Каждый владелец земельного участка обязан вносить плату за налог на землю.
Многие владельцы не получали уведомления о необходимости уплаты земельного налога с 2006 года, так как с 01.01.2006 года, согласно главе 31 «Земельный налог» Налогового Кодекса Российской Федерации, изменился предмет налогообложения. Ранее владельцы уплачивали налог с площади своих земельных участков, а начиная с 2006 года налогообложению подлежит их стоимость. Многие участки не прошли кадастровую оценку, так как данная оценка проводилась по заявлению и была платной.
Многие владельцы не подавали таких заявлений для оформления своих земельных участков. В настоящее время правительство принимает меры для исполнения положений, изложенных в статье 7 Земельного Кодекса, которая гласит, что земельные участки, предоставленные в собственность или бессрочное пользование, обязаны облагаться земельным налогом, независимо от того, используются ли они или нет. При продаже земельных участков их обязательно оформляют.
Таким образом, этому участку будет присвоен кадастровый номер и произведена кадастровая оценка. Следовательно, необходимо будет уплатить земельный налог с 2006 года, то есть за три года.
Информация о кадастровой стоимости передается в налоговую инспекцию в электронном формате после официальной регистрации. Приказы об уплате земельного налога будут отправлены предыдущему владельцу земельного участка, так как он являлся владельцем до продажи.
2. Об обязанности физических лиц уплачивать налог на доходы.
Необходимо будет подать декларацию о доходах физических лиц по форме 3-НДФЛ при получении дохода от продажи земельного пая. Эта обязанность лежит на физическом лице, которое продал пай. В графе доходы нужно указать сумму полученную от продажи, а в графе расходы – сумму, оговоренную в главе 23 Налогового Кодекса.
Если разница будет положительной, то сумма налога будет рассчитываться по ставке в 13 процентов. Все зависит от того, когда вы стали собственником, является ли данный пай учредительным взносом и т.п. Если вы продаете своей организации пай, она имеет право удержать с вас сумму налога, но иногородние покупатели такого права не имеют.
Почему и зачем агломерации покупают земельные паи и дома у иногородних покупателей?
Во многих случаях компании-«однодневки» использовали ваше имущество (земельные участки, дома и т.д.) в качестве залога при получении кредита, основываясь на ваших доверенностях. Затем эти компании закрывались, а вы становились поручителем, обязанным выплатить долги кредитору. Поэтому будьте особенно внимательны при совершении подобных сделок, тщательно изучите документ, на основании которого вы продаете свое имущество, и не совершайте сделку купли-продажи без должным образом заверенного договора.
А теперь перейдем к положительным аспектам.
Вы являетесь владельцем земельных участков, которые с каждым годом повышают свою стоимость. У вас есть возможность сдать их в аренду и установить арендную плату в договоре аренды с учетом ваших предложений (сумма, натуральное выражение или их комбинация).
По прошествии года, вам придется подавать декларацию налога на доходы физических лиц (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по вашему месту жительства, с учетом суммы налоговых вычетов, предусмотренных статьей 218 Налогового кодекса Российской Федерации. Если вы пенсионер или не работаете, вы можете уменьшить сумму дохода на сумму этих налоговых вычетов, которые в 2008 году составляют 400 рублей в месяц на себя и 600 рублей в месяц на каждого ребенка. Декларацию можно подать лично или отправить по почте.
Арендатор, в свою очередь, может учесть сумму арендной платы и уплаченного земельного налога как расходы, отразив их соответствующей статьей.
Межрайонная ИФНС России № 13 по Саратовской области
Продажа земельного пая с 1 июля 2021 года: полный гайд для частных землевладельцев
Многие владельцы паев, которые ждали права свободного распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, оказались обмануты: мораторий на это право регулярно продлевался, политики всегда были активными участниками этой горячей темы. Но с 1 июля наконец-то начался рынок земли. Однако он не является полностью свободным и сопровождается определенными ограничениями, что лишает многих частных землевладельцев ясности в этом вопросе.
