Плюсы и минусы муниципального жилья

Всякий гражданин России имеет право на безвозмездное приватизация жилого помещения, которое занимает по договору социального найма (и, безусловно, зарегистрирован в нем). Такие помещения еще называют муниципальными. После приватизации недвижимость можно продать или передать по завещанию.

С одной стороны, это привлекательно. С другой стороны, муниципальное жилье имеет свои преимущества.

«Не нужно покупать муниципальную квартиру, в этом заключается ее основной плюс. Это также ведет к другому преимуществу: отсутствие обязанности уплачивать налог», — комментирует руководитель юридической компании Андрей Лихачев.

Руководитель юридической компании Алина Захарова отмечает, что одним из основных преимуществ проживания в муниципальной квартире является отсутствие налога на имущество. Кроме того, нет необходимости платить за капитальный ремонт и устранять последствия, например, протекшей трубы за собственные средства.

Помимо того, что собственники приватизированных квартир должны оплатить налог на имущество и внести взносы на капитальный ремонт, они также обязаны заменить счетчики воды и провести их поверку. Кроме того, им приходится оплачивать ремонт инженерных систем внутри квартир, как указывает директор Института судебных экспертиз в Санкт-Петербурге Валерий Асанов. Жильцы муниципальных квартир освобождены от этих расходов.

В квартире, принадлежащей городской администрации, имеется разрешение на проведение незначительного косметического ремонта. Возведение новых стен и изменение планировки жилища категорически запрещено. Однако, имеется возможность сдавать квартиру в аренду.

Если человек не справляется с долгами и его квартира является приватизированной, то существует возможность ее отобрать, даже если это его единственное жилье. Однако если квартира является муниципальной собственностью, то ее никто не имеет права отобрать или наложить арест, так как в этом случае применяется договор аренды. Об этом заявил президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Кроме того, мошенники не смогут получить муниципальную недвижимость. В последнее время злоумышленники успешно обманывают россиян в сделках с жильем. Вот один из недавних случаев из Москвы: сотрудница музея МГУ получила звонок от незнакомого человека, представившегося следователем.

Он сообщил женщине, что ее накопления привлекли внимание преступников, и убедил ее перевести деньги на «резервный счет». Конечно же, сотрудница больше не увидела своих накоплений. Однако это не было последним случаем: мошенники уговорили женщину принять участие в «спецоперации» по задержанию аферистов, и в результате она потеряла две квартиры, стоимостью 19 миллионов рублей.

Сначала она заложила одну из квартир в микрофинансовой организации, а затем передала вырученные деньги «помощнику следователя». Потом она заложила вторую квартиру, при этом даже не получив деньги (7 миллионов рублей), они сразу были забраны мошенниками. Затем женщину пригласили в агентство недвижимости, где она подписала договор о продаже своих квартир и получила залог в размере 4 миллионов рублей, которые тоже были переданы злоумышленникам.

В случае, если бы данные квартиры были во владении муниципалитета, возможность для мошенников получить незаконную выгоду из них была бы исключена.

Могут ли выселить из муниципальной квартиры?

Существует вероятность. Согласно словам Лихачева, если вы начнете ухудшать состояние квартиры, использовать ее не по назначению (например, откроете в ней магазин) или систематически нарушать права сожителей, то договор с вами будет расторгнут, и вас выселят.

Основные плюсы и минусы муниципальной собственности

Предоставление гражданам возможности пользоваться муниципальным жильем характеризуется определенными особенностями. Осуществление пользования жилыми помещениями предусматривает заключение арендного соглашения между государством и нанимателем на определенный или неопределенный срок. Заключение такого соглашения связано с определенными положительными и отрицательными аспектами для жильцов.

Стоит отметить, что жилая площадь находится под управлением территориальных органов власти.

Право на получение жилья

Можно воспользоваться муниципальным жильем, если вы относитесь к одной из следующих категорий граждан:

1. Дети, потерявшие родителей и остались без опеки.
2. Лица, находящиеся на военной службе.
3. Ветераны военной службы.
4. Граждане, выселенные из аварийного жилья.
5. Люди, участвовавшие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС.
6. Лица, пострадавшие от природных бедствий.
7. Переселенцы из Северных регионов.
8. Граждане, являющиеся носителями опасных для общества заболеваний.

