Уникальная программа по переселению жителей коммуналок

Главная цель государственной политики в сфере жилища — это обеспечение равнозначного жилья для граждан, проживающих в коммунальных квартирах, предназначенных для нескольких семей. Расселение коммуналок происходит в соответствии с целевыми программами, утвержденными субъектами Российской Федерации.

Нормативное регулирование расселения коммуналок

Для решения вопросов о расселении коммунальных квартир необходимо обратиться в органы власти субъекта РФ, где находится конкретная квартира. Именно на региональном уровне принимаются программы по расселению, включающие:

• список и адреса коммунальных квартир, подлежащих расселению;
• целевую программу, определяющую порядок переселения;
• график расселения на протяжении годов;
• перечень аккредитованных организаций-операторов, которые участвуют в программе (например, застройщики, предоставляющие часть квартир для расселения за счет бюджетных средств или в обмен на земельный участок под новым жилым комплексом).

Государственные органы имеют возможность финансировать региональную программу переселения. К примеру, на территории Москвы существует проект обновления, который применяется и к коммунальным квартирам в пятиэтажках. Чтобы помочь столичным властям, был принят Закон Российской Федерации № 141-ФЗ, согласно которому государство ежегодно выделяет собственные финансовые ресурсы на переселение.

Кто имеет право на расселение

Право на выселение из общежитий предоставляется:

• гражданам, которые арендуют коммунальное жилье по социальному контракту (право на выселение имеет главный наниматель и члены его семьи);
• владельцам коммунальных квартир и их семьям.

Для выселения необходимо также выполнить 2 условия:

1. Семья должна быть зарегистрирована в муниципальной очереди как нуждающаяся в улучшении жилищных условий.
2. После регистрации в очереди необходимо подать заявление на участие в региональной программе.

1. Первый вариант: Жильцы коммунальных квартир могут продать свои комнаты единственному покупателю (который приобретет всю квартиру), а также использовать дополнительные средства из регионального бюджета для приобретения жилья на рынке недвижимости;
2. Второй вариант: Жители коммунальных квартир могут с использованием социальных выплат купить комнату (или комнаты) у своего соседа, что приведет к превращению квартиры в отдельное жилье и потере ею статуса коммунального.
3. Вариант 3: Если в коммунальной квартире есть свободная комната из государственного жилого фонда, или она освобождается при улучшении условий проживания соседа, семья может выкупить эту комнату со скидкой. Стоимость выкупа зависит от даты включения в городскую очередь и может составлять до 70% (30%) от рыночной стоимости комнаты.
4. Вариант 4: В программе предусмотрено перераспределение жилых помещений, то есть обмен и замена жилых помещений с целью обеспечения исключительно односемейного проживания в квартире.
5. Вариант 5: Расселение коммунальных квартир с участием юридических (физических) лиц – инвесторов. Это осуществляется на основе соглашений об участии в расселении коммунальных квартир по схемам 70/30 и 50/50 (доля региона и инвестора, соответственно).

В большинстве регионов действуют аналогичные правила.

Требования к расселению коммуналок

Для успешного переселения из коммунальных квартир необходимо соблюдение следующих условий:

• Семье предоставляется жилье равной стоимости или качества (с учетом района прежнего адреса, площади и уровня благоустройства квартир, рыночной стоимости и других факторов);
• После выделения новой квартиры семье не приходится считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть соблюдается социальная норма жилплощади с учетом состава семьи;
• При переселении сохраняется статус предоставленного жилья (например, если комната была предоставлена по условиям социального найма, новая квартира также будет входить в муниципальный жилищный фонд).

В рамках программы жильцы коммунальных квартир могут оплатить из своего кармана разницу, если они желают получить более благоустроенное жилье или увеличить норму проживаемого пространства.

Как при реновации расселять родственников из коммунальных квартир, объяснил Верховный суд РФ

Жизненные ситуации, возникающие в случае расселения граждан, являются крайне сложными. В ходе конфликта между чиновниками и гражданами высокий суд объяснил, какими правилами необходимо руководствоваться при переселении родственников, проживающих в коммуналках.