Давайте разберемся в деталях купли-продажи пая согласно новым правилам.
Подготовьте документы на продажу земли
Многие до сих пор не зарегистрировали свои доли в кадастре. Предметом продажи является исключительно полностью сформированная и зарегистрированная земля:
- имеющая кадастровый номер, целевое назначение и ограничения;
- реально выделенная и внесенная в Земельный кадастр;
- с имеющимся зарегистрированным в Реестре вещных прав собственником.
Раз в полгода рекомендуется проверять данные Земкадастра – чтобы избежать технических сбоев, путаницы и рейдерских захватов.
Проверить статус своего участка легко: на карте BROK.land найдите свой участок по кадастровому номеру или спутниковой карте. Проверьте все данные: кадастровый номер, площадь, собственник, целевое назначение, форма и границы участка.
Сделайте выбор в пользу опытной компании, которая занимается подготовкой полного пакета документов «под ключ» — от обмера участка до внесения данных в Реестр. Если обнаружили ошибку, исправьте ее как можно скорее с помощью специалистов в области землеустройства и регистрации.
Какие документы потребуются у продавца пая с 01 июля 2021 года:
- паспорт и идентификационный код владельца;
- выписка из Реестра прав на недвижимое имущество ;
- выписка из ГЗК ;
- нормативная денежная оценка;
- экспертная оценка для уплаты налогов (кроме права на 0 ставку).
Важно: Все паи, которые не будут оформлены до 31 декабря 2025 года в соответствии с законом 899-IV, будут считаться незапрошенными и передаются в собственность местных советов. Если у вас нет первичных документов, обязательно заказывайте землеустроительную документацию. Не откладывайте регистрацию права собственности в случае наследства.
Стоимость продажи пая до 01.01.2030 года будет равна или превысит нормативную денежную оценку. В случае сделки между физическими лицами для налогообложения также потребуется провести экспертную оценку земельного участка. Рыночная цена паев будет определяться исходя из текущей ситуации на рынке.
Она зависит от соотношения спроса и предложения, категории и качества земли, местоположения и формы участка, а также отсутствия почвенной эрозии. Также важно учесть право проезда сельскохозяйственной техники соседей через вашу территорию.
Мнение эксперта
Петров Николай Анатольевич
Большинство владельцев паев заключили соглашения об аренде. Перед продажей тщательно изучите соглашение об аренде: сроки, условия и правила досрочного расторжения, которые могут быть инициированы арендодателем.
Закон Украины № 522-IX внес изменения в статью 131 Земельного Кодекса. Право первоочередной покупки пая имеют:
- арендаторы;
- лица, которым арендатор передал это право и письменно уведомил об этой передаче.
Важно! До 2025 года право покупки сельскохозяйственных земель принадлежит только физическим лицам. Чаще всего паи арендуют агрохолдинги и фермерские хозяйства, но закон предусматривает возможность однократной передачи права первоочередной покупки другому лицу.
Откройте банковский счет
Приобретение земель сельскохозяйственного назначения осуществляется только без использования наличных средств. Если у вас имеется открытый банковский счет, то этого достаточно.
Подготовьте участок к продаже
Многие земельные участки находятся в состоянии запустения. Необходимо провести работы по кошению травы, устранению диких кустарников и установке межевых знаков, чтобы потенциальный покупатель имел четкое представление о границах участка.
Сделайте фотографию участка с наиболее высокой точки. Эффективным способом будет скриншот с онлайн-карты, на котором будет отображена форма и расположение участка на местности. К объявлению также приложите качественную фотографию Выписки из Государственного земельного кадастра, где указана вся важная информация для потенциального покупателя, включая ограничения.
Напишите подробное объявление, указав площадь, целевое назначение, адрес и другие важные характеристики земельного участка. Вы можете разместить объявление в каталоге BROK.land бесплатно и удобно.
