В одном из свежих дел возник важный вопрос о том, можно ли рассматривать четверть квартиры как недостаточно значимую долю и признать ее подлежащей выкупу. Вернувшаяся в суд пережившая развод женщина подала иск, поскольку не желает продолжать совместную жизнь с мужем из-за неприятных конфликтов. Три предыдущие инстанции отклонили ее требования, однако Высший Суд решил рассмотреть ее жалобу.
Во время слушания оказалось, что аргументы обоих супругов на многом противоречат друг другу. Председатель Высшего Суда обратил внимание на нарушения, допущенные в нижестоящих судебных инстанциях.
Верховного суда зарегистрировался конфликт между супружеской парой о доле в общей двухкомнатной квартире в городе Абакан. Игорь и Ирина Зыбковы, проживавшие там вместе с двумя сыновьями, имели равные доли собственности: по четверти на каждого члена семьи. После развода в текущем году женщина подала иск с целью признания доли бывшего супруга незначительной.
Она отмечала, что отношения между ними враждебные и совместное проживание невозможно. Кроме того, он не присутствует в квартире и не несет никаких расходов по ее содержанию. Определить порядок использования квартиры невозможно, поскольку супруг пользуется всей площадью, обладая только четвертью доли.
В связи с этим, по мнению Зыбковой, ее следует признать право на его долю, а ей самой будет выплачена компенсация в размере 562 500 рублей.
Однако трое судебных органов отклонили ходатайства о выселении против воли владельцев. Суды указали, что доля в размере 1/4 не может считаться незначительной, так как у других собственников такая же доля. Кроме того, у Зыбкова сохраняется интерес в использовании квартиры: он объяснил в первой судебной инстанции, что потерял работу и не может себе позволить приобрести другое жилье (дело № 88-18318/2021).
Бывшая жена обратилась в Верховный суд, который рассмотрел ее дело 5 апреля. В ее жалобе было указано, что ее бывший муж теперь живет с новой женой по другому адресу, у него есть долги по алиментам, он не работает, хотя может работать. Зыбкова рассказала о преступлениях, совершенных бывшим мужем, включая насилие над детьми.
В частности, производство в отношении него по статье 116 Уголовного кодекса («Побои») было возбуждено, но затем прекращено. Также было возбуждено административное дело по статье 6.1.1 Кодекса об административных правонарушениях, но оно также было прекращено, так как были обнаружены признаки уголовного преступления по статье 115 Уголовного кодекса («Умышленное причинение легкого вреда здоровью»), как указано в кассационной жалобе.
В жалобе также говорилось, что доля в четверть можно считать незначительной. Речь идет о квартире с двумя комнатами, площадью примерно 12 и 15,7 квадратных метров, и невозможно выделить четвертую часть. Зыбкова подтвердила в своей жалобе, что только она платит за квартиру.
Спор о цене и не только
В Верховном суде, адвокатом Зыбковой был назначен Виталий Сукало. Он сообщил, что в настоящее время Зыбкова живет с двумя маленькими детьми у своих родителей. Ответчик время от времени посещает квартиру, но, по его словам, не пускает бывшую супругу и сама она не хочет возвращаться.
Она боится за свою и детей жизнь и здоровье. По словам адвоката, Зыбкова сама предложила выкуп, но стороны не смогли договориться о цене. «Тогда можно было отправить вопрос на экспертизу», — сказал Сукало.
Судья Татьяна Назаренко вернулась к уголовному делу. По ее мнению, результаты расследования могут существенно повлиять на решение в этом разбирательстве. По ее словам, интересы несовершеннолетних детей важнее, чем отношения взрослых.
«Расследование то идет, то прекращается, потом прокурор отменяет», — ответил Сукало.
— Заявление ответчика состояло в том, что он официально женат на другой женщине и проживает в другом населенном пункте. В спорной квартире он временно бывает периодически.
«Адвокат бывшей супруги Людмилы Русской, выступая в качестве представителя истца, вводит суд в заблуждение», — заявила его оппонентка. По словам юриста Русской, уголовное дело было закрыто из-за отсутствия состава преступления. Ее клиент готов выкупить долю в квартире, но только по рыночной стоимости, причем он уже предложил ее продать за 670 000 рублей, как заявила Русская.
Кроме того, она добавила, что существует судебное решение, определяющее порядок пользования квартирой, и оппоненты не подали на него апелляцию.
