Порядок принудительного обмена муниципальной квартиры

Один из жителей аварийного дома на собрании собственников выразил свою поддержку решению присоединиться к муниципальной программе по переселению. Согласно этому решению, после обмена своей старой квартиры на новую жилплощадь в недавно построенном доме, жители должны были переехать. Однако, когда новое жилье было готово, данный житель отказался от переезда и отказался подписывать договор обмена.

В некоторых случаях, суд правильно указывает соответствующую норму в акте, но в конечном итоге выносит решение, неправильно ее применяя. Подобная ситуация возникла в ситуации собственника аварийного жилья – Эдуарда Субботина*. Согласно словам Анастасии Рагулиной, директора юридической группы «Яковлев и Партнеры» и доцента МГЮУ им.

О. Е. Кутафина, кандидата юридических наук, апелляционный суд в деле Субботина, несмотря на ссылку на статью 32 ЖК («Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд»), не учел ее положения должным образом.

Начало происходило осенью 2004 года, когда жители города Поворино Воронежской области оказались в хорошей ситуации — Субботин купил квартиру в двухэтажном кирпичном здании на улице Линейной. Однако через два года было принято решение о сносе этого здания, так как межведомственная комиссия, назначенная главой Поворина, определила его как аварийное. В феврале 2011 года Субботин вместе с другими владельцами квартир принял участие в муниципальной программе по переселению и обмену старого жилья на новое.

С 1 декабря 2014 года собственники квартир, проживавшие в аварийном здании, получили новый дом, который был введен в эксплуатацию. Однако Субботин отказался заключать договор мены и принимать жилье в новом доме. Вместо этого он запросил выкупить его старую недвижимость по цене квартиры в новом доме – за 1,2 млн рублей.

Мнения судей разделились

Поэтому администрация Поворина обратилась в Поворинский районный суд Воронежской области, чтобы принудить Субботина заключить договор мены. В ответ Субботин подал иск о взыскании выкупной цены своей жилплощади (дело № 2-56/2015 ~ М-30/2015). Судья Галина Воронова удовлетворила требования Субботина и отказала администрации, ссылаясь на то, что сначала собственнику аварийного жилья должно было быть предложено выкупить его квартиру.

В данной ситуации Субботин лишился права получить стоимость изымаемого имущества, хотя это гарантировано статьей 32 Жилищного кодекса. Суд также указал на пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса». В нем говорится, что переселение гражданина в новое жилье возможно только при его согласии.

Апелляционная инстанция приняла решение об отмене, считая, что Субботин достиг соглашения с администрацией на обмен жилья, когда согласился на переселение на общем собрании собственников (дело № 33-3538/2015). Воронежский областной суд указал, что Жилищный кодекс не устанавливает определенной формы такого соглашения, поэтому договор мены является законным, основываясь на статье 32 ЖК. Апелляционная инстанция считает требование Субботина о выкупе его старой квартиры незаконным.

Обмен может осуществляться только по добровольному согласию

Житель, проживающий в аварийном доме, подал апелляцию в Верховный суд, оспаривая решение. Коллегия судей, возглавляемая Игорем Юрьевым, подчеркнула отсутствие согласия Субботина с администрацией на обмен жилья, так как на собрании собственников нет полномочий принимать такое решение от имени определенного владельца квартиры (дело № 14-КГ16-13). Верховный суд также сослался на положения, указанные в решении первой инстанции.

Судьи Верховного Суда напомнили, что при таких обстоятельствах переселение гражданина в новое жилье возможно только с его согласия, и в соответствии с общими правилами должна быть выплачена выкупная стоимость за его квартиру (согласно статье 32 Жилищного кодекса и пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК»). Верховный Суд отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в Воронежский областной суд (прим. ред.

– на момент публикации дело еще не поступило в суд).

Эксперты Право.ru утверждают: «апелляционный суд ошибся»

«Согласно жилищному кодексу, нельзя принудить собственника подписать договор купли-продажи вместо договора мены», — отмечает он. Он считает, что собственник отказался от нового жилья в обмен на деньги не просто так: «Возможно, для него это имеет большую ценность». Юрист подчеркивает, что в таких случаях гражданин имеет право выбора, а не муниципальные органы.

Адвокат Иван Хапалин считает, что такие ситуации не являются распространенными: «Суд апелляционной инстанции неправильно толкнул нормы статьи 32 жилищного кодекса, однако такие ошибки встречаются редко, учитывая общее количество подобных споров».

