Как избавиться от совместного долга по ипотеке при разделе имущества после развода: полезные советы и эффективные решения

Как мне расторгнуть совместно взятую ипотеку с бывшим супругом, учитывая то, что я и моя мама планируем переехать в другой город, и я уже отказалась от доли в ипотечном доме? Однако моей маме нужна эта ипотека для покупки жилья, при этом ипотека мужа сокращает доход и увеличивает финансовую нагрузку.

Гавриил , Москва

2023-02-21

Категория: Семейное право

21 2

Ответы юристов (2)

• Ярослав Артемьев
• Василий Лихачёв

Ярослав Артемьев, юрист из Москвы. На сайте уже 1777 дней. Ответил на 5193 вопросов и имеет рейтинг 10.

Судя по вашему вопросу, вы являетесь созаемщиком по ипотечному договору, который был заключен вашим бывшим мужем. Вы также утверждаете, что и ваша мама хотят выйти из этого договора, так как вашей маме нужна ипотека для покупки собственного жилья, а ипотека вашего бывшего мужа увеличивает ее финансовую нагрузку и уменьшает доходы.

Ответ на ваш вопрос зависит от того, какие условия были оговорены в ипотечном договоре, включая ответственность за выплату кредита. Чтобы исключить вашего бывшего мужа из созаемщиков, необходимо его согласие, так как ипотечный договор был заключен между вами и банком. Для разъяснения ситуации и определения возможных действий обратитесь к юристу или представителю банка.

#92576 2022-11-18 20:48:45 Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1777 дня Ответов: 5193 Рейтинг: 10

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Отказ нотариуса от доли в ипотечном доме при разделе имущества.
2. Договор займа по ипотеке, заключенный между бывшим мужем и заемщиками (в данном случае вы и ваша мама).
3. В банке можно подать заявление о выходе из списка созаемщиков, в котором вы можете объяснить обстоятельства своего случая и обосновать свое желание выйти из списка созаемщиков.
4. Предоставьте документы, подтверждающие уменьшение дохода вашей мамы в связи с наличием ипотеки бывшего мужа.

Однако следует отметить, что выход из списка созаемщиков возможен только при одобрении банком данной заявки. Кроме того, необходимо учитывать, что выход из списка созаемщиков не освобождает от обязательств по выплате ипотеки, и ее выплата остается на всех оставшихся созаемщиках.

#305184 2022-11-18 20:48:45

Артемьев Ярослав Юрист,
Москва На сайте: 1777 дня

Ответов: 5193 Рейтинг: 10

В настоящее время не существует конкретных статей закона, которые применимы к данной ситуации. Однако данный вопрос должен быть решен в соответствии с условиями договора ипотеки, который был подписан заемщиком и созаемщиками. В договоре может быть указаны возможности для выхода из статуса созаемщика, а также процедуры и условия для осуществления этой возможности.

Если в условиях договора не определены права созаемщиков отказаться от своей доли, то рекомендуется обратиться к юристу для получения консультации и анализа договора ипотеки с целью выяснения возможности осуществления такого отказа.

#527501 2022-11-18 20:48:45

Лихачёв Василий Юрист,
Москва На сайте: 1770 дня

Ответов: 7923 Рейтинг: 9.64

#93736 2022-11-18 20:48:45

Мы находимся в Москве, Московской области, Россия.

Юридическая помощь онлайн — обратитесь к нашему юристу и получите нужные ответы.

Кто такой созаемщик по кредиту или ипотеке?

Вы интересуетесь получением большого кредита? Или возникла необходимость в оформлении ипотеки? Банки с большей готовностью выдают крупные суммы, если иметь созаемщика. Кто такой созаемщик и как его роль отличается от роли поручителя? Имеет ли созаемщик право на налоговый вычет или на долю в квартире, если речь идет об ипотеке? Можно ли заменить созаемщика? Все эти вопросы будут подробно рассмотрены в данной статье.

Автор

Команда Райффайзен Банка

Кто такой созаемщик?

Давайте начнем с определений. Заемщик – это человек, который берет кредит на себя. Если он приглашает других людей участвовать в получении кредита, они называются созаемщиками.

Молодая пара, муж и жена, решают купить квартиру в ипотеку. Для того чтобы банк одобрил кредит и предложил выгодные условия, они заключают договор на обоих: муж становится титульным заемщиком, а жена – созаемщиком. Оба они несут ответственность за выплату кредита.

Если супруги пропускают платежи, кредитная история плохо повлияет на обоих.

Возможно, возникнет впечатление, что созаемщик и поручитель — это одно и то же. Однако, на самом деле, это совершенно разные статусы с различными характеристиками. Вот основные отличия.