Затем Зыбков сам взял слово — также по видеосвязи. По его словам, после развода он предложил своей жене жить с детьми в этой квартире, но она отказалась, пока он также является собственником. Зыбкову, якобы, было предложено передать свою долю на детей, и только тогда она отзовет заявления о преступлениях против него.
Ответчик заверил, что он никого не бил, а бывшая жена использует уголовные дела, чтобы оказывать давление.
Судья Назарова отметила, что деньги, которые Зыбков предложил взять для выкупа его доли, так и не были внесены на счет суда: «Это серьезное нарушение, обращайте на это внимание».
Зыбков ответил, что «готов вернуться к этому вопросу». У него будет такая возможность: дело было отправлено на новое рассмотрение.
* Имена и фамилии изменены редакцией.
- Евгения Ефименко
- Гражданский процесс
Выкуп незначительной доли в квартире
Подборка основных документов по запросу Выкуп небольшой части в жилье (нормативные акты, бланки, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа жилья:
- Декларация НДФЛ при продаже квартиры
- Декларация НДФЛ на покупку квартиры 2018
- Декларация НДФЛ на покупку квартиры 2019
- Декларация НДФЛ на покупку квартиры в ипотеку
- Декларация НДФЛ на покупку квартиры — документы
- Показать все
- Купля-продажа жилья:
- Декларация НДФЛ при продаже квартиры
- Декларация НДФЛ на покупку квартиры 2018
- Декларация НДФЛ на покупку квартиры 2019
- Декларация НДФЛ на покупку квартиры в ипотеку
- Декларация НДФЛ на покупку квартиры — документы
- Показать все
- Общая собственность:
- Аренда общей доли собственности
- Ипотека, доступная военнослужащим, при прохождении процедуры развода
- Поделить имущество на части, используя вещи вместо денег
- Разделить общее жилье путем передачи физических объектов
- Распределение долей по материнскому капиталу
- Показать все варианты
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Допустимо ли требование о выкупе незначительной или неразделимой доли в праве собственности на жилые помещения? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025) Возможность выкупа доли в общем праве долевой собственности по договору (добровольно) определяется сторонами по своему усмотрению, включая вопросы выбора договора, размера и способа оплаты при соблюдении требований, установленных в статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Нормативные акты
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» утвержден 30 ноября 1994 года (Закон № 51-ФЗ)
(в редакции от 24 июля 2023 года)
(с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 1 октября 2023 года) Вместо передачи участнику долевой собственности его доли в натуре возможно осуществление выплаты компенсации, при условии его согласия. Если доля собственника является незначительной и фактически не может быть выделена, а также если у него нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд имеет право обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию даже без его согласия.
«Анализ последних решений Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)»
(одобрено Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022) 4. При решении вопроса о принудительной выплате денежной компенсации за незначительную долю в праве собственности на жилое помещение, суд принимает во внимание баланс интересов всех сособственников данного помещения, учитывая все фактические обстоятельства конкретного дела.
Правовые ресурсы
- Актуальные материалы
- Сборник кодексов и самые популярные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты нормативных актов и законодательная работа
- Другие аналитические обзоры
- Календари
- Образцы документов
- Полезные рекомендации
Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
В наших судах возникают сложные гражданские споры, связанные с собственностью долей в одной квартире. Неизвестно точное количество таких долевых владельцев в нашей стране, но известно, что их число идет на сотни тысяч и постоянно увеличивается.
Этот рост происходит чаще всего из-за разделения квартир между наследниками, при разводах или просто в результате подарков квадратных метров. В результате одна квартира имеет несколько владельцев, часто совершенно незнакомых друг другу. Некоторые из них живут в этой квартире, в то время как другим такая доля не позволяет заселиться.
Редко удается достичь договоренности и продать долю, на которой нельзя проживать, тому, кто уже проживает в квартире.
Началась наша история в обычной городской квартире, где проживали муж, жена и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была приватизирована поровну между мужем и его матерью. Впоследствии, матери удалось продать свою долю.
Таким образом, семье осталась половина квартиры, в которой они занимали две изолированные комнаты. Другая половина квартиры оказалась в собственности другого человека, который приобрел ее. Новый владелец не планировал жить в этой квартире и, заключив договоры о дарении, продал свою часть трем разным людям.
Узнав о «подарке», живущая в квартире семья попросила новых соседей продать им свои метры, однако они не смогли договориться о цене.
Тогда семья обратилась в районный суд с иском, в котором просили признать доли новых сособственников несущественными, прекратить их право собственности и выплатить им рыночную стоимость долей.
Районный суд просто отказал семье. Тогда они настойчиво пошли дальше. Городской суд признал иск обоснованным и удовлетворил требования истцов.
В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна и предоставление им изолированного жилого помещения, пропорционального их доле, невозможно. Не получилось договориться о праве пользования квартирой у сторон. При этом ответчики не являются зарегистрированными в ней жителями, они живут в другом месте и имеют другую жилую площадь в собственности.
Всего перечисленного достаточно для удовлетворения требований семьи с ребенком.
После этого новые владельцы решили оспорить решение городского суда, и обратились в Верховный суд Российской Федерации. Они настаивали на том, что им необходима эта квартира, но оценщик недооценил стоимость их доли. Неожиданно они не запросили проведение экспертизы.
Тем не менее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ поддержала апелляцию, считая ее аргументы справедливыми. Верховный суд напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, которая определяет условия, при которых можно заставить владельца незначительной доли продать ее по рыночной стоимости без его согласия.
Однако, какую долю следует признать незначительной? Ту, которую действительно невозможно выделить. Кроме того, если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Вопрос о необходимости доли собственнику или ее отсутствии решается индивидуально в каждом случае, заявляет Судебная коллегия по гражданским делам.
При этом учитываются возраст человека, о котором идет речь, его физическое состояние, род занятий, наличие детей и множество других обстоятельств.
Если долю квартиры невозможно превратить в отдельное помещение, она признается незначительной
Верховный суд раскрыл, каким образом можно установить отсутствие интереса у владельца небольшой доли в использовании жилья. Эта информация подтверждается выпиской из ЕГРН, которая указывает на наличие другой недвижимости у собственника. Для доказательства того, что в спорной квартире доля владельца никогда не использовалась, необходимо предоставить суду соответствующие документы.
Кроме того, важными факторами являются полное покрытие расходов на содержание квартиры главными собственниками и степень родства между владельцами. Возможность выделения доли в натуре определяется общей площадью спорного объекта, количеством комнат и возможностью создания отдельного помещения. Иск со сособственниками может быть удовлетворен только в случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что невозможно выделить ее в отдельное помещение.
Возникающие возможности для совершения сделок с малыми долями в недвижимости привели к появлению разнообразных мошеннических схем. Для предотвращения таких случаев был разработан специальный закон, которым устанавливаются определенные правила для образования и отчуждения доли в общей собственности на квартиру. Согласно этому закону, сделка может быть совершена только в случае, если размер итоговой доли позволит владельцу квартиры заселиться и проживать в ней.
Если размер доли меньше данной нормы, то продажа доли не может быть осуществлена. Установление конкретного значения этой нормы осуществляется властями каждого региона Российской Федерации.
Автор: Наталья Козлова
Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире
В некотором давнем прошлом матерью и сыном была зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Каждый из них владел половиной доли. Что-то случилось и матери удалось продать свою долю некоему постороннему лицу.
Посторонний человек, в свою очередь, решил подарить по одной шестой доли двум женщинам. Хотя они не проживали в квартире, они обладали своими долями. Вот и так получилось.
После женитьбы сын также деловым образом разделил свою долю с женой и дочерью. В результате получилось шесть собственников, каждый из которых владеет одной шестой долей в трехкомнатной квартире в Москве.
Семья сына выразила желание выкупить третью долю квартиры у несвязанных с ними людей, но эта сделка состояться не смогла. Стороны не смогли договориться о цене. После этого семья приняла решение обратиться в суд с требованием вынудить этих людей продать свои доли.
Более того, они требовали продажи по цене, которую они сами установили, а не по цене, на которую были бы согласны женщины.
Расскажем, чем все закончилось. Мы сами были потрясены.
На каком основании семья вообще пошла в суд?
Семья, которая состоит из трех человек, обратилась в суд с просьбой признать доли двух собственниц незначительными. Исходя из этого, они хотели, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, после чего те теряют права на квартиру.
Семья выразила свою позицию следующим образом. В нашей семье трое человек, и в нашей квартире три комнаты. Где должны жить остальные собственники? У них нет места.
У семьи нет другого жилья, а у женщин есть. Они никогда не проживали, не въезжали и даже не оформляли прописку в этой квартире. Площадь не позволяет выделить им отдельные комнаты в квартире. Вероятно, эта квартира им не нужна.
Таким образом, существуют основания для признания их долей незначительными и заставления их принять деньги вместо недвижимости. В иске это было указано.