* – имя и фамилия изменены редакцией

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Опыт судебной практики показывает, что процедура обмена государственного или муниципального жилья, предоставленного в соцнайм, является стандартной, но имеет свои особенности. Основная сложность заключается в том, что возможно обменять такое жилье только на аналогичное, которое еще не приватизировано. Однако количество муниципального жилья постоянно уменьшается, что делает процесс обмена еще более сложным.

Также возникают проблемы, если один из членов семьи выражает несогласие с планируемым обменом жилья — в этом случае спорные вопросы решаются только в судебном порядке. Кроме того, возникают споры, если в неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние или лица, несостоятельные перед законом. В таких случаях необходимо получить разрешение от органов опеки.

Внимание! В соответствии с пунктом 5 статьи 72 Жилищного кодекса РФ, необходимо выбирать разнообразные варианты для получения сдачи в различных регионах Российской Федерации. Главное условие — собственник должен быть зарегистрирован по договору социального найма.

Обмен муниципального жилья: пошаговая инструкция

В случае, когда возникают проблемы с разменом жилья, которое находится в собственности государства или территориальных органов власти, и все стороны, участвующие в процессе, выразили свое согласие, можно приступать к процедуре обмена. Для этого необходимо выполнять ряд обязательных действий в определенной последовательности:

• Найти подходящий вариант. Ранее было отмечено, что из-за дефицита неприватизированного жилья риэлторы не проводят такие сделки.
• Заключить договор обмена, в котором должны быть подписи всех участников — совместно проживающих лиц, наймодателей и опекунских служб (при необходимости).
• Расторгнуть старый договор социального найма и одновременно заключить аналогичный договор по новому адресу.

Юристы советуют обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), где есть база равноценного жилья, находящегося в муниципальной или государственной собственности, чтобы облегчить поиск. При поиске можно воспользоваться объявлениями в СМИ и изучить предложения на специализированных сайтах, которые представлены в большом ассортименте в Интернете.

Какие органы занимаются оформлением договоров обмена

Если вам необходимо узнать, какие государственные органы отвечают за заключение договоров обмена жилья, предоставленного по договору социального найма, вы можете обратиться в МФЦ. Там вам подробно расскажут органы власти, которые занимаются этим в вашем регионе или муниципалитете. Возможно, это будут департамент жилфонда, администрация муниципалитета либо другие органы власти.

Важно отметить, что жилье, которое вы получаете по договору соцнайма, не требует регистрации в Росреестре.

Оставьте заявку на консультацию у юриста:

Оформление сделок с недвижимостью всегда сопровождается необходимостью собрать большое количество документов. Процедура обмена неприватизированными жилыми объектами не является исключением. Полный список необходимых документов можно получить в органах, занимающихся регистрацией таких сделок.

В этот перечень обычно включаются:

• паспорта всех прописанных в жилом помещении (для взрослых) и свидетельства о рождении несовершеннолетних
• документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, такой как ордер, договор социального найма или другой документ
• согласие всех заинтересованных сторон, заверенное нотариусом
• договор, подписанный всеми сторонами
• Получение разрешения от органов опеки, в случае наличия детей или лиц, неспособных принимать самостоятельные решения, на территории объекта обмена
• Предоставление справки о отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Подача заявления в установленной форме

Собранные документы предоставляются в органы самоуправления на территории или в МФЦ, если объект обмена находится в крупном муниципалитете. Срок рассмотрения материалов составляет 10 дней с момента регистрации, при этом размер государственной пошлины не может превышать 300 рублей.

Тонкости заключения договора обмена

Для заключения договора об обмене муниципального жилья необходимось согласие всех участников — обоих сторон. Важно помнить, что на основе этого документа будут заключаться новые соглашения, поэтому необходимо подходить к его составлению со всей ответственностью. Важно должным образом указать личные данные подписантов, указать реальные характеристики объектов обмена, а также четко определить права и обязанности сторон с установкой штрафных санкций в случае выявления нарушений.

Получив разрешение на обмен, оба арендатора должны расторгнуть предыдущий договор социального найма и подписать новое соглашение. Это можно сделать в МФЦ или в муниципальной администрации.

В каких случаях могут отказать в обмене

Как уже упоминалось ранее, причиной отказа в обмене муниципального жилого помещения может быть отсутствие разрешения от собственника или опекунского совета, нежелание меняться родственников, зарегистрированных на той же территории. Также невозможно осуществить обмен, если имеется судебное решение о расторжении договора социального найма или спорные вопросы, рассматриваемые в суде. Гарантированно не разрешается производить сделку с объектами, которые не пригодны для комфортного проживания, например, если объект подлежит сносу или изменяется его предназначение.