• Созаемщик — это участник договора и равноправный клиент банка, такой же как и основной заемщик. Поручитель, с другой стороны, не становится клиентом банка — его роль заключается только в гарантировании исполнения обязательств перед кредитором. Обязательства переходят на поручителя только в случае, если заемщик перестает выплачивать платежи.
• Банк принимает во внимание доход и кредитный рейтинг созаемщика при расчете максимальной суммы кредита, процентной ставки и т. д. В то время как доход и кредитная история поручителя не учитываются, так как он не является участником договора.

Ответственность созаемщика перед банком

Участники кредитного договора, включая титульного заемщика и созаемщиков, несут совместную ответственность перед банком. Этот термин означает, что все стороны соглашения обязаны выполнять график погашения. Однако, конкретные обязательства перед банком могут отличаться у каждого участника.

Возможно ли получить ипотеку без наличия созаемщика? И что насчет обычного кредита? Зачем вообще нужна еще одна человеческая подпись в договоре? Давайте разберемся.
Прежде всего, следует понять, что в большинстве случаев никто не требует от вас привлекать созаемщика — это дополнительная опция, а не обязательное условие. Такой инструмент существует не для усложнения чьей-либо жизни.

Напротив, благодаря ему могут получить кредит люди, которым бы не одобрили нужную сумму, если они были бы единственными заемщиками. Например, участие созаемщика может быть актуальным, когда:

• Необходимо увеличить размер кредита. Предположим, что если вы подаете заявку в одиночку, банк одобряет только 3 миллиона рублей. Однако, если привлечь созаемщика с аналогичным доходом, сумма может увеличиться до 6 миллионов;
• Для снижения процентной ставки требуется определенное условие. В случае, если созаемщик является клиентом банка с зарплатным счетом или постоянно пользуется его картой, это условие можно выполнить.

Однако, существуют ситуации, когда участие созаемщика необходимо. Например, если основной заемщик находится в браке, то его супруг(а) будет выступать в роли созаемщика. Или, если иностранец желает получить кредит в российском банке, его одобрят, только если в качестве созаемщика выступит гражданин РФ.

В остальных случаях, привлечение созаемщика является способом получить лучшие условия по займу.

Имеет ли созаемщик право на долю в квартире?

По умолчанию созаемщик по ипотеке не получает долю в квартире. То, что он частично выплачивает ипотеку, еще не дает ему право на недвижимость. И если нужно, чтобы это было иначе, то важно отразить это в договоре. Варианты могут быть следующими:

• квартира становится собственностью только титульного заемщика (это условие по умолчанию);
• она оформляется в общую собственность титульного заемщика и созаемщиков.

Налоговый вычет для созаемщика

Многие задаются вопросом, есть ли возможность для созаемщика получить налоговый вычет по ипотеке. Созаемщик обладает такими же правами и обязанностями, как и основной заемщик, поэтому ответ положительный. Однако, есть одно условие: у него должна быть доля в квартире или доме.

Или, в случае с супругами, необходимо, чтобы недвижимость была в совместной собственности. Однако, если у созаемщика отсутствует доля в собственности, то налоговый вычет по ипотеке ему не предоставляется. Размер вычета рассчитывается на основании доли.

Например, если это 1/3, человек может получить 1/3 суммы до 13%.
Как получить налоговый вычет созаемщику? Необходимо предоставить соответствующие документы в налоговую службу: подтвердить выплаты по ипотеке, уплату налогов, наличие доли в собственности — и подать заявление.

Можно ли сменить созаемщика в кредите или ипотеке?

Обстоятельства могут быть различными: супружеские пары разводятся, родственники прекращают общение. Кто-то может потерять источник дохода или заболеть. В данной ситуации вопрос возникает о том, как исключить созаемщика из ипотеки или кредита, либо заменить его на другого.

Предположим, мужчина и женщина, живущие вместе, но не зарегистрировавшие брак официально, взяли ипотеку. Через год они расстались. Мужчина является основным заемщиком и владельцем квартиры, именно он вносил платежи в течение всего этого времени. Его интересует, как удалить созаемщика из ипотеки. Женщина также не желает иметь никакого отношения к чужому кредиту, поэтому ей интересно прекратить быть участницей договора.

Что следует делать в такой ситуации? Для отказа от исполнения обязательств созаемщику необходимо получить согласие банка или суда.

Для того чтобы выйти из договора или поменять созаемщика, необходимо подать заявление по специальной форме, предоставленной банком. В заявлении следует указать причину и подробно описать, какие изменения вы хотите внести. Если у вас нет просрочек по кредиту, банк обычно готов выслушать ваши требования и идти вам навстречу.