Проведите переговоры с покупателем и оформите договор купли-продажи у нотариуса
Во время аукциона стоимость земельного участка не может быть ниже предложенной арендатору. Возможно договориться с арендатором о продлении арендного договора с новым владельцем, что часто повышает привлекательность земли и ее цену. Продажа оформляется договором, который должен быть заверен нотариусом. Перед заключением сделки нотариус требует от продавца предоставить оригиналы документов, перечисленных выше, и проверяет отсутствие арестов и обременений в реестрах.
Если недвижимость была приобретена в браке, необходимо получить нотариальное согласие супруга.
Если ставка налога составляет более 0%, продавец должен предоставить нотариусу документ об уплате НДФЛ. Перед сделкой.
Альтернативный вариант продажи: электронный аукцион в системе Prozorro
Имеется возможность привлечения максимального числа заинтересованных лиц для проведения торгов по продаже участка в режиме онлайн. Продавцы продают землю через электронные площадки, аккредитованные в системе Прозорро. Стартовая цена не может быть ниже нормативной оценки.
Продавец публикует объявление о продаже участка в системе.
В целях участия в аукционе покупатели обязаны внести гарантийный взнос в размере не менее 30%. Отметим, что этот момент является важным: в случае нарушения правил аукциона участником или отказа покупателя оплатить лот, гарантийный взнос будет переведен продавцу.
Проверьте покупателя земельного участка
Чтобы избежать обиды от сорвавшейся сделки, перед тем, как продолжить, убедитесь, что покупатель имеет юридическое право совершать сделки на рынке земли.
Перечень лиц, которые могут стать покупателями земельного пая до 01.01.2024 года:
- граждане Украины — физические лица, государство и территориальные общины;
- физические лица не должны находиться под санкциями и быть включенными в списки участников террористических организаций;
- покупатель должен иметь возможность подтвердить происхождение средств для совершения сделки;
- у покупателя должен быть открыт текущий счет в банке
- после приобретения участка, у покупателя не должно быть более 100 гектаров земли.
Мнение эксперта
Петров Николай Анатольевич
После запуска рынка сельскохозяйственных земель, мы обязательно столкнемся с множеством юридических проблем и сложностей при оформлении сделок. Но несмотря на все это, рынок с/х земель уже доступен для всех!
Как продать долю земельного участка без проблем?
Каждый собственник недвижимости вправе свободно распоряжаться ею, включая возможность передачи права собственности другому лицу.
Процесс продажи земельных участков имеет свои особенности, которые закреплены в соответствующем законодательстве. Однако продажа долей земельных участков (ЗУ) подвергается дополнительным ограничениям по сравнению с полными участками.
Законодательство
Вопросы продажи долей участков земли и связанные с этим вопросы регулируются в Гражданском кодексе (статья 250), Земельном кодексе (статья 11.5) и других законах.
Например, Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ посвящен обороту сельскохозяйственных земель. Статья 8 этого закона регулирует куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, а в статье 12 рассматриваются вопросы, связанные с продажей долей земельных участков.
Покупка части земельного участка не является особенно выгодной операцией, так как владелец доли земельного участка должен будет согласовывать свои действия с другими участниками данной собственности.
Однако иногда возникает необходимость проводить подобные сделки.
К примеру, владельцу доли земли понадобилось сделать выдел. Для этого нужно, чтобы площадь участка соответствовала определенному размеру, который различается в разных регионах.
В частности, в Московской области минимальный размер сельскохозяйственных угодий должен быть не менее 2 гектаров. Если площадь доли земли слишком мала, придется докупить еще кусок земли.
Также возможен случай, когда руководство фермерского хозяйства выкупает долю земли у фермера, который решил покинуть данное хозяйство.
Порядок продажи доли ЗУ
В соответствии с действующим законодательством, ЗУ могут быть использованы в разных целях. Однако, продажа земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, и участков земли, которые не связаны с производством сельскохозяйственной продукции, осуществляется в соответствии с различными правилами.
