ведущих банках России, включая Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ и Связной (который закрылся).
В настоящее время я работаю в компании Бробанк как аналитик и эксперт в области банковской деятельности и финансовой стабильности. Если вам интересны мои услуги, пожалуйста, свяжитесь со мной по адресу rusanova@brobank.ru. Также вы можете открыть мой профиль для получения дополнительной информации.
Защита интересов несовершеннолетнего
Сделки с имуществом любого вида для детей младше 14 лет осуществляют их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
Защитой интересов ребенка занимаются органы опеки и попечительства (ООП). Родители и законные представители не имеют права совершать сделки от имени ребенка или давать согласие на них без предварительного разрешения ООП. Это абсолютное правило.
Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, допускается только при наличии убедительных оснований, таких как продажа недвижимости для улучшения жилищных условий, дорогостоящее лечение, необходимое ребенку, или другие обстоятельства.
Основная цель ООП заключается в проверке сделки на согласованность с интересами и правами несовершеннолетнего лица. При этом не следует забывать, что нет определенного списка причин, по которым органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения на сделку. Решение принимается на основании фактических обстоятельств каждого отдельного случая.
Главное требование состоит в том, что если место жительства ребенка меняется, то новое жилье должно быть не хуже прежнего. Если все законные требования соблюдены и предполагаемая к покупке квартира лучше или не хуже предыдущей, то родители или законные представители ребенка могут приступить к процедуре оформления сделки.
Обращение в органы опеки и попечительства
До заключения сделки законный представитель владельца жилого помещения обращается в органы опеки и попечительства, которые действуют при Департаментах труда и социальной защиты. Нет единого списка документов для разрешения вопроса с ООП. Поэтому рекомендуется заранее уточнить эту информацию через справочную службу.
Полный перечень документов:
- Необходимо составить заявление по типовому шаблону ООП, которое должны подписать оба родителя (усыновители).
- Предоставить паспорта обоих родителей (усыновителей).
- Если ребенку-собственнику более 10 лет, то потребуется его согласие на продажу квартиры, которое должно быть подтверждено свидетельством о его рождении.
- Выписка из ЕГРН.
- Предоставить экспликацию и поэтажный план жилого помещения.
- Выписка из домовой книги.
- Если имеются данные о покупаемой квартире, они должны быть предоставлены.
Заявление будет рассмотрено в течение 15 рабочих дней. Решение органов опеки и попечительства будет вынесено в письменной форме. Отказ должен содержать объяснение всех объективных причин.
Если представители ребенка не согласны с решением ООП, они могут подать жалобу в органы Прокуратуры.
Составление договора
Если органы опеки и попечительства подтверждают положительное решение, то сделка переходит к составлению договора купли-продажи. Особенность таких сделок с несовершеннолетними заключается в том, что договоры должны быть нотариально заверены.
- Необходимо указать личные данные продавца и покупателя вместе с полными паспортными данными.
- Также следует указать характеристики недвижимости, такие как адрес, этаж, площадь, стоимость и другие важные сведения.
- С 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдаются, поэтому для подтверждения прав на объект используется выписка из ЕГРН.
В случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользоваться жилым помещением после окончания сделки, они также должны быть названы поименно в договоре купли-продажи. Утаивание этих данных влечет недействительность сделки.
- Электронная выписка из ЕГРН.
- Получение письменного разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.
- Получение выписки из домовой книги.
Расчет государственной пошлины производится в соответствии с положениями статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации. Ее размер составляет 0,5%, но не может быть менее 300 рублей и не может превышать 20 000 рублей. За предоставление технических услуг заявителю будет необходимо заплатить 4800 рублей.
Регистрация перехода права собственности
- Для подачи заявления о регистрации перехода прав собственности необходимо заполнить специальный бланк.
- Для подтверждения личности заявителей и ребенка-собственника жилого помещения требуются их паспорта и свидетельство о рождении.
- Для заключения сделки купли-продажи недвижимости требуется нотариально-заверенный договор.
Заявление можно подать различными способами: лично в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, отправить почтовым отправлением с объявленной ценностью или оформить через официальный сайт регистрационного органа. Также нотариус, заключивший договор купли-продажи, может подать документы на регистрацию. Государственная пошлина в размере 2000 рублей оплачивается покупателем.