Если вы решите обратиться в суд, то вам необходимо будет доказать, что обстоятельства изменились. Однако это может быть довольно сложно: как показывает практика, даже развод супругов не всегда является достаточным основанием для выхода кого-то из ипотеки.

Кредитный договор с созаемщиком – это не только преимущества, но и определенные риски. В случае, если одна из сторон прекратит выплачивать долг, как титульный заемщик, так и созаемщик рискуют стать единственными плательщиками. Поэтому очень важно тщательно изучить все условия кредитного договора и при необходимости заключить дополнительное соглашение.

Кроме того, стоит выбирать надежный банк для оформления кредита или ипотеки, например, Райффайзен Банк.

6 способов поделить ипотеку после развода

Вы должны будете самостоятельно защищать свои права на владение квадратными метрами. Ниже представлены все доступные способы дележа в настоящее время в России.

1. Выплаты в прежнем режиме

Если вы не желаете уведомлять банк о разводе (в случае, если банк признает, что финансовое положение супругов ухудшилось, он может потребовать досрочного погашения ипотеки), то это решение подходит для вас. Вы оба оплачиваете ипотеку, а по окончании выплат (когда банк снимет обременение), вы сможете продать дом и разделить вырученные деньги как общее брачное имущество.

2. Выплачивает один супруг, второй устранился

Это весьма распространенное решение, однако необходимо быть в курсе рисков. В этой концепции присутствуют риски как для первого, так и для второго супруга (хотя у плательщика, конечно же, их больше).

Также, ознакомьтесь

Я выплачиваю

Вам необходимо выбрать один из двух вариантов:

• Просить у вашего супруга документ о его согласии на отказ от претензий на жилье. Это может быть либо договор о дарении, либо соглашение о разделе имущества.
• Обратиться в суд с требованием о возмещении супругом вашей доли платежей.

Не забывайте о сроке исковой давности в 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Риск отказа. Если второй супруг отказывается от договора и вам будет сложно взыскать с него судебные платежи, то, возможно, имеет смысл отказаться от ипотеки. Существует высокий риск, что вам придется делить оплаченную вами квартиру или даже выкупать ее, так как супруг имеет право на раздел жилья, приобретенного в браке.

Реальная история

Супруги, у которых есть ребенок, взяли ипотеку на 10 лет, но развелись через 5, хотя время от времени жили вместе. Все платежи по ипотеке осуществлял муж, и в 2012 году он полностью погасил кредит. Ему даже не пришло в голову требовать от жены ее долю в платежах, так как она не претендовала на квартиру.

В 2015 году истек 3-летний срок, в течение которого он имел возможность что-то отсудить.

Практически немедленно супруга обратилась в суд для разделения имущества, и в результате получила половину квартиры в качестве бывшей супруги. К несчастью, она также потеряла вторую половину квартиры из-за задолженности по алиментам (ведь они официально развелись давным-давно).

Также рекомендуем ознакомиться с

Возможно, вы согласны отказаться от своей доли в жилье и обязательств по ипотеке, позволив вашему супругу осуществлять платежи. Однако ваш супруг опасается, что в будущем вы потребуете свою долю. Чтобы избежать этого, заключите документы, передающие ему вашу долю жилья вместе с обязательствами по кредиту.

Для этого можно составить соглашение о разделе имущества (если квартира является совместной собственностью) или договор о дарении (если каждому супругу была выделена отдельная доля).

Важно учесть возможные риски. Формально вы останетесь должны банку: для него личные договоренности супругов не имеют значения, поскольку он выдал деньги вам обоим и считает вас обоих должниками. В случае, если ваш бывший супруг перестанет платить, вы возможно понесете финансовые потери, так как банк просто продаст квартиру.

3. Переоформление ипотечного кредита на одного

Банк заключает новую сделку с якобы более состоятельным супругом. Оставляют ему квартиру и обязательства по кредиту. Однако второй имеет право потребовать с него часть уже внесенных платежей (если эти средства были внесены из общего семейного бюджета).

4. Раздел ипотечного обязательства на двоих

Каждый раз банк заключает новый кредитный договор, который составляет половину от общего долга. При этом переоформление обойдется от 0,5 до 1 % от суммы оставшегося долга. Росреестр выдаст свидетельства о праве на недвижимость с учетом изменений.