Согласно законодательству Российской Федерации, указанным гражданам необходимо предоставить соответствующие документы, подтверждающие их статус, для получения права собственности на жилье от муниципалитета.

После представления официального комплекта документов в органы власти, оцениваются критерии соответствия требованиям, включающие следующее:

1. Установление факта владения субъектом права на льготы имуществом, пригодным для проживания. Если у человека обнаруживается такое жилье, государство может отказать в предоставлении муниципальной квартиры и дать преимущество тем, у кого нет жилья.
2. Оценка условий проживания заявителя. Предпочтение отдается людям, проживающим в аварийных помещениях.
3. Учитывается средняя площадь жилых помещений на одного человека. Если в предыдущем месте жительства у абонента жилплощадь на одного человека составляет менее 10 м², то он имеет право на выпуск.
4. Уровень доходов граждан. Семьи с низкими доходами в первую очередь обеспечиваются жильем.

Перечень достоинств и недостатков

• Отсутствие налогообложения на жилье.
• Возможность улучшения условий проживания за счет государственных средств. Если недвижимость была повреждена, гражданам предоставляется другая жилая площадь для проживания.
• Осуществление капитального ремонта за счет государственных средств. При некачественном ремонте предоставляется материальная компенсация.
• Защита от различных мошенников, стремящихся завладеть недвижимостью.
• Получение права на приватизацию.
• Начисление оплаты за коммунальные услуги по низким тарифам.

Такие преимущества оказываются выгодными для лиц с низким уровнем доходов, включая пенсионеров.

Если рассматривать плюсы государственного жилья, стоит отметить и недостатки получения такой собственности в пользование. Среди недостатков можно выделить следующие:

• Отсутствие возможности свободно распоряжаться имуществом путем продажи или обмена.
• Для сдачи квартиры в аренду необходимо получить разрешение от ЖЭКа и получить согласие соседей и родственников, прописанных в данном жилом помещении.
• В случае жалоб со стороны соседей существует риск выселения из жилья.
• Невозможность наследовать недвижимость потомками после смерти владельца.
• Запрет на перепланировку квартиры без согласования с государством.

Характеристика значимых преимуществ

Значительным плюсом проживания в государственной собственности является возможность получения права на приватизацию данного жилья. Не включается в процедуру жилая площадь военных формирований, общежитий, аварийных квартир. Предоставляются права на оформление приватизации следующим категориям лиц:

1. Семьи, воспитывающие троих и более детей.
2. Родственники погибших при исполнении воинского долга.
3. Лица с инвалидностью.
4. Семьи, имеющие детей с отклонениями в развитии.

Оформление собственности на квартиру осуществляется после получения специального разрешения, которое выдается местным муниципалитетом. Кроме того, будущий владелец должен собрать набор необходимых документов.

Если же требуется капитальный ремонт, включающий утепление фасадных элементов, замену кровли, а также конструктивных элементов, необходимо составить смету на выполнение работ. Эти работы финансируются местной администрацией.

В случае отказа местного жилищного управления от проведения капитального ремонта, арендатор имеет право привлечь независимого эксперта, чтобы определить состояние квартиры. После этого составляется заявление в администрацию с требованием привести жилье в надлежащий вид.

Квартиросъемщик имеет право использовать свои средства на проведение капитального ремонта в квартире, взамен оплаты коммунальных услуг. Иногда администрация возмещает эти расходы путем перевода денег на счет нанимателя. Такое соглашение о списании задолженности за проживание заключается между ЖЭКом, соседями и квартиросъемщиком с использованием договора.

Включенные в эту услугу услуги включают уборку прилегающей к дому территории, вывоз мусора, ремонт подъездных помещений и обслуживание коммуникаций.

Муниципальное жильё: как его получить и можно ли приватизировать

В течение многих десятилетий многие поколения советских граждан с нетерпением ждали возможности переехать в новое жилье. Однако появление рыночных отношений кардинально изменило ситуацию с квартирами. Теперь стало возможным легально приобрести квартиру или построить свой собственный дом.

Существует ли возможность для людей с невысоким достатком приобрести жилье, как это было в добрые старые времена? Шанс есть, также как и возможность получить муниципальное жилье через очередь. Более того, есть люди, которые продолжают жить в муниципальных квартирах и видят в этом некоторые преимущества. Например, в Москве около 18% муниципального жилья до сих пор не приватизировано, хотя в большинстве регионов этот процесс уже почти завершен.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 19) все жилые помещения в нашей стране разделены на три категории:

1. Частное жилье. Оно может принадлежать как гражданам, так и юридическим лицам.
2. Жилищный фонд, который находится в федеральной собственности и принадлежит как самой Российской Федерации, так и ее субъектам.
3. Жилые помещения, принадлежащие муниципальным образованиям. Жилье, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть арендовано по договору социального найма.

Что такое договор социального найма

Этот документ фактически является договором аренды, который заключается с владельцем на неопределенный срок. Если человеку предоставлено такое жилье, он может заселиться в квартиру вместе с семьей или один. Это, по сути, похоже на владение жильем, но требует от арендатора соблюдения определенных правил.

Эти правила изложены в статье 60 Жилищного кодекса РФ.

Договор социального найма заключается с незащищенными гражданами. Поэтому у них есть возможность арендовать квартиру у государства по значительно более низкой цене, чем на рынке, а затем приватизировать ее. Для этого государственные служащие тщательно изучают доходы каждого члена семьи.

Встать на очередь могут:

• Люди, которые не имеют своего жилья и не могут его купить;
• Граждане с низким достатком, которые оказались в тесных условиях, когда на одного члена семьи приходится менее 11-12 квадратных метров жилой площади (в зависимости от региона);
• Люди, проживающие в аварийных домах;
• Семьи, где есть родственники, страдающие от тяжелых хронических заболеваний (такой список создает Министерство здравоохранения РФ).

Жилье среди заявителей распределяется по очереди. Здесь также существуют преимущества и исключения из правил. Это относится к тяжелобольным родственникам и переселению из коммунальных квартир: оставшиеся соседи получают право на жилплощадь уехавших.

Обязанности нанимателя

Обладатель приказа о получении муниципального жилья, можно сказать, вытянул удачный билет. Ведь в соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса, в квартире можно не только проживать с семьей, но и сдавать ее в субаренду, прописывать членов семьи и даже менять квартиру на другую муниципальную. Каждый регион устанавливает свою норму на одного человека, обычно она составляет 15-16 квадратных метров.

Также имеются и минусы: очередь на получение жилья обычно очень длинная, движение в ней медленное, и требуется много лет, чтобы получить долгожданную квартиру.

Он должен своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.

Муниципалитет или государство (иными словами, арендодатель) обязаны предоставлять и обеспечивать данные услуги как текущий, так и капитальный ремонт самого дома. Кроме того, к муниципальному жилью существуют строгие требования: в доме должны быть подведены электричество, отопление и канализация.

Естественно, права и обязанности могут породить конфликты со временем. И зачастую возникают случаи судебных разбирательств, особенно относительно капитального ремонта.

Кроме того, важно помнить о том, что договор можно расторгнуть. Если жильцы решают, что квартира может быть использована как оранжерея для тюльпанов, собственник имеет право выселить их. Договор также может быть расторгнут с теми, кто создает антисанитарные условия, злоупотребляет алкоголем или создает беспорядок.

И, естественно, существует реальный риск выселения для тех, кто не оплачивает аренду и коммунальные услуги.

Как обменять муниципальное жильё

Подробности этой процедуры также описаны в Жилищном кодексе (ст. 72).

Если меняется муниципальное жилье, все члены семьи должны согласиться на обмен. Дети должны быть защищены, поэтому требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Конечно же, муниципалитет-арендодатель также должен одобрить и предоставить свое разрешение.

Кроме того, тем, кто собирается обменять муниципальную квартиру, потребуются:

• кадастровый паспорт;
• справка о составе семьи;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• свидетельство о браке;
• Материальные доказательства о рождении после рождения детей.

Иногда администрация может запросить и другие удостоверения, которые необходимы в конкретном регионе. Эксперты справедливо полагают, что сделки по обмену муниципального жилья являются одними из наиболее сложных.

Возможность приватизации

Любой владелец муниципального жилья может осуществить его приватизацию. Это право распространяется только на одну процедуру приватизации. Что касается несовершеннолетних, то они сохраняют возможность бесплатной приватизации муниципального жилья после достижения ими 18-летнего возраста.

Естественно, многие люди стремятся закрепить за собой муниципальное жилье и оформить его в собственность. И в этом есть обоснование, потому что если квартира не приватизирована, ее нельзя продать или передать по наследству. При смерти арендатора квартиры его родственники имеют возможность оформить только договор аренды на себя.

Однако не все жилые помещения могут быть приватизированы. Например, законодательство запрещает приватизацию квартир в закрытых военных поселках, служебных помещениях и общежитиях. Невозможно также приватизировать квартиры, находящиеся в аварийных домах.

В последние годы темпы приватизации снижаются, так как количество муниципальных помещений уменьшается, а количество желающих получить жилье в них увеличивается. В связи с этим сейчас обсуждается серьезная государственная поддержка строительства нового муниципального жилья.

Проблема строительства арендных домов в России оказалась на повестке дня у депутатов Госдумы, ведущих комитет по строительству и ЖКХ. Они выдвинули предложение о начале массового строительства таких домов. Подобные проекты были рассматриваемы ранее, но они оказались невыгодными для застройщиков и не привлекли их интереса.

Ожидается, что этот законопроект вступит в силу уже в 2025 году. Согласно мнению его авторов, это позволит создать сегмент рынка арендного жилья с комфортными условиями проживания по доступным ценам.

Будущее социальной аренды жилья будет показано временем. Очевидно, различные варианты и дополнительные возможности помогут привлечь нужные трудовые ресурсы и сделать людей более подвижными. В этом контексте аренда муниципального жилья может стать решением проблемы.

При условии, конечно, что законопроект будет принят и застройщики увидят в нем реальный интерес.

Стоит ли приватизировать квартиру?

Мы, семья, проживаем в настоящий момент в квартире по соглашению о социальном найме. Все мои знакомые говорят, что ее необходимо обязательно приватизировать. Было бы возможно, чтобы вы рассказали о плюсах и минусах приватизированного жилья?

По моему мнению, положительные стороны приватизации перевешивают отрицательные, но каждый должен самостоятельно решать этот вопрос для себя. Изучайте и принимайте решение, будет ли для вас лучше приватизировать квартиру или оставить все как есть.

Что такое приватизация

Приватизация — это процесс передачи имущества от государства к частному лицу. При этом возможно приватизировать различные виды недвижимости, такие как жилье, земля и коммерческие помещения. После приватизации квартиру можно продать, подарить или передать по наследству.

Приватизация может быть как бесплатной, так и платной.

А вот вариант приватизации жилых помещений, который может вас заинтересовать, предусматривает бесплатную передачу жилья от городской администрации вам на ваше имя. Это относится к случаю, когда вы уже живете в данном жилом помещении на условиях социального найма. В настоящее время оно принадлежит государственному или муниципальному жилищному фонду, но после приватизации станет вашей собственностью.

Существует жилье, которое нельзя приватизировать. Примером такого жилья являются все жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, а также жилье, расположенное в общежитиях и в домах, находящихся в закрытых военных городках. Также существуют служебные жилые помещения, которые нельзя приватизировать, но такая ситуация точно не относится к вашему случаю.

Если ваша квартира находится в нормальном состоянии и расположена в обычном доме, то вы имеете право приватизировать ее.

Основной положительный момент: вы станете собственником жилплощади и сможете управлять ею по своему усмотрению.

Владельцу принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы сумеете продать квартиру, поменять ее на что-либо другое, подарить, передать по наследству, заложить для получения кредита и так далее.

Если вы захотите провести перепланировку, сможете обратиться в районную администрацию, согласовать проект и получить разрешение на изменение вашей квартиры. В муниципальном жилье, в котором вы являетесь только нанимателем, никто не разрешит вам сносить стены и объединять ванную комнату с туалетом.

Аналогично относится к превращению помещения в нежилое. В случае, если вы обитаете в квартире на первом этаже и имеет смысл превратить ее в нежилое помещение для последующей продажи под офис или магазин, в первую очередь необходимо приватизировать такую квартиру.

Наследство

В случае приватизации квартиры, вы имеете возможность оставить ее в наследство любому желающему. Этот человек может быть зарегистрирован в другом месте и не обязательно быть вашим родственником — главное, чтобы вы выразили свою волю в завещании.

Неприватизированная квартира не может передаваться по наследству. Однако, члены семьи нанимателя могут продолжать проживать в ней после его смерти, и один из них становится ответственным нанимателем взамен умершего. Впрочем, это не считается наследованием.

Право на постоянное проживание в квартире будет только у тех родственников, которые были зарегистрированы и проживали в этой квартире на момент смерти нанимателя.

Оплата

В арендуемой квартире, предоставленной муниципалитетом или государством, необходимо оплачивать не только коммунальные услуги, но и арендную плату за жилые помещения.

Например, в Москве в 2025 году установлено, что арендная плата составляет 31,63 ₽ за квадратный метр общей площади жилого помещения в многоквартирном доме с лифтом и мусоропроводом. В соответствии с общим правилом плата за жилую площадь и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа следующего месяца.

Помните

Съем квартиры площадью 40 м² в Москве по социальной цене обойдется в 1265 ₽ в месяц. За год придется заплатить 15 182 ₽ за аренду данной квартиры. Но если речь идет о приватизированной квартире, то сумма налога составит 2900 ₽ в год при налоговой ставке 0,1% и вычете в 20 м², при условии, что кадастровая стоимость составляет 5 800 000 ₽. Рассчитывается это следующим образом: (5 800 000 ₽ / 40 м²) × 20 м² = 2 900 000 ₽. То есть государство позволяет уменьшить налоговую базу на эту сумму. (5 800 000 ₽ − 2 900 000 ₽) × 0,1% = 2900 ₽ — это сумма налога, который придется оплатить за такую квартиру раз в год.

Итак, приватизированное жилье выгоднее, чем жилье, предоставленное по договору социального найма. Вполне возможно, что в будущем налоговые ставки могут быть изменены и увеличены, но стоимость аренды также может увеличиться.

В вашем собственном жилище есть возможность предоставить право постоянной регистрации и проживания любому желающему, если площадь жилья на это позволяет. В случае аренды квартиры по социальному найму, в прописку будут включены только члены вашей семьи.

Минусы приватизации

Однако, при аренде квартиры по социальному договору, все расходы на капитальный ремонт как самой квартиры, так и дома, ложатся на арендодателя — муниципальное образование.

Кроме того, есть риск наложения взыскания на жилье, находящееся в собственности. Однако, если это единственное место жительства, его вряд ли отберут из-за долгов. Издание Тинькофф Журнал, в своей публикации «Единственное жилье нельзя забрать за долги», указывает на то, что в таких ситуациях суды принимают такие решения.

В случае, если местная администрация или государство принимает решение о конфискации вашей приватизированной квартиры в своих целях, такая конфискация будет компенсирована предоставлением альтернативного жилья или финансовой компенсацией. Однако, поскольку переселение жильцов осуществляется с учетом физиологической нормы на человека, оно может оказаться более выгодным, чем финансовая компенсация за приватизированное жилье.

Если семья проживает в неоформленных комнатах, то при переселении такие люди могут получить однокомнатную или двухкомнатную квартиру — в зависимости от исходного количества комнат. А если комнаты официально приватизированы, владелец, вероятно, получит аналогичное жилье — по стоимости, но не по площади — или денежную компенсацию, соответствующую рыночной цене комнат в общежитии. В этом случае переселяющаяся семья может оказаться в выигрыше.