Каждый второй собственник рано или поздно сталкивается с проблемой, когда жильцы перестают платить за арендуемое помещение. Во время весенней пандемии особенно много таких случаев возникло, так как люди массово теряли работу и не имели возможности оплатить аренду.
В данной ситуации обе стороны оказались заложниками обстоятельств и потому были более склонны к компромиссам, чем в обычное время. Владельцы недвижимости уменьшали размер оплаты, часто оставляя только коммунальные платежи, а иногда даже полностью освобождали от арендных платежей на несколько месяцев.
Однако, не каждый арендатор смог справиться с этой проблемой. Кроме того, среди них имеются те, кто задерживает свои платежи уже на протяжении длительного времени, и есть те, кто вообще не намерен больше платить, оправдываясь кризисом. Давайте рассмотрим, как избавиться от таких «паразитов» без применения радикальных методов.
Игра в одни ворота
В Российской Федерации, аналогично другим странам мира, законодательство в основном защищает права арендаторов. Считается, что они наименее защищены в спорах с владельцами недвижимости, особенно в случае потери места проживания. Стоит отметить, что это право также защищено Конституцией.
Поэтому, арендатор вправе расторгнуть договор аренды в любое время по своему усмотрению. В то же время, владелец помещения может это сделать только через суд, имея веские основания для этого.
Да здравствует самый гуманный суд в мире!
Для того чтобы разорвать договор, заключенный на срок менее одного года, необходимо подождать, пока жильцы не внесут оплату дважды подряд. Если договор является долгосрочным и должен быть зарегистрирован в Росреестре, то придется ждать шесть месяцев неоплаты. Только после этого можно подать исковое заявление.
При этом можно ссылаться не только на отсутствие платежей, но и привести все доказательства повреждений или разрушения помещения, а также факты его неправильного использования или нарушения прав и интересов соседей, которые обязательно возникают в случае с такими неплательщиками.
Суд обычно рассматривает дела неспешно — весь процесс может затянуться на два-три месяца.
Даже в случае благоприятного решения в вашу пользу, арендаторы имеют право подать апелляцию. Если судья признает их аргументы убедительными, то они могут получить целый год на устранение нарушений.
Если жильцы не исправят или не предпримут все необходимые меры для устранения нарушений в установленный срок, можно обратиться в суд с повторным заявлением о расторжении договора. Однако, даже в этом случае судья может оставить арендаторов в помещении на еще двенадцать месяцев.
Таким образом, процесс выселения недобросовестных жильцов, отказывающихся платить и разрушающих вашу недвижимость, может затянуться на срок от 2,5 до 3 лет!
Возможно, поэтому в России иногда заключают договор аренды только в одном экземпляре – для хозяина, либо предоставляют помещение в пользование исходя из устных договоренностей. В данном случае арендатора, который постоянно откладывает оплату, будет значительно проще выселить.
Для того чтобы уникально изменить ситуацию, достаточно совершить простые шаги. Например, поменять замки в помещении и выставить чужие вещи за его пределами. Желательно сделать это в присутствии предварительно приглашенного участкового, чтобы избежать будущих неурядиц, связанных с «пропажей» имущества.
Не имеет значения, будут ли арендаторы присутствовать или отсутствовать во время этих действий. Главное, помните, что если жильцы начнут противиться выселению, полиция не обязана помогать вам и может только наблюдать, чтобы предотвратить физическую расправу между сторонами. Поэтому рекомендуется пригласить своих друзей, которые тактично и без насилия помогут освободить ваше помещение от «захватчиков».
О чем должны знать арендатор и собственник, когда заключают договор найма
Oкcaнa Moceeвa
Имeeт пoнятиe, кaк зaщитить сoбcтвeнныe интepecы
Расскaзывaeм, какoвы пpaвa у влaдeльцa и apeндaтopa квapтиpы, а чeгo им cлeдуeт poше.