Рассмотрим историю, которая имеет стандартное начало — в одной комнате коммунальной квартиры проживала пенсионерка, а в другой — ее взрослый сын со своей семьей. При расселении дома в рамках реновации, они обратились с просьбой предоставить им две отдельные квартиры. Однако городские власти отказались выполнить эту просьбу.

А теперь расскажем о важных деталях этой дискуссии. Одной старой женщине принадлежала комната в трехкомнатной квартире, где жили несколько семей. Позже туда заселился ее сын вместе с женой и их ребенком-инвалидом.

Понятно, что для четырех человек в таком небольшом жилье было очень тесно, поэтому пенсионерка решила купить дополнительную комнату в этой же квартире, и она переехала туда, при этом сохранив 1/4 доли в своей первоначальной комнате. Ее сын с семьей остались жить в первой комнате, получив также 1/4 доли на каждого из них, включая ребенка.

Когда власти решили сносить многоквартирный дом, где проживали наши герои, в рамках программы реновации, местные власти предложили им взамен двухкомнатную квартиру площадью 68 квадратных метров вместо двух отдельных комнат общей площадью 44 квадратных метров. Это предложение совершенно не устроило наших героев.

Жильцы коммуналки вынуждены были обратиться в суд с требованием к департаменту городского имущества предоставить им две квартиры: одну для матери-пенсионерки, а вторую — для семьи сына, у которого инвалидность.

О данном споре впервые сообщил портал Право.ru*. В результате первой и апелляционной инстанций наши герои были отклонены в своей просьбе о предоставлении двух квартир городом. Местные суды указали на то, что все эти граждане признаются членами одной семьи, следовательно, им положена только одна квартира. Местные судебные органы также напомнили в своих решениях, что главная цель программы реновации заключается в переселении граждан в равноценное, но новое жилье, а не в улучшении их жилищных условий.

Недовольные таким постановлением граждане обратились к вышестоящим инстанциям для оспаривания данных отказов. И на этот раз им посчастливилось.

В новом решении суда было указано, что городским чиновникам необходимо обеспечить наших героев отдельными квартирами, в соответствии с их желаниями.

Верховный суд пояснил, что местные суды должны были выяснить обстоятельства, при которых граждане приобрели комнаты в коммуналке.

Кассационный суд заявил в своем решении, что, на его взгляд, пенсионерка получает социальную помощь в качестве одинокого пенсионера, а комнаты в коммуналке считаются отдельными объектами гражданских прав, предназначенными для проживания различных семей.

Коллеги не согласились с трактовкой законодательства, что было отмечено Верховным судом в его решении. Он обратил внимание на то, что изначально пенсионерка позволила своему сыну, его жене и ребенку заселиться в свою комнату с целью проживать вместе как одна семья. И только после некоторого времени она приобрела соседнюю комнату и переехала туда.

Судьи Верховного суда также указали на то, что пожилая женщина оставалась собственником первой комнаты, где продолжал проживать сын, его жена и внучка. Кроме того, на момент рассмотрения спора граждане не являлись нуждающимися в жилье и не были признаны малоимущими.

Эксперты констатируют, что выводы Верховного Суда, судя по всему, являются объективными и основательными, даже если на первый взгляд они кажутся несправедливыми. Специалисты утверждают, что иначе можно было бы необоснованно получать дополнительное жилье в ситуациях, когда в одной квартире проживают несколько поколений одной семьи.

При этом все юристы подчеркивают: реновация по своей сути предусматривает только замену технически устаревшего жилого фонда, а не улучшение жилищных условий.

Специалисты, занимающиеся этим вопросом, напоминают гражданам, которые оказались в подобной ситуации, что согласно действующему законодательству при переселении домов по программе реновации некоторые граждане все еще имеют возможность рассчитывать на увеличение жилой площади.

