Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: важные документы, нормативно-правовые акты, консультации экспертов и другое

Собрание самых важных документов по проблеме Продажа квартиры с задолженностями по коммунальным платежам (законодательные акты, шаблоны, статьи, экспертные консультации и многое другое).

• Жилищно-коммунальная квартира:
• Договор купли-продажи комнаты
• Жилищно-коммунальная квартира
• Общие помещения в жилищно-коммунальной квартире
• Продажа комнаты в жилищно-коммунальной квартире
• Покупка комнаты в жилищно-коммунальной квартире
• Показать все
• Жилищно-коммунальная квартира:
• Договор купли-продажи комнаты
• Жилищно-коммунальная квартира
• Общие помещения в жилищно-коммунальной квартире
• Продажа комнаты в жилищно-коммунальной квартире
• Покупка комнаты в жилищно-коммунальной квартире
• Показать все

Судебная практика

В заявлении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.10.2022 года по делу N 88-34066/2022 года указаны категории спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Задаток.
Продавец выдвинул следующие требования: 1) О взыскании задолженности; 2) О взыскании процентов.
Сторона, выдавшая задаток, требует: 3) Взыскания задатка в двойном размере; 4) Взыскания процентов.
По обстоятельствам дела, истцы заявили, что ответчики не выполнили условия соглашения о задатке и не совершили сделку в срок, указанный в договоре.
Суд принял следующее решение: 1) Удовлетворено частично; 2) Удовлетворено частично; 3) Отказано; 4) Отказано. Апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для взыскания денежных средств, которые истцы должны были получить по соглашению о задатке в сумме 450 000 рублей. Истцы также не заявили требования о признании договора дарения от 30.01.2019 года недействительным, и не предоставили доказательств притворности совершенной сделки.

Также не подлежат удовлетворению требования ФИО170 о взыскании с ФИО163 и ФИО164 суммы 50 000 рублей в качестве задатка, так как не предоставлены доказательства получения указанной суммы. Расписки, полученные от ФИО161 и ФИО162, были получены на оплату коммунальных платежей и снятие ареста для последующей продажи квартиры.

Требования физического лица:

1. О признании прекратившими право пользования жилым помещением.
2. О снятии с регистрационного учета.

Требование:

1. О признании договора купли-продажи недействительным.

Обстоятельства:

Истец утверждает, что квартира, которую он приобрел, на момент сделки была личной собственностью продавца и не относилась к имуществу, приобретенному в браке с ответчиком-1. Ответчики длительное время не проживают в квартире, однако их регистрация в ней нарушает права истца как собственника.

Решение:

1. Требование о признании прекратившими право пользования жилым помещением удовлетворено.
2. Требование о снятии с регистрационного учета удовлетворено.
3. Требование о признании договора купли-продажи недействительным отклонено.

Расходы по содержанию спорного жилого помещения и оплате жилищно-коммунальных услуг в полном объеме были понесены прежним собственником, К., что подтверждается представленными им квитанциями с года (Т.2, Т.3). Факт погашения задолженности К. в сумме рублей, за счет средств истца К., подтверждается условиями заключенного между ними договора купли-продажи спорной квартиры, из которого следует, что указанные денежные средства были выплачены К.

в качестве аванса погашения задолженности по коммунальным платежам за спорную квартиру (Т.1 л.д. 6). В связи с этим выводы суда о погашении указанной суммы за счет средств ответчика Ч.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Один из авторов (Каравайкина Е.Е.) статьи «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» (2021, N 6) пишет о возможности списания долга по услугам ЖКХ с гражданина-банкрота. Такие требования, как оплата услуг ЖКХ, считаются связанными с личностью кредитора и считается, что гражданин-банкрот не может быть освобожден от их погашения. Однако, если арбитражный суд включает информацию о сохранении силы требований по уплате долга за содержание жилья, капитальный ремонт и коммунальные услуги в определение о завершении реализации имущества гражданина, это решение может быть успешно оспорено в суде.

В статье «Ошибки при покупке жилья, приводящие к потере квартиры и продолжению ипотечных платежей на 14 лет» (Зеленая У.) («Жилищное право», 2021, N 3) рассматривается ситуация, когда собственник потерял право на совершение сделки из-за наложения ареста на квартиру или невыплаты ипотеки. Для продажи жилья необходимо получить разрешение от банка. Информацию о наличии задолженностей можно получить из выписки ЕГРН.

Также необходимо проверить отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, так как их оплата будет лежать на покупателе после приобретения недвижимости.