Теперь каждый человек несет ответственность только за свою долю и не отвечает за просрочку платежей другого. Если ваш супруг не выплачивает кредит, банк предложит вам выкупить его долю по статье 255 Гражданского кодекса РФ. Если вы откажетесь, банк выставит на торги долю вашей супруги.

Ипотека на однокомнатную квартиру или студию

Разделение ипотеки на двоих невозможно, можно только переоформить ее на одного человека. Это связано с тем, что однокомнатное жилье нельзя разделить на две изолированные комнаты, поэтому каждому принадлежит только часть квартиры. К сожалению, ипотеку не выдают на часть комнаты согласно пункту 4 статьи 5 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ.

5. Продажа квартиры

Продажа квартиры при наличии неоплаченной ипотеки является достаточно сложной процедурой, и вам, вероятно, придется предложить покупателю скидку.

Как успешно реализовать квартиру, находясь в задолженности по ипотеке?

• Получение согласия банка на продажу.
• Определение стоимости квартиры, разделив ее на две части: сумма задолженности перед банком и ваша прибыль от продажи.
• Самостоятельный поиск покупателя и заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса. Покупатель переведет сумму вашей задолженности в банк. Банк уберет обременение, и вы станете собственником обычной квартиры.
• Завершение продажи: заключение основного договора купли-продажи, получение остатка (вашей прибыли) от покупателя и регистрация сделки в Росреестре, передавая право собственности новому владельцу.

6. Досрочное погашение ипотеки

Самый удобный метод. Обычно у людей отсутствуют средства для него, но нельзя не упомянуть. Вы осуществляете погашение всей задолженности, банк устраняет наложенную обременительную обязанность, квартира превращается в обычное общее имущество: ее можно разделить пропорционально или продать.

Банк – каким бы методом вы не выбрали – также может предложить реструктуризацию кредита, то есть сокращение месячных выплат. Однако, если вы совсем прекратите вносить платежи и уклоняться от переговоров, банк выставит квартиру на торги (даже если это ваш единственный дом и у вас есть дети).

Это не слишком выгодно. Хотя такие вопросы не решаются быстро и, вероятно, вас не смогут выселить немедленно, вы все равно проживете какое-то количество месяцев. Однако, во-первых, банку важно быстро вернуть свои средства, поэтому жилье будет продано по низкой цене, а с вас также удержат штрафы/пени — в конечном итоге вас все-таки выселят, а вернут вам очень немного из полученных средств.

Во-вторых, ваша кредитная история будет испорчена.

Часто задаваемые вопросы о разделе ипотеки:

Резюме

Отношения банка к семье не имеют значения — как в браке, так и после развода, вы остаетесь заемщиком и созаемщиком, и каждый из вас должен погасить всю сумму (возможность взять ипотеку только на одного из супругов есть только при наличии брачного договора. У второго супруга не будет ни доли, ни кредитов по ипотеке). Вы не сможете оплатить только свою половину и не заботиться о другой. Если один из супругов перестал выплачивать платежи, необходимо оплачивать за обоих или отказаться от квартиры.

Банку безразлично, каким образом вы разделите квартиру между собой. Это решаете вы с супругом — либо по соглашению, либо в соответствии с законом.

Закон основывается на способе оплаты жилья: общие средства или собственные. Если вы внесли дополнительные личные средства, вы имеете право увеличить свою долю в жилье на эту сумму. Однако суд будет требовать доказательств. Постарайтесь сохранить все документы: договоры о подарках, выписки о переводах от родителей, наследственные документы и т. д.

Людмила Разумова Редактор Юрист с опытом практики с 2006 года

Как вывести созаемщика из ипотеки, если банк отказал?

Я приняла решение оставить квартиру для себя, и мой парень согласен продать мне свою долю за небольшую сумму и избавиться от ипотечной нагрузки.

Я подала четыре заявления в Сбербанк с целью удаления созаемщика и получила четыре отказа. Я даже указывала свою сестру в качестве созаемщика и объясняла в комментариях, что текущий созаемщик больше не имеет никаких обязательств по квартире. Все необходимые документы готовы, начиная от заявления до всех необходимых справок, выписок и нотариально заверенного договора о продаже доли.

Мне нужна помощь в такой ситуации. Как осуществляется сделка продажи доли? Какой ущерб я понесу?

Я оказываю помощь клиентам с ипотекой.

Я расскажу о вариантах, которые у вас есть, и как поступить. Но сначала разберемся, зачем нужны созаемщики, какие права и обязанности у них есть, и кто может быть созаемщиком. Я приведу примеры на основе ипотеки, но это также относится и к другим видам кредитов.

Имеется акция: Tinkoff Black с бесплатным обслуживанием на полгода для новых клиентов.