Продажа недвижимости юридическим лицом

Сборник наиболее значимых документов, связанных с темой НДС при продаже коммерческой недвижимости (нормативно-правовые акты, образцы, статьи, консультации экспертов и другое).

• НДС:
• Показать все
• НДС:
• Показать все

Судебная практика

В 2021 году, в рамках статьи 210 «Налоговая база» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ, было сделано несколько судебных решений. Одно из них касается индивидуального предпринимателя, который не выплатил налоги с продажи коммерческой недвижимости. Он объяснил свое непослушание тем, что приобрел недвижимость до регистрации в качестве предпринимателя с намерением использовать ее для личных целей.

Однако налоговому органу удалось доказать, что данное имущество использовалось для предпринимательской деятельности, так как оно сдавалось в аренду и в нем осуществлялась торговля. Данный факт подтвердил правомерность доначисления НДФЛ и НДС. Физическое лицо утверждало, что не получало дохода от аренды, но суд не признал его доводы обоснованными, так как существовали явные признаки предпринимательской деятельности.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Стандартное положение: Продажа основных средств: оформление, учет, налоги
(Издательство «Главная книга», 2024) Восстановление НДС при продаже основных средств не требуется. Осуществите начисление налога согласно договорной стоимости основных средств и составьте счет-фактуру. При продаже нежилой недвижимости налог следует начислять на дату передачи объекта в соответствии с актом, без необходимости ожидания регистрации перехода права собственности.

Продажа жилой недвижимости не облагается НДС (ст. ст. 149, 167 Налогового кодекса РФ).

Нормативные акты

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
(с изменениями и дополнениями, вступает в силу с 19.01.2024) 16. При реализации недвижимого имущества считается, что дата отгрузки является днем передачи недвижимого имущества покупателю по передаточному акту или другому документу о передаче недвижимости.

• Интересные материалы
• Сборники правовых актов и наиболее популярные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и работа законодательных органов
  • Прочие обзоры
• Календари
• Образцы документов
• Полезные советы

Налоги с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом

При продаже коммерческой недвижимости юридическое лицо должно уплатить налоги с данной операции. Чтобы избежать неожиданностей с конечной суммой обязательств перед бюджетом, руководителю компании необходимо заблаговременно ознакомиться с законодательством, правилами и сроками оплаты обязательных платежей. Кроме того, на этапе подготовки важно исключить все возможные риски для компании и обезопасить ее от нежелательного внимания контролирующих органов.

При каких условиях и какой налог нужно платить с продажи коммерческой недвижимости?

Налог на коммерческую недвижимость всегда взимается с юридического лица. Различие заключается только в системе налогообложения, которую использует компания — общая или упрощенная. Законодательство не предусматривает льгот при продаже такого имущества.

Налогоплательщиком является лицо, получившее доход, т.е. продавец. Статья 41 Налогового кодекса РФ определяет доход как выгоду предприятия, выраженную в денежной или натуральной форме.

Какой налог с продажи коммерческой недвижимости платят компании на упрощенной системе налогообложения?

Если использовать такой режим, то компания должна платить налог как с доходов, так и с разницы между полученными доходами и совершенными расходами. В первом случае ставка налога составляет 6%, во втором — 15%. Регионы имеют право снижать установленные федеральным законодательством ставки до 0%, поэтому перед рассчетом налога с продажи коммерческой недвижимости разумно ознакомиться с региональным законодательством в этой области.

Компании, выбравшие объектом налогообложения «доходы-расходы», могут уменьшить полученный доход на сумму расходов, но это делается не сразу, а в течение нескольких лет, точный срок зависит от периода полезного использования конкретного объекта. УСН предусматривает кассовый метод учета доходов и расходов, что означает формирование базы для налога непосредственно в момент фактического поступления или списания денежных средств.

Налоги с продажи коммерческой недвижимости при общей системе налогообложения

При продаже имущества компанией по общему режиму актуальны два вида платежей — налог на прибыль и НДС. Предприятия, которые находятся в общей системе, имеют возможность учесть совершенные компанией расходы при расчете налога на прибыль. Такие расходы включаются постепенно в течение периода владения объектом, а не сразу при его реализации.

Компания платит налог на прибыль на разницу между суммой продажи и остаточной стоимостью по ставке 20%, а ставка НДС также составляет 20% и исчисляется от продажной цены. Несмотря на то, что формально НДС уплачивает продавец, сумма включается в цену объекта, поэтому фактическим плательщиком налога становится покупатель.

Если основной целью приобретения объекта не было его коммерческое использование, а он приобретался исключительно с целью последующей перепродажи, его можно рассматривать как товар. В таком случае, при расчете налога на прибыль учитывается разница между ценой продажи и ценой покупки данного объекта.

Как юридическое лицо платит налог с продажи коммерческой недвижимости?

Компания совершает перечисление налога на продажу коммерческой недвижимости юридическими лицами в адрес налоговой инспекции, расположенной по месту своей регистрации, в установленные законом сроки. Кроме того, организация обязана представить в инспекцию отчетность, подтверждающую сумму, указанную для оплаты.

• организации, чей средний доход за последние 4 квартала не превышает 15 миллионов рублей;
• бюджетные учреждения;
• иностранные юридические лица, осуществляющие свою деятельность в России через представительства;
• участники простых товариществ;
• выгодоприобретатели, получающие доходы по договорам доверительного управления.
• Участники соглашений о разделе продукции являются инвесторами.

Все остальные организации должны оплачивать налог ежемесячно до 28 числа каждого месяца. Сумма налога за год должна быть перечислена в бюджет всеми организациями до 28 марта следующего года.

Ежемесячно налог на добавленную стоимость должен быть оплачен предприятиями не позднее 25 числа.

Теоретически каждая сделка по продаже коммерческой недвижимости может подлежать дополнительной проверке со стороны налоговой инспекции, однако на практике инспекторы, скорее всего, заинтересуются этим в следующих ситуациях.

1. Если вы заключаете сделку с фирмой-однодневкой. Такая компания может выступать в качестве посредника при сделке купли-продажи, поэтому на этапе подготовки к заключению договора важно проверить юридическое лицо, указанное в нем. Приложите к делу все документы, которые удалось получить для проверки (выписки из открытых источников, скриншоты интернет-страниц и т.д.). Если в будущем компании придется доказывать свое нежелание вступать в сотрудничество с недобросовестным покупателем, то любые доказательства ее осмотрительности в коммерческих вопросах будут очень полезны.
2. Подозрение в недостаточной законности сделки. Другими словами, можно предположить, что инспекторы сомневаются в законности проведения сделки, и что продавец и покупатель имели скрытые цели. Для подтверждения того, что продажа действительно состоялась, необходимы не только документы (договоры, акты передачи и другие), но и доказательства наличия средств и задач, связанных с покупкой или продажей.
3. Недооценка стоимости. Несмотря на то, что стороны могут сами определить договорную цену имущества, значительное расхождение с кадастровой стоимостью скорее всего привлечет внимание налоговых инспекторов. Проверяющие могут считать это необоснованной налоговой выгодой и начислить дополнительные налоги, штрафы и пени. Для того чтобы избежать этого, рекомендуется обратиться к независимой оценочной компании, чтобы получить отчет о реальной стоимости имущества, непосредственно перед заключением договора.

Независимо от причины заинтересованности налоговой инспекции в сделке по продаже коммерческой недвижимости, предприниматель имеет возможность и должен отстаивать свои права. Адвокатские услуги в данном случае существенно повысят эффективность взаимодействия с инспекторами и помогут предотвратить необоснованные налоговые доначисления.

Продажа недвижимости ООО

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

Недвижимость в ООО продается, как любое другое имущество, которое перестает быть нужным владельцам. Однако существует несколько особенностей, связанных со статусом объекта.

Дословно говоря, одобрение учредителей обязательно только для сделок, где стоимость продаваемого объекта превышает 25% активов компании (согласно ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Однако регистраторы обычно запрашивают этот документ для любых операций с недвижимостью, поэтому рекомендуется его подготовить независимо от стоимости объекта.

В дальнейшем создается договор на покупку и продажу, который необходимо обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО должно заплатить в бюджет налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разности между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

1. При УСН «Доходы» — 6% от цены продажи.
2. При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разности между ценой продажи объекта и затратами на его приобретение (строительство).

После завершения определенного периода времени, будь то квартал или год, участники организации могут принять решение относительно распределения полученной прибыли. В такой ситуации каждому участнику предстоит уплатить дополнительно НДФЛ или налог на прибыль в размере 13%. В результате, затраты на осуществление данного расчета с государственным бюджетом достигают значительного объема.

Пример

Компания ООО «Альфа» использует ОСНО и предлагает на рынке здание по цене 12 млн рублей, включая НДС. Стоимость объекта после вычета НДС составляет 5 млн рублей. За продажу этого здания компания и ее учредители должны заплатить следующие налоги:

1. НДС = (12 / 120%) х 20% = 2 млн рублей.
2. Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) х 20% = 1,0 млн рублей.
3. НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн рублей.

Всего необходимо уплатить в бюджет 3,52 млн рублей или около 29% от суммы продажи.

Если использовать специальные налоговые режимы, налоговая нагрузка будет уменьшена, но все же будет оставаться значительной. Именно поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят им сэкономить на налогах. Рассмотрим эти варианты далее.

Одним из способов сделать недвижимость доступной для продажи является ее объединение с ООО. Этот способ имеет свои преимущества, так как объект остается на балансе юридического лица, и не требуется проведение дополнительных сделок. Благодаря этому, избегается необходимость уплаты дополнительных налогов.

Однако этот вариант подходит только в случае соблюдения двух условий:

1. Владельцам компании больше не нужны ни сам объект недвижимости, ни само ООО.
2. Покупатель должен согласиться на такой вариант. Не каждый захочет приобрести вместе с недвижимостью и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании, ставки налогов составляют 13% НДФЛ для физических лиц и 20% налога на прибыль, если учредитель — российская организация. Однако данный вариант предоставляет возможность получения льготы.

Если доли находились во владении более 5 лет, то нет необходимости платить какие-либо налоги. В этом случае физическое лицо освобождается от уплаты НДФЛ (согласно пункту 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0% по налогу на прибыль (согласно статье 284.2 Налогового кодекса РФ).

Налоговым кодексом РФ эта ситуация не регулируется, поэтому здесь приходится ориентироваться на разъяснения Министерства финансов. Согласно мнению чиновников, подход к этому вопросу зависит от вида налога, то есть, фактически, от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

1. Для физических лиц:

Если участники не меняют процентное соотношение, но увеличивают номинальную стоимость своих долей, то 5-летний срок не прерывается, как указано в письме Минфина от 27.10.2011 г. № 03-04-06/4-291.

Если один или несколько участников в течение периода увеличивают свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в их собственности более 5 лет, как указано в письме Минфина от 15.03.2016 г. № 03-04-06/14288.

1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. По мнению чиновников, в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Однако специалисты Минфина допускают исключение только в ситуации, когда доли переходят в собственность других участников общества, согласно письму от 20.09.2018 г. № 03-03-06/1/67389.

Кроме того, существует опасность того, что покупатель после заключения сделки откажется платить что-либо сверх суммы, указанной в документах. Поэтому, если владельцы решатся на такой вариант продажи, лучше получить полную сумму за недвижимость в момент подписания договора. Впоследствии они уже не смогут взыскать свои деньги.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец применяет ОСНО и покупатели приобретают товар по его полной стоимости, они имеют возможность уменьшить сумму налога на добавленную стоимость. Чтобы это сделать, компания-владелец недвижимости создает другое юридическое лицо и вносит объект, который собирается продать, в качестве вклада в уставный капитал этой компании. Важно помнить, что в этом случае оценка неналичного вклада должна быть независимой.

Затем новая компания продает объект клиенту по согласованной цене.

Однако в таком случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна вернуть сумму налога на добавленную стоимость, пропорциональную его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ).

Поэтому этот вариант будет выгоден только при продаже объектов с большой степенью износа.

Однако, компания, принимающая платеж, сможет затем воспользоваться возмещением НДС в качестве вычета (согласно пункту 8 статьи 172 и пункту 11 статьи 171 НК РФ), хотя это уже будет экономия для покупателя, а не продавца. Кроме этого, этот метод хорошо известен налоговым органам, поэтому существует риск привлечь нежелательное внимание контролирующих органов.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — это процесс, который занимает много времени и не простой. Также он предполагает выплату больших сумм налогов в государство. Для оптимизации налогообложения многие владельцы используют различные варианты оформления сделок по продаже и покупке.

Давайте рассмотрим наиболее распространенные из них.

Артур Устимов

Если говорить о законопослушном налогоплательщике, то самым оптимальным способом продажи коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с полной уплатой всех налогов. Например, если физическое лицо решило продать объект недвижимости, то оно обязано внести в бюджет 13% от стоимости здания или помещения, если его владение длилось менее пяти лет. В то же время, в российской практике недорогие объекты стоимостью до 100 млн рублей чаще всего принадлежат индивидуальным предпринимателям.

Даже если ИП не использовал данный объект для своей коммерческой деятельности, ему все равно придется уплатить те же 13%.

Если объект был использован для коммерческой деятельности индивидуальным предпринимателем, то необходимо заплатить 6% от его стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. Если владельцем объекта является общество с ограниченной ответственностью, которое использует упрощенную систему налогообложения, то можно избежать уплаты НДС. Однако такую форму налогообложения применяют только небольшие компании, доходы которых не превышают 120 миллионов рублей в год.

Обычно, владельцы коммерческой недвижимости предпочитают сократить свои расходы, поэтому для заключения сделки они используют компанию с накопленным убытком. Объект передается на баланс этой убыточной организации, а затем она уже продает его. Такой подход позволяет сэкономить 20% налога на прибыль.

Однако есть недостаток в такой схеме: не у каждого предпринимателя есть такая убыточная организация, и все остальные налоги придется все равно платить.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Один из самых распространенных подходов к организации сделок по покупке-продаже недвижимости до сих пор остается достаточно рискованным. Согласно этому методу, покупатель передает продавцу наличные деньги.Процесс осуществляется следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, по которой он сам приобрел этот объект, с учетом возможной прибавки за улучшения объекта), оставшаяся сумма выплачивается наличными через банковскую ячейку. Продавец и покупатель помещают деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их только после того, как у покупателя возникает право собственности на имущество продавца.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Суть продажи через ООО заключается в том, что сам объект недвижимости не продается, а компания, которая его владеет. Эта схема популярна при продаже небольших коммерческих объектов стоимостью около 100 млн рублей, но она сопряжена с значительными рисками, которые покупатель берет на себя. Если возникают проблемы или продавец обманывает, суд не может рассматривать покупателя как добросовестного, так как он приобретал только доли в ООО, а не сам объект.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

В российской практике нередко возникают ситуации, когда крупные коммерческие объекты недвижимости владеются несколькими индивидуальными предпринимателями с целью налоговой оптимизации. Количество собственников может достигать двух или даже пяти. Все они работают по упрощенной системе налогообложения, поэтому после продажи объекта каждый из продавцов платит небольшие суммы налога в налоговую.

Однако такая схема включает в себя определенные риски. Покупателю не всегда удобно иметь дело сразу с несколькими собственниками, поскольку каждый из них может влиять на ход сделки в разной степени.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для реализации недвижимости продавец может создать закрытое паевое инвестиционное общество (ЗПИО), на счет которого переводится здание или помещение. В таком случае покупатель приобретает не сам объект, а паи в обществе. Таким образом, данная сделка не предполагает уплату НДС.

Операционный директор краудфандинговой платформы AKTIVO, Артур Устимов

Как компаниям и ИП не надо продавать имущество

Многие юридические лица и индивидуальные предприниматели активно осуществляют продажу своего имущества. Однако они стремятся уплатить минимальные налоги и при этом ведут себя так, будто мы все еще живем в необузданные 90-е годы, а не в 21 веке.

В процессе своей хозяйственной деятельности юридические лица и предприниматели регулярно продают имущество, принадлежащее им по праву собственности. При этом все стремятся уплатить налоги в минимальном размере, но при этом ведут себя так, будто мы все еще живем в необузданные 90-е годы, а не во втором десятилетии 21 века.

Пример 1

По результатам проверки налоговой службой ООО «Славел» было обнаружено, что компания продала имущество ИП Сокрутову, принадлежащее ей, а также земельный участок, на сумму 4 160 000 рублей. В момент совершения сделки компания применяла упрощенную систему налогообложения.

При проведении выездной проверки налоговики выяснили, что ИП Сокрутов является сыном учредителя ООО «Славел», что свидетельствует о наличии взаимосвязи между ними. Более того, впоследствии ИП Сокрутов продал имущество другому ИП, который являлся директором ООО «Славел».

Компанию подозревают в занижении цены сделки, и эти подозрения оказываются обоснованными. Эксперты подтверждают, что реальная стоимость имущества значительно превышает продажную цену, по которой оно было реализовано. Точнее, недвижимость была продана почти в 22 раза ниже рыночной стоимости.

В-вторых, суд одобрил действия налоговой инспекции в определении налогового платежа, основываясь на доходе, указанном в отчете оценщика. Кроме того, была законно использована рыночная стоимость предмета сделки, установленная по отчету по статье 105.7 Налогового кодекса в качестве его цены.

Судебные органы не выявили нарушений при проведении оценки и экспертизы, хотя такие нарушения имели место. Кстати, компания не проводила свою собственную экспертизу и признала, что занизила цену продажи, однако она не согласилась с оценкой имущества и не представила свои расчеты.

В сделках не преследовалась деловая цель. Ведь до продажи компания сдавала имущество в аренду и получала доход, который многократно превышал цену реализации. В данном деле фигурирует такое понятие, как «многократное отклонение цены от рыночной».

Важно! Суды регулярно выносят решения в пользу налоговых органов, используя аргумент о многократности отклонения цены. Например, было наказано ОАО «Новокузнецкий общепит», которое продало 15 объектов недвижимости за 10 млн рублей, тогда как экспертиза показала, что их рыночная стоимость превышает 380 млн рублей (определение Верховного суда от 03.09.2018 № 304-КГ18-10707).