Правовые ресурсы

• «Горячие» материалы
• Кодексы и наиболее востребованные нормативные акты
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты нормативных актов и законотворческая деятельность
  • Другие обзоры
• Календари
• Формы нормативных документов
• Полезные рекомендации

Жилищные правоотношения — Прокуратура Ставропольского края

Наличие задолженности по коммунальным платежам не препятствует совершению сделок с недвижимостью. Фактически задолженность по коммунальным платежам не привязана к конкретному жилому помещению (или другому объекту недвижимости), а к его владельцу, который не своевременно оплатил использованные услуги водоснабжения, электроэнергии, газа и прочего, предоставленного ресурсоснабжающими организациями.

В практике управляющих компаний часто возникают ситуации, когда они пытаются включить неоплаченные счета в квитанции для новых собственников, без принятия необходимых законом мер по взысканию долгов у реальных должников. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, вам следует предоставить УК копию договора купли-продажи и на его основании заключить новые договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Однако, следует отметить, что вышеупомянутое правило не распространяется на задолженность по взносам на капитальный ремонт. В соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса при продаже жилой площади в многоквартирном доме она автоматически переходит к новому собственнику, даже без его согласия. Исключение это не применяется в случае приобретения жилья, ранее находившегося в государственной или муниципальной собственности.

Ссылка на материал, касающийся прокурора Благодарненского района:

• Вконтакте
• LiveJournal

Прокуратура
Ставропольского края

Источник:

Прокуратура Ставропольского края

Дата публикации:

Опубликовано 10 сентября 2021 года в 10:33

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам и капремонту

Приобретение недвижимости на вторичном рынке требует внимания к возможным рискам. Бывшие владельцы могут оставить задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Существует вопрос о том, должен ли покупатель погашать задолженности по ЖКХ, которые возникли до его приобретения, и что делать, если информацию о долгах стали известны только после покупки — мы рассмотрим эту тему в нашем материале.

В этой статье:

• Необходимость оплаты задолженностей по капремонту и ЖКХ при передаче квартиры новому собственнику
• Риски, связанные с приобретением квартиры с долгами
• Как узнать о наличии задолженностей перед покупкой квартиры
• Меры, которые следует принять в случае обнаружения долга
• Как поступить, если вы купили квартиру с задолженностями

Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника

Продажа квартиры с задолженностями по оплате коммунальных услуг не является нарушением закона. Однако при совершении сделки долг не аннулируется, а делится между прежним и новым владельцами. Задолженности за коммунальные услуги, такие как электричество, водоснабжение, газ, канализация и содержание дома, оплачивает тот, кто пользовался этими услугами.

Поэтому покупатель квартиры не будет нести ответственность за них.

Однако платежи на капитальный ремонт привязываются к объекту. Даже если долг накопился у прежнего владельца, новому владельцу придется его оплатить.

Чем опасна покупка квартиры с долгами

При покупке квартиры, в которой не были оплачены коммунальные услуги или взносы за капитальный ремонт, встают несколько проблем:

• Необходимость разбираться с управляющей компанией. В некоторых случаях УК пытаются покрывать долги по квартплате за счет нового владельца. Они могут угрожать отказом от переоформления счета на нового собственника и даже начислять штрафы за задолженность по коммунальным платежам. Несмотря на то, что они не имеют права так поступать согласно закону, собственнику придется сначала доказать свою правоту.
• Если несколько месяцев не производят оплату коммунальных платежей, управляющая компания имеет право обратиться в суд и получить отказ в оформлении сделки.
• Если суд принимает решение о наложении ареста на объект, долг должен быть выплачен до снятия ареста. В противном случае, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
• Покупатель может понести не только временные потери, но и финансовые риски, например, потерять аванс или даже полную стоимость приобретаемой квартиры.
• Последний вариант возможен, если расчеты проводились непосредственно после подписания договора.

Приобретающий объект имеет право ознакомиться с всеми документами, относящимися к этому объекту. Первым и самым логичным шагом будет запросить у продавца справку от управляющей компании о наличии или отсутствии задолженности и предъявить квитанции об оплате капитального ремонта. Если владелец недвижимости по какой-либо причине не может предоставить эти документы, необходимо:

• Обратиться в компанию, которая занимается обслуживанием дома. Иногда таких организаций может быть несколько, например, с поставщиками электроэнергии и газа собственники могут заключать прямые договоры.
• Провести встречу со старшим по дому. Как правило, он хорошо осведомлен о задолженностях по капитальному ремонту и может прояснить ситуацию.
• Для проверки данных продавца по базе судебных приставов, вам необходимо ввести его ФИО и дату рождения. После этого вы получите информацию о задолженностях, которые зарегистрированы на этого человека. Каждая задолженность будет сопровождаться пояснением о ее характере. Например, если управляющая компания подала иск против должника, в базе появятся задолженности по коммунальным платежам.
• Не забудьте внимательно изучить договор купли-продажи. В нем могут оказаться пункты, которые говорят о переходе долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту с предыдущего владельца квартиры на нового. Если вы пропустите эти пункты, вам придется оплатить все задолженности самостоятельно.
• Для получения выписки или отчета из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно воспользоваться услугами специальных онлайн-сервисов, например, Контур.Панорама. Это значительно упрощает процесс получения документа. Для оформления заказа выписки необходимо обратиться в МФЦ или иметь аккаунт на портале Госуслуг.

Для обеспечения безопасности сделки важно провести проверку не только базы ФССП. Сервис Эксперт-проверка поможет риелтору быстро собрать информацию об объекте, продавце и покупателе. Он составит отчет, основываясь на данных из 10 официальных источников, и предупредит о возможных рисках.

Что делать, если обнаружен долг

Если продавец честно признался, что у него имеются долговые обязательства или этот факт был установлен в результате проверки документов, соглашение о купле-продаже может быть изменено с добавлением пункта, определяющего ответственность за оплату счетов.

В случае, когда продавец готов оплатить долг самостоятельно, в договоре можно указать, что стороны приостанавливают сделку, и собственник обязуется воздержаться от продажи квартиры третьим лицам до полного погашения задолженности. Также возможно составление договора аванса, в котором будет прописано обязательство продавца погасить задолженность с использованием указанных средств.

Когда покупателю передается задолженность, покупка недвижимости возможна только при явном указании суммы должника. В такой ситуации покупатель может потребовать снижения цены у прежнего владельца. Особенно важно отразить это снижение в отдельном пункте договора.

Иначе в случае расторжения сделки будет сложно доказать оплату чужих долгов и вернуть потраченные деньги.

Что делать, если купили квартиру с долгами

Если предыдущий владелец отказывается платить, нужно действовать следующим образом:

1. Попросить управляющую компанию открыть новый лицевой счет на нового владельца помещения. Долги продавца останутся на старом счете, а управляющая компания разберется с ними самостоятельно.
2. В случае отказа следует подать жалобу в вышестоящие органы, такие как Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор или прокуратура.

Иногда бывают ситуации, когда квартира покупается без задолженностей, но они возникают позже. Например, управляющая компания может обнаружить ошибки в расчетах. В таких случаях подобные вопросы решаются в суде.

Обычно эти долги не передаются на нового владельца: здесь явно присутствует небрежность в проведении расчетов.

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо проверить не только документацию на недвижимость, но и квитанции о коммунальных платежах и капитальном ремонте. Если появятся сомнения в честности продавца, лучше отказаться от выбранного варианта и поискать другие.

Сервис Эксперт-проверка обнаружит задолженности за услуги ЖКХ и капремонт в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Не требуется получение справки или сбор квитанций для подтверждения отсутствия долгов. Сервис автоматически соберет необходимую информацию о объекте и его владельцах, предоставив отчет о безопасности сделки.

Идеально подходит для риелторов и юристов.

Как быстро продать вторичную недвижимость с долгами / Капитал-Выкуп

Бывает, что неблагоприятная финансовая ситуация заставляет владельца отказаться от своей недвижимости. Как эффективно реализовать вторичное жилье с задолженностью по коммунальным платежам? Давайте разберемся в возможных путях решения этой проблемы.

Продажа квартиры с коммунальными долгами

Обычно перед продажей недвижимости покупатель должен уладить все формальности. Необходимо не только предоставить документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным услугам, но и получить выписку из паспортного стола, подтверждающую отсутствие зарегистрированных жильцов на жилплощади.

Если вы оказались в финансовых затруднениях и не оплачиваете коммунальные услуги несколько лет, то вариантом решения проблемы может быть быстрый выкуп квартиры через агентство недвижимости.

Существует несколько методов, которые позволяют быстро продать вторичную недвижимость с долгами.

Стандартная сделка

При оформлении сделки с недвижимостью, принято заключать предварительное соглашение между покупателем и продавцом, которое известно как договор о получении задатка. Нотариус составляет и подписывает документ, в котором указаны сумма задатка и процесс ее передачи. Полученные деньги можно использовать для погашения коммунальных платежей.

Остальная сумма будет выплачена продавцу после оформления договора купли-продажи.

Давайте взглянем на конкретный пример

Мнение эксперта

Петров Николай Анатольевич

У Артема была задолженность в размере 400 тысяч рублей по коммунальным платежам. Он принял решение продать свою квартиру за 8 миллионов. Нотариус составил договор задатка на сумму 400 тысяч рублей.

Артем использовал эти деньги для погашения своего долга перед коммунальными службами. После совершения сделки ему был выплачен остаток суммы в размере 7 миллионов 600 тысяч рублей.

Перевод долга с продавца на покупателя

Этот вариант решения проблемы позволяет избежать дополнительных хлопот. Продавец получает деньги с учетом суммы задолженности по коммунальным платежам.