Основание для этого — пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса. Запомните эту статью. Это действующее положение в гражданском кодексе.
Что решил суд по поводу принудительной продажи долей?
Сначала иск был рассмотрен в районном суде, который отклонил требования о лишении женщин права собственности на часть квартиры и отказал семье.
Затем была подана апелляция в городском суде. В результате, решение первой инстанции было отменено и требования иска полностью удовлетворены. Семье приказали выплатить женщинам рыночную стоимость их долей.
Однако женщины не согласились с таким решением. Они не желали продавать свои доли и возражали против принудительного лишения их права собственности, даже при наличии компенсации. В связи с этим, они обратились в Верховный суд, подав жалобу.
Верховный суд решил по справедливости?
Решила коллегия из трех судей. Они пришли к такому выводу:
Если имущество находится в совместной собственности, то его можно разделить. Каждый собственник доли может потребовать выделить ему часть имущества. Если договориться не удается, то этот собственник может обратиться в суд.
Суд в таком случае решает, каким образом разделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников определенную комнату, позволив ему использовать кухню и ванну.
Если доля небольшая и выделить комнату невозможно, то с этой доли можно получить компенсацию от остальных совладельцев по взаимному согласию.
А теперь самое интересное. Закон позволяет принудительно продать долю собственника. Но есть определенные условия:
- доля собственника незначительна;
- Владелец имущества не проявляет интерес к его использованию.
Все три условия были обнаружены Верховным судом в данной истории. Он признал апелляцию законной и лишил женщин их долей в квартире в обмен на выплату. Тот факт, что женщинам не понравилась сумма, не имел значения: стоимость долей была определена на основе оценки.
Женщины заявили, что им нужна эта квартира и они хотят использовать свои доли, но их заверения не помогли.
Верховный суд отклонил просьбу женщин о пересмотре обстоятельств дела. Они были лишены права собственности, а треть квартиры перешла к семье. Деньги за доли были внесены на депозит в пользу владельцев.
⅙ в трехкомнатной квартире — не так уж и мало. Получается, Верховный суд может любого человека принудительно лишить законной доли?
Такую процедуру может выполнить любое судебное учреждение, даже местное. В этом конкретном случае стороны обратились в Верховный суд, но это не всегда происходит.
В отдельных ситуациях суды могут принимать такие решения. Каждый случай должен быть рассмотрен индивидуально. Учитываются все факторы: возраст, состояние здоровья, профессия и семейное положение.
Важно понять, реально ли человеку нужна эта доля или ему подойдет денежная компенсация.
Существуют определенные критерии, по которым суд определяет, нужна ли человеку доля или нет, однако они не прописаны в законе. Многое зависит от аргументов, представленных сторонами, поэтому необходимо хорошо подготовиться: представлять ходатайства вовремя, собирать доказательства и быть в курсе подобных ситуаций.
Да ладно вам нагнетать. Это какой-то частный случай. Может, даже единственный.
Это не первый случай. В процессе подготовки данного материала, Верховный суд принял еще одно аналогичное решение.
Краткое содержание для справки.
Квартира, площадью 175 квадратных метров, принадлежит брату и сестре. В доле сестры — 11/12, в доле брата — 1/12. Вместе жить не получается: брат ведет себя буйно, не желает продавать свою долю и не собирается выселяться.
Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Однако, сестра добилась своего. Верховный суд решил, что имеются все основания для принудительного лишения брата права собственности по той же статье 252 Гражданского кодекса.
Сестра станет полноправной владелицей квартиры, а брат получит небольшую сумму денег.
Оказывается, это совсем не незнакомые люди, а родственники, к тому же брат не просто владел долей в квартире, а жил в ней. И, что интересно, он в судебных инстанциях сражался за свое право на проживание. Почти 15 квадратных метров в квартире принадлежали ему — это даже больше, чем установленная норма по жилплощади в этом регионе.
И у брата не было никакого другого жилья. Но все эти попытки не увенчались успехом.
У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?
Если требуется избежать продажи доли, необходимо не удовлетворять трем условиям, которые описаны в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса. Постарайтесь, чтобы суд не нашел их.
Универсальных рецептов не существует. Все зависит от конкретной ситуации в жизни. Запомните эти истории и учтите аргументы, которые представляются в суде.
Если вы замечаете запах жареного, договаривайтесь о цене без обращения в суд. Возможно, это будет более выгодно.