3aчeм нyжeн дoгoвop нaймa
Владелец квартиры и арендатор заключают договор аренды жилого помещения, который обычно называют договором аренды. В документе стороны фиксируют права и обязанности, вносят индивидуальные пожелания. При этом условия договора не должны противоречить законодательству.
Например, в договоре можно прописать, что квартирант не имеет права содержать в квартире животных. Но если арендатор нарушит это условие, владелец может выселить его только через суд.
Пpoдaть, пoдapить или зaлoжить квapтиpy, дo тoгo кaк зaкoнчитcя cpoк apeнды
Владелец и арендатор заключили договор найма на 11 месяцев. А через полгода владелец решил продать квартиру и понадобился квартирант съехать.
| Неправильно | Правильно |
| Сказать, что нашел покупателя и квартиранты нужно срочно съехать. | Передать квартирантов новому владельцу жилья. Условия найма для них остаются прежними. |
Договор аренды продолжает действовать после продажи квартиры. Меняется только наймодатель — им становится новый собственник.
Bыceлить poдcтвeнникoв и дpyзeй квapтиpaнтa
Иногда бывает так, что владелец сдаёт квартиру одному жильцу, а в ней поселяется арендатор с многочисленными родственниками. Если в договоре прописано, что жилое помещение арендует один человек, он и должен проживать в квартире. Проживание третьих лиц считается нарушением.
Если арендатор хочет заселить в квартиру друзей или родственников, ему необходимо получить письменное согласие владельца.
| Инакомыслие | Согласие |
| Тут же разжиться смусло из общежития заметных многочисленных жильцов вместе с арендатором. | Устранить обитателя письменной жалобой и перечислить пункты договора, которые он нарушил. Дать арендатору десятидневный срок на выселение лишних жильцов. Если арендатор не выполнит условия жалобы, — досрочно расторгнуть договор в судебном порядке. |
Исключение составляют несовершеннолетние дети арендатора. Если собственник сдал жилье одинокой женщине, а в квартире с ней проживает ребенок, — выселить несовершеннолетнего нельзя.
Пoтpeбoвaть вoзмecтить yщepб зa иcпopчeннoe имyщecтвo
При заключении договора найма, стороны составляют акт приема-передачи квартиры. В документе описывают состояние квартиры и имущество.
Прежде чем подписать документ, квартиранты нужно проверить вещи и отметить в акте обнаруженные дефекты. Если этого не сделать, владелец квартиры может потребовать возместить ущерб за якобы испорченную вещь.
Например, у стеклянного столика скол от угла столешницы. Квартирант не обратил внимание на скол и подписал акт. Позже собственник может потребовать возместить ущерб — оплатить ремонт или выплатить стоимость столика, если он не подлежит ремонту.
А если по акту обивка на диване была потертая, то арендатор не обязан оплачивать перетяжку дивана.
Если собственник отремонтировал испорченную вещь, арендатор возмещает расходы на ремонт.
Иногда случается, что испорченную вещь нельзя отремонтировать. В таком случае арендатор возмещает стоимость с учетом естественного износа. Например, цена сервировочного столика снижается на 12% за каждый год использования.
Если квартирант откажется возмещать ущерб добровольно, владелец может подать исковое заявление и включить в сумму иска расходы на судебные издержки
Чeгo xoзяин квapтиpы нe мoжeт дeлaть
Oткpывaть двepь cвoим ключoм
Определенные арендодатели считают, что собственник может без препятствий входить в квартиру.
| Неправильно | Правильно |
| Входить в помещение, когда арендатора нет дома. | Позвонить в дверь и дождаться, когда его впустят. |
Арендатор хранит в квартире личные вещи. Поэтому несанкционированный визит владельца можно расценить, как нарушение неприкосновенности жилища. Если квартирант обратится в полицию или суд, владельца могут оштрафовать на сумму до 40 000 ₽ или заключить под стражу на срок до трех месяцев.