Например, в Москве гражданам, переселяющимся в новые дома и признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются квартиры площадью 18 квадратных метров на одного человека. Это указано в части 1 статьи 6 закона Москвы от 17.05.2017 № 14.

По закону некоторым гражданам, переселяющимся по программе реновации домов, все же может быть предоставлено увеличение жилой площади.

Таким образом, если город не сможет предоставить квартиры нужной площади, жителям могут быть выделены отдельные квартиры.

Согласно экспертам, улучшение жилищных условий и замена коммунальной квартиры на несколько отдельных квартир вполне реально для большой семьи, которая не может удовлетворить свои потребности в жилой площади одним объектом недвижимости.

*Судебное определение Верховного суда РФ № 5-КГ23-9-К2.

Расселение коммунальных квартир в Москве по Программе реновации: что предоставят взамен?

Во-первых, необходимо понять, что представляют собой коммунальная квартира и комната в ней.

Согласно определению Верховного суда:

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит прямого определения коммунальной квартиры. В смысле положений статьи 59 ЖК РФ, коммунальная квартира — это квартира, где проживают несколько нанимателей и (или) собственников, которые имеют отдельные права по отношению к занимаемым ими комнатам на основе отдельных договоров найма или права собственности, и они не являются членами одной семьи.

Документ о праве собственности на комнату в коммунальной квартире четко подтверждает это право.

При расселении коммунальных квартир могут возникать три различные ситуации:

1. Комната в коммунальной квартире принадлежит одному человеку.
2. Комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким лицам.
3. Комнаты в коммунальной квартире принадлежат разным лицам.

Рассмотрим первую ситуацию

1. Комната в коммунальной квартире принадлежит одному лицу.

часть 10 ст. 7.3. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 29.12.2022) «О статусе столицы Российской Федерации»,

Если житель освобождает свою комнату в общежитии в многоквартирном доме, который включен в программу реновации, то взамен ему предоставляется отдельная квартира в соответствии с действующим законодательством. При этом не допускается предоставление комнаты или доли в жилом помещении, принадлежащей к общей собственности, взамен на отдельную квартиру.

Все кажется простым: предоставят отдельную квартиру.

1. Комната в коммунальной квартире принадлежит разным собственникам.

Та же часть 10 статьи 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 29.12.2022) «О статусе столицы Российской Федерации».

В случае, когда освобождаемая комната в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, таким людям предоставляются отдельные жилища на основании права общей долевой или общей совместной собственности в соответствии с установленным порядком, описанным в части 21 данной статьи». ( часть 21 – правила распределения жилищ, которые находятся в общей собственности – в обмен на это предоставляется отдельное жилище также в общей собственности).

Важно отметить, что здесь может возникнуть недоразумение из-за выражения «отдельные квартиры». Вероятно, речь идет о том, что отдельным собственникам разных комнат предоставляются отдельные квартиры, а не собственникам одной комнаты в коммунальной квартире. Однако, в другой части статьи, на которую ссылаются, указывается, что переселение квартиры, находящейся в общей собственности, происходит в равнозначную квартиру, также находящуюся в общей собственности.

Это правовая трактовка нормы, известная как системное толкование. Правила русского языка позволяют иное толкование, где речь может идти о том, что собственникам одной комнаты предоставляются отдельные квартиры.

1. Владельцы комнат в коммунальной квартире являются разными лицами.

Владельцы разных комнат в коммунальной квартире — члены одной семьи: получат ли отдельные квартиры?

Эта ситуация вызывает множество споров. Суды разрешают ее следующим образом:

Если заселение комнат в коммунальной квартире производилось людьми, которые ранее являлись членами одной семьи, и даже впоследствии потеряли такой статус как члены семьи, будет предоставлена одна отдельная равноценная квартира.

Необходимо обратить внимание на то, кто был собственником или нанимателем комнаты в момент ее заселения.