Нельзя обменять квартиру или комнату, которая находится в стадии капитального ремонта с перепланировкой. Возникнут трудности, если в квартиру планирует переехать человек с диагнозом одного из опасных заболеваний, перечень которых представлен в первой части статьи 51 Жилищного кодекса РФ. Отказ может быть получен, если условия проживания для несовершеннолетних и инвалидов после обмена ухудшатся.

Принудительный обмен: ВС пояснил, как выселять жильцов аварийного дома

Один из жителей аварийного дома на собрании собственников выразил свою поддержку решению присоединиться к муниципальной программе по переселению. Согласно этому решению, после обмена своей старой квартиры на новую жилплощадь в недавно построенном доме, жители должны были переехать. Однако, когда новое жилье было готово, данный житель отказался от переезда и отказался подписывать договор обмена.

В некоторых случаях, суд правильно указывает соответствующую норму в акте, но в конечном итоге выносит решение, неправильно ее применяя. Подобная ситуация возникла в ситуации собственника аварийного жилья – Эдуарда Субботина*. Согласно словам Анастасии Рагулиной, директора юридической группы «Яковлев и Партнеры» и доцента МГЮУ им.

О. Е. Кутафина, кандидата юридических наук, апелляционный суд в деле Субботина, несмотря на ссылку на статью 32 ЖК («Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд»), не учел ее положения должным образом.

Начало происходило осенью 2004 года, когда жители города Поворино Воронежской области оказались в хорошей ситуации — Субботин купил квартиру в двухэтажном кирпичном здании на улице Линейной. Однако через два года было принято решение о сносе этого здания, так как межведомственная комиссия, назначенная главой Поворина, определила его как аварийное. В феврале 2011 года Субботин вместе с другими владельцами квартир принял участие в муниципальной программе по переселению и обмену старого жилья на новое.

С 1 декабря 2014 года собственники квартир, проживавшие в аварийном здании, получили новый дом, который был введен в эксплуатацию. Однако Субботин отказался заключать договор мены и принимать жилье в новом доме. Вместо этого он запросил выкупить его старую недвижимость по цене квартиры в новом доме – за 1,2 млн рублей.

Мнения судей разделились

Поэтому администрация Поворина обратилась в Поворинский районный суд Воронежской области, чтобы принудить Субботина заключить договор мены. В ответ Субботин подал иск о взыскании выкупной цены своей жилплощади (дело № 2-56/2015 ~ М-30/2015). Судья Галина Воронова удовлетворила требования Субботина и отказала администрации, ссылаясь на то, что сначала собственнику аварийного жилья должно было быть предложено выкупить его квартиру.

В данной ситуации Субботин лишился права получить стоимость изымаемого имущества, хотя это гарантировано статьей 32 Жилищного кодекса. Суд также указал на пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса». В нем говорится, что переселение гражданина в новое жилье возможно только при его согласии.

Апелляционная инстанция приняла решение об отмене, считая, что Субботин достиг соглашения с администрацией на обмен жилья, когда согласился на переселение на общем собрании собственников (дело № 33-3538/2015). Воронежский областной суд указал, что Жилищный кодекс не устанавливает определенной формы такого соглашения, поэтому договор мены является законным, основываясь на статье 32 ЖК. Апелляционная инстанция считает требование Субботина о выкупе его старой квартиры незаконным.

Обмен может осуществляться только по добровольному согласию

Житель, проживающий в аварийном доме, подал апелляцию в Верховный суд, оспаривая решение. Коллегия судей, возглавляемая Игорем Юрьевым, подчеркнула отсутствие согласия Субботина с администрацией на обмен жилья, так как на собрании собственников нет полномочий принимать такое решение от имени определенного владельца квартиры (дело № 14-КГ16-13). Верховный суд также сослался на положения, указанные в решении первой инстанции.

Судьи Верховного Суда напомнили, что при таких обстоятельствах переселение гражданина в новое жилье возможно только с его согласия, и в соответствии с общими правилами должна быть выплачена выкупная стоимость за его квартиру (согласно статье 32 Жилищного кодекса и пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК»). Верховный Суд отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в Воронежский областной суд (прим. ред.

– на момент публикации дело еще не поступило в суд).

Эксперты Право.ru утверждают: «апелляционный суд ошибся»

«Согласно жилищному кодексу, нельзя принудить собственника подписать договор купли-продажи вместо договора мены», — отмечает он. Он считает, что собственник отказался от нового жилья в обмен на деньги не просто так: «Возможно, для него это имеет большую ценность». Юрист подчеркивает, что в таких случаях гражданин имеет право выбора, а не муниципальные органы.