Сельхозназначения
Закон №101-ФЗ устанавливает, что собственник доли земельного участка сельскохозяйственного назначения может продать свою долю только лицам, которые являются участниками этой долевой собственности, сельскохозяйственным организациям или гражданам, состоящим в фермерском хозяйстве, использующим данный участок земли. При этом собственник не обязан уведомлять других участников о проведении такой сделки.
В случае продажи своей доли постороннему лицу собственник должен сначала выделить земельный участок. Для этого необходимо произвести межевание и оформление в собственность. Разделение общего земельного участка возможно только при наличии согласия всех собственников.
Если согласия нет, то разделение части земельного участка производится через судовую процедуру.
Собственник данного участка обязан представить властям письменное уведомление о намерении продать участок, в котором необходимо указать его точные размеры, координаты, стоимость и сроки расчета. Если в промежуток 30 дней местные власти не выразят письменно желание приобрести данный участок или откажутся от его покупки, то продавец имеет право передать участок третьим лицам.
При этом цена продажи должна соответствовать изначально объявленной цене. Если продавец определит более низкую стоимость или в договоре будут внесены значительные изменения, то он должен сначала уведомить местные власти путем представления нового уведомления.
В случае нарушения установленных правил, преимущества покупателя в приобретении земельного участка со стороны местных властей, сделка будет признана недействительной.
Других категорий
Если земельный участок не предназначен для сельскохозяйственных работ, то производится продажа его доли по следующему порядку:
- Участникам данной долевой собственности предоставляется преимущество в приобретении доли земельного участка (согласно статье 250 Гражданского кодекса).
- Продавец должен письменно уведомить дольщиков о своем намерении продать свою долю и указать цену доли земельного участка.
- Если в течение 30 дней ни один из уведомленных участников не заинтересуется покупкой доли, то ее можно продавать третьему лицу.
Если планируется продать долю земельного участка одному из дольщиков, то не обязательно уведомлять о сделке остальных.
Необходимые документы
Для того чтобы зарегистрировать договор в регистрационной палате, необходимо обратиться с заявлением к участникам сделки или их полномочным представителям. При этом нотариус или должностное лицо органа местной власти должны подтвердить полномочия представителей.
Главными документами, необходимыми для оформления сделки продажи доли земли, являются:
- договор (соглашение);
- документы, подтверждающие право продавца на владение долей участка земли;
- документы, подтверждающие право покупателя на приобретение этой доли;
- квитанция об оплате регистрации.
При регистрации регистратор делает пометку на договоре. Право покупателя подтверждается выдачей свидетельства или выписки из ЕГРП.
После регистрации владелец имеет право на совершение всех операций с землей, предусмотренных законом.
Структура договора
Нотариальное заверение может быть сделано для договора о продаже доли в земельном участке по желанию сторон. Однако в соответствии с законом №351-ФЗ от 3.06.2016 года такое заверение не является обязательным.
При формировании договора необходимо указать следующую информацию:
- Персональные данные продавца и покупателя, включая годы рождения, места проживания и другую аналогичную информацию.
- Детальное описание предмета договора, включая информацию о площади доли участка, кадастровом плане, категории земли и наличии или отсутствии сооружений.
- Информацию о правоустанавливающих документах и долевом владении.
- Стоимость предмета договора, указанную как в рублях, так и в валюте. Также необходимо указать метод и сроки оплаты, а также лицо, которое будет оплачивать госпошлину.
- Ограничения по использованию земли и имеющиеся обременения.
Образец договора продажи доли земельного участка доступен для скачивания здесь.
Необходимо учитывать, что в договоре не должны присутствовать следующие требования (согласно статье 37 ЗК):
- Положения, предоставляющие продавцу право вернуть долю земельного участка по его желанию;
- Покупатель ограничен в праве распоряжаться долей участка;
- Продавец не несет ответственности при возникновении претензий на продаваемую долю земли со стороны третьих лиц.
В случае наличия заведомо ложной информации покупатель имеет право потребовать снижения цены или расторжения договора.