В одном случае, который рассматривал Верховный суд, истцы утверждали, что они не являются членами одной семьи и поэтому им должны быть предоставлены отдельные квартиры. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций поддержали истцов, но Верховный суд отменил их решения, указав на необходимость учитывать семейный статус истцов на момент заселения в комнаты. В ходе судебного процесса было установлено, что все истцы были заселены в одну комнату коммунальной квартиры.

Позже семья воспользовалась правом на выкуп соседней комнаты. Право собственности на выкупленную комнату было оформлено на одного из членов семьи. Верховный суд отменил судебные решения и направил дело на новое рассмотрение, указав на то, что истцы были заселены в комнаты как члены одной семьи, и предоставление им аналогичного или равноценного жилья взамен освобожденных комнат не предполагает улучшение жилищных условий данных лиц.

В случае, когда в коммунальной квартире произошло разделение лицевых счетов и приватизация комнат, граждане имеют право на разрешение спора с Департаментом городского имущества города Москвы. Судебные решения указывают на то, что эти граждане были вселены в квартиру как одна семья, что стало основанием для отказа в предоставлении отдельных квартир по программе реновации.

Судебные инстанции уточняют, что возможность получения отдельных квартир зависит от способа заселения этих комнат.

Итак, выводы следующие:

В некоторых случаях нельзя получить отдельные квартиры:

— в ситуациях, когда квартира была заселена членами одной семьи, а потом стала коммунальной из-за разделения счетов между этими членами;

Отдельные квартиры предоставляются:

— если возникают самостоятельные права на каждую из комнат в одной квартире, включая членов или бывших членов одной семьи, основанные на других самостоятельных сделках, таких как покупка-продажа комнат (не выкуп комнаты у государства), обмен или дарение. Каждому собственнику или арендатору таких комнат должна быть предоставлена отдельная квартира.

Не пропустите возможность подписаться на мой телеграм-канал, посвященный актуальным новостям и советам в сфере недвижимости. Вас ждут интересные материалы от Адвоката Астапова МСК. Присоединяйтесь прямо сейчас: https://t.me/advokatastapovmskСергей :

В январе 2025 года я приобрел одну из комнат в четырехкомнатной коммунальной квартире у семьи, которая в ноябре решила продать две свои комнаты. Вторую комнату они продали другому человеку. По итогам реновации, меня вместе с другим новым собственником, с которым мы не являемся родственниками, переселят в общую двухкомнатную квартиру с долевой собственностью.

Это происходит потому, что ранее эти комнаты принадлежали одной семье. Некоторые утверждают, что для получения отдельной квартиры, а не долевой, необходимо прожить в такой квартире 5 лет. В чатах встречаются примеры переселения чужих людей в Москве по реновации в квартиры с долевой собственностью.

ВС объяснил, как расселять коммуналки по реновации

В одной из квартир коммунального жилья проживала старенькая женщина, а в другой — ее взрослый сын с его семьей. При проведении реновации, они поставили условие: им нужно предоставить две отдельные квартиры. Однако городские власти отказались, считая их одной семьей.

Нижестоящие органы не смогли принять однозначное решение о том, какое жилье следует предоставить этим жителям Москвы. Верховный суд пояснил, что необходимо установить, в каких условиях граждане получили комнаты в коммунальной квартире. А эксперты объяснили, когда именно при проведении реновации возможно улучшение жилищных условий.

Комната, принадлежащая Анне Павкиной, находилась в трехкомнатной коммунальной квартире в Москве. Позже в эту квартиру вместе с Анной заселились ее сын Антон, его жена Ольга и их совместный ребенок, инвалид Ксения. В таком небольшом жилье жить четырем людям стало тесно, поэтому Анна решила купить вторую комнату в той же коммуналке и переехать туда, сохранив четверть доли в первой комнате.

Антон с семьей остались жить в первой комнате, получив также по четверти доли на каждого, включая ребенка.

Когда власти решили сносить многоэтажное здание, где проживали Павкины, по программе реновации, им предложили взамен двухкомнатную квартиру общей площадью 44 м². Однако это предложение не устроило семью. Павкины обратились в суд, требуя от департамента городского имущества предоставить им две квартиры: одну для Анны Павкиной и вторую для семьи с ребенком-инвалидом.

Разные подходы судов

Исходное решение было отклонено как первой, так и второй инстанцией. Обоснованием служило то, что истцы являются членами одной семьи и, следовательно, им полагается одна квартира. Однако, судьи указали, что основная цель программы реновации состоит в переселении граждан в равноценное жилье, а не в улучшении их жилищных условий.

Вторая кассационная инстанция не согласилась с данными выводами (решение не было опубликовано на сайте суда), отменила решение апелляционной инстанции и отправила дело на новое рассмотрение в Московский городской суд. При последующем рассмотрении дела Мосгорсуд удовлетворил требования заявителей и обязал столичных чиновников предоставить им две отдельные квартиры. Суд отметил, что Павкина-старшая получает социальную помощь в качестве одинокого пенсионера, а комнаты в общежитии считаются отдельными объектами гражданских прав, предназначенными для разных семей.

Эксперты: шансы улучшить жилищные условия по реновации есть

Согласно партнеру юридической фирмы Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг, выводы ВС являются корректными и обоснованными, несмотря на их несправедливое впечатление. Группа ГЧП/Инфраструктурные проекты, группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) — это профиль компании × Дмитрия Некрестьянова. По мнению адвоката из юридической фирмы Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг, другой подход мог бы привести к необоснованному получению дополнительного жилья в случаях, когда одна квартира заселена несколькими поколениями одной семьи.

Группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market), группа Банкротство (реструктуризация и консультирование), группа Банкротство (споры high market), группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market), группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование), группа Недвижимость, земля, строительство (споры), группа Антимонопольное право, группа Санкционное право, группа Семейное и наследственное право, группа Уголовное право, группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) — это профиль компании × Владимира Исаенко. Он подчеркивает, что реновация предусматривает только замену технически устаревшего жилищного фонда, а не улучшение жилищных условий.

Согласно партнеру Адвокатского бюро «А2», этому бюро присвоен Федеральный рейтинг в группе Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market), группе Налоговое консультирование и споры (споры), группе Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market), группе Недвижимость, земля, строительство (консультирование) и группе Налоговое консультирование и споры (консультирование) × Михаила Кюрджева. До 2021 года в Москве нижестоящие суды обязывали власти предоставлять собственникам однокомнатных квартир разные квартиры. Однако ситуация изменилась после решения Мосгорсуда в деле № 33-21215/2021.

Апелляция решила выделить четырем москвичам, живущим в коммунальной квартире с двумя комнатами, одну двухкомнатную квартиру. Суд указал на то, что эти граждане являются родственниками, поэтому проживание в одной квартире не нарушает их права.

Муниципальные власти были недовольны старым подходом и тем неудивительно, что столичный департамент горимущества получил поддержку со стороны Мосгорсуда в отношении позиции чиновников.

В то же время законодательство предоставляет некоторым гражданам возможность увеличить свою жилплощадь при реновации. Например, москвичам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, предоставляются квартиры площадью 18 м² на одного человека (ч. 1 ст.

6 закона Москвы от 17.05.2017 № 14). Если город не сможет предоставить квартиры нужного размера, то жителям могут дать отдельные квартиры, это подчеркивает Гульнара Беглова, партнер юрфирмы Ялилов и Партнеры Разрешение споров в судах общей юрисдикции Уголовное право Банкротство Недвижимость, земля, строительство Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры: mid market) группа Региональный рейтинг.

Таким образом, семье, у которой потребности в жилой площади превышают норматив, будет предоставлена возможность улучшить свои жилищные условия и получить несколько квартир взамен коммунальной квартиры. * Имя и фамилия изменены редакцией.

• Иван Иванов
• Судебная система России