Адвокат Иван Хапалин считает, что такие ситуации не являются распространенными: «Суд апелляционной инстанции неправильно толкнул нормы статьи 32 жилищного кодекса, однако такие ошибки встречаются редко, учитывая общее количество подобных споров».

* – имя и фамилия изменены редакцией

Помощь юристов при обмене жилыми помещениями по договору социального найма

Беспокоитесь о том, как оформить исковое заявление и собрать все необходимые документы? Наши специалисты готовы помочь вам с ответами на эти и любые другие вопросы. Просто заполните нижеприведенную форму, и наш опытный юрист свяжется с вами в кратчайшие сроки, чтобы предоставить вам квалифицированную помощь.

Принудительный размен муниципальной квартиры через суд: учет беременности, две семьи и поиск нового жилья

Если одна из прописанных семей ожидает пополнения и вынуждена пройти судебный процесс по разделу муниципальной квартиры, возникает вопрос о возможности подбора нового жилья. В данном случае, помимо численности и состава семей, важно учесть беременность одного из членов семьи. Общая площадь квартиры составляет 77 квадратных метров, и в ней прописаны две семьи, состоящие из матери и ребенка.

Изучая данную ситуацию, следует учесть все указанные факторы и обратиться к нормам жилищного права для получения соответствующих рекомендаций и решений. Подбор нового жилья для семьи, ожидающей пополнения, может быть осуществлен при выполнении определенных условий. Переезд на новое жилье может помочь создать более комфортные условия для растущей семьи и обеспечить достойные жилищные условия.

С учетом описанных фактов, важно обратиться к юристам и специалистам по жилищному праву, которые смогут оказать компетентную помощь и консультации по данному вопросу. Они смогут объяснить все нюансы и предоставить рекомендации, на основе которых можно будет принять правильное решение.

Итак, вопрос о возможности подбора нового жилья для семьи, ожидающей пополнения, при принудительном разделе муниципальной квартиры через суд, требует тщательного изучения и обращения к компетентным специалистам по жилищному праву, которые помогут найти оптимальное решение в данной ситуации.

Артур , Москва

2023-01-07

Категория: Жилищное право

40 1

Ответы юристов (1)

• Ярослав Артемьев

Ярослав Артемьев — юрист, проживающий в Москве. На нашем сайте он зарегистрирован уже 1777 дней. За это время он ответил на 5193 вопроса и имеет рейтинг 10.

Если рассматривать судебное дело о принудительной размене муниципальной квартиры, беременность одного из зарегистрированных лиц не является самостоятельным основанием для отказа в размене квартиры. Однако суд может учитывать все имеющиеся обстоятельства, включая беременность, при принятии решения о переселении. Кроме того, при поиске нового жилья для семьи, ожидающей пополнения, учитывается количество зарегистрированных лиц и их потребности, включая количество детей.

Также необходимо учитывать общую площадь предоставляемого жилья для обеих семей.

#4339677 2025-01-07 09:02:30

Артемьев Ярослав, юрист из Москвы, уже 1777 дней работает на нашем сайте. Он ответил на 5193 вопросов и имеет рейтинг 10.
Для разрешения данного вопроса, который касается прав и обязанностей отношений участников, необходимо предоставить следующие документы:

1. Документы, которые подтверждают право собственности на муниципальную квартиру (например, свидетельство о государственной регистрации права, договор на пользование жилым помещением и т.д.).
2. Документы, которые подтверждают право проживания для текущих прописанных лиц (например, договоры найма, свидетельства о рождении, свидетельства о браке и т.д.).
3. Документы, которые подтверждают наличие беременности у одного из прописанных лиц (например, медицинская справка, которая находится на учете в жилом фонде и т.д.).
4. Документы, подтверждающие наличие семей, ожидающих прибавления и нужду в увеличении жилой площади, включая свидетельства о рождении, медицинские справки, справки о регистрации в жилищном фонде и другие документы.
5. Решение суда о вынужденной замене муниципальной квартиры.
6. Другие документы, которые могут потребоваться в зависимости от сложности данной ситуации.

#4436134 2025-01-07 09:02:30

Артемьев Ярослав, Юрист,
Москва На сайте: 1777 дня

Ответов: 5193 Рейтинг: 10

#4527965 2025-01-07 09:02:30

Возникли вопросы? Не знаете, как поступить? Специалисты всегда готовы помочь вам!

Бесплатный телефонный номер доступен для консультаций и ответов на ваши вопросы!

Наш офис расположен в Москве, Московской области, России.

Имеете юридические вопросы? Желаете получить квалифицированную помощь прямо здесь и сейчас? Не беспокойтесь, наши эксперты готовы помочь вам!