Изучаем, кто и с какой целью приобретает комнаты в коммунальных квартирах, какие плюсы и минусы есть у такого вида недвижимости, как правильно выбрать коммунальную квартиру и не пожалеть о своем выборе, а также какие юридические нюансы связаны с приобретением отдельной комнаты.
Зачем покупают комнаты в коммунальных квартирах
- когда сильно желаешь иметь своё собственное жилье, но не хватает денег даже на студию в новостройке;
- если есть 3-4 миллиона рублей и стремление вложить их во что-то осязаемое.
Иногда покупатели рассматривают покупку комнаты как временное место проживания. Впоследствии они планируют взять ипотеку и переехать в обычную квартиру, а сдавать комнату в коммуналке. В таком случае арендная плата будет хорошей помощью при выплате ипотеки.
В этой операции есть определенный смысл. После переезда в своё собственное жильё, человек уже не тратит деньги на арендуемую квартиру. Деньги, заплаченные за покупку комнаты, не исчезают безвозвратно в кармане арендодателя, а остаются у покупателя в виде недвижимости, которую можно продать, подарить, обменять или сдать в аренду.
Однако, вопрос о доходности инвестиций в коммунальные квартиры вызывает сомнения. На сегодняшний день, стоимость одной комнаты в московской коммунальной квартире составляет около 3 200 000 рублей. Необходимые затраты на ремонт и скромную меблировку могут составить порядка 100 000 рублей.
Таким образом, общая сумма инвестиции составляет около 3 300 000 рублей, не учитывая расходы на оформление сделки. Арендная плата за комнату в таких квартирах составляет от 12 до 20 тысяч рублей в месяц и может быть даже выше, в зависимости от района. Таким образом, в наилучшем случае, чтобы окупить инвестицию, понадобится почти 14 лет.
При этом следует учесть, что регулярно придется тратить деньги на косметический ремонт помещения, замену поврежденной техники и мебели. Очевидно, что более выгодным будет положить деньги в банк под проценты.
Достоинства и недостатки коммунальной квартиры
Коммунальная квартира имеет ряд преимуществ, которые могут быть значимыми для некоторых людей. Во-первых, это отличается относительно низкой стоимостью. Особенно в тех случаях, когда владелец стремится быстро продать имущество.
Это происходит, когда человек очень хочет переехать из коммуналки в обычную квартиру, но не хватает денег на первоначальный взнос.
Вторым преимуществом является расположение. Дома с коммунальными квартирами, как правило, принадлежат старому жилому фонду. Они находятся в уже заселенных районах с развитой инфраструктурой.
Некоторые из них расположены в тихих спальных районах, рядом с метро или даже вблизи центра города.
Все положительные стороны заканчиваются здесь, а начинаются отрицательные. Самая главная из них — сама идея коммунальной квартиры. Здесь группа людей или семей постоянно проживает под одной крышей, использует общую кухню и общий санузел.
Жильцам необходимо находить компромиссы, использовать общие вещи по очереди, собирать деньги на ремонт коридора, входной двери, сантехники и так далее. К сожалению, не всегда жильцы коммунальных квартир живут в гармонии. Всегда есть опасность приобрести комнату в коммуналке, где один неприятный сосед испортит жизнь остальным жильцам.
Старательно стоит отметить утренние очереди в туалет и душ — они могут испортить даже самое приятное утро.
Часто квартиры в коммунальных домах сдаются, и они больше напоминают недорогой хостел, а не жилье. Если у вас постоянные сожители, есть шанс на договоренности. Но если человек смотрит на коммуналку как на временное убежище, то в решении общих вопросов можно рассчитывать только на его честность.
Вернемся к тезису о старых жилых домах. Часто дома, где находятся коммунальные квартиры, находятся в плохом состоянии. Если вы ищете комнату в коммунальной квартире, ищите дом, который недавно прошел капитальный ремонт.
Как выбрать коммунальную квартиру
При начале поиска квартиры здесь необходимо пройти примерно ту же процедуру, что и при поиске обычной квартиры. Покупатель открывает сайт с объявлениями, устанавливает фильтры, выбирает район и начинает поиск. Но самое интересное начинается, когда дело доходит до осмотра.
Здесь необходимо оценить не только само помещение, но и соседей.
Для осмотра коммунальной квартиры лучше выбрать вечернее время, когда все жильцы уже вернулись с работы и вы сможете лично познакомиться с ними. Если вы заметите явных асоциальных элементов, то лучше отказаться от покупки, даже если цена очень привлекательна. Ведь сэкономленные деньги не стоят потраченных нервов.
Входя в квартиру, первым делом обратите внимание на запахи. Если здесь курят, часто пьют, регулярно не попадают в унитаз или готовят селедку по выходным, вы сразу почувствуете это. Если запахи не доставляют вам неудобства, продолжайте осмотр.
Как покупают комнату в коммунальной квартире
Приобретение коммунальной квартиры подразумевает проведение сделки по аналогичному сценарию, который используется при покупке отдельной жилой площади. Однако, имеется следующая особенность, которая называется приоритетным правом выкупа. Поскольку коммунальная квартира находится в общей собственности, другие жильцы имеют право в первую очередь претендовать на покупку комнаты, которая выставляется на продажу соседом.
Это означает, что продавец должен первоначально обратиться к соседям из квартиры. Если они не возражают против продажи и не намерены самостоятельно приобрести указанную комнату, она будет передана вам. В данном случае, продавец будет обязан оформить нотариально заверенное согласие на каждого из них.
В идеальном мире все происходит гладко и без проблем. Но в реальном мире могут возникнуть неприятности в виде недобросовестных соседей, которые упорно отказываются давать свое согласие на продажу комнаты. При этом они делают вид, что сами заинтересованы в выкупе, но постоянно оттягивают момент совершения сделки.
Также может возникнуть ситуация, когда продавец не может найти всех собственников. Например, некоторые из них сдают свои комнаты и проживают в других городах.
В таких случаях стоит обратиться к нотариусу. Он отправит заказные письма с уведомлениями о сделке всем собственникам по их официальному месту регистрации. Согласно закону, если собственник не отвечает на письмо в течение месяца, то можно считать, что он не возражает против продажи комнаты.
Однако каждое отправленное письмо будет стоить отдельную плату, которую возьмет себе нотариус.
- Необходимо предоставить правоустанавливающие документы на комнату.
- Требуется нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку.
- Необходимо получить справку от нотариуса о том, что он разослал всем собственникам извещения о предстоящей сделке.
- Требуется составить договор купли-продажи в соответствии со всеми правилами.
Пакет документов необходимо зарегистрировать в ближайшем отделении МФЦ. Оттуда документы будут отправлены в Росреестр, где их проверят и в случае отсутствия ошибок зарегистрируют сделку.
Кроме того, продавец может предложить покупателю оформить продажу через договор дарения. Существуют два варианта такой схемы:
- Продавец целиком «дарит» комнату покупателю, а деньги получает наличными под расписку.
- Продавец «дарит» покупателю один квадратный метр комнаты, а остальной метраж продаёт по договору купли-продажи.
В желании избежать связанных с соседями проблем и сэкономить на услугах нотариуса, используются подобные схемы. Первый вариант предполагает использование серой схемы продажи. Официально продавец делает вид, что дарит комнату, а деньги получает взамен за некие улучшения, например за встроенную мебель или дорогой ремонт.
Однако государство трактует такой «подарок» как получение прибыли, в результате чего покупатель должен заплатить налог: тринадцать процентов от стоимости квартиры, которую прописал даритель в договоре дарения. Этой стоимостью обычно является кадастровая стоимость, которая, как правило, намного ниже рыночной. Но для покупателя так или иначе это означает дополнительные расходы.
Второй способ работы основан на хитром принципе. Приобретая один квадратный метр комнаты в коммунальной квартире, покупатель автоматически становится соучастником всей совместной собственности. Таким образом, у него также возникает право на приоритетный выкуп, и нужда в согласии соседей на сделку отпадает.
Это полностью незаконная схема, относящаяся к мошенническим операциям. В течение нескольких месяцев после покупки комнаты соседи могут оспорить эту сделку, и суд ее аннулирует.
- Инвестируйте в комнату в коммунальной квартире с осторожностью и размышлением.
- Приобретение такого типа жилья можно рассматривать как отличную экономическую альтернативу или временное решение жилищных проблем.
- Коммунальная квартира имеет больше недостатков, чем преимуществ. Вы будете проживать в районе с хорошо развитой инфраструктурой, но придется делить туалет с соседями.
- Если вы решили приобрести комнату в коммунальной квартире, ищите дом, в котором недавно провели капитальный ремонт.
- Осмотрите комнату в вечернее время. Обратите внимание на соседей, а также запахи и шумы.
- Не соглашайтесь на незаконные и мошеннические схемы при покупке комнаты. Подписывайте только честный договор купли-продажи.
Будьте внимательны, предусмотрительны и не поддавайтесь обману.
Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2025 году
Проблема покупки недвижимости всегда актуальна. Однако, стоимость жилья, особенно в больших городах, часто неподъемна для многих покупателей. В такой ситуации многие задаются вопросом: возможно ли взять ипотеку только на часть жилого помещения? Нормы и правила кредитования физических лиц постоянно меняются, и если раньше можно было взять ипотеку только на дом или квартиру, то теперь доступна ипотека на комнату или долю в квартире.
У такого кредитования есть свои особенности. Давайте рассмотрим их.
В каких ситуациях возможна ипотека на долю в квартире?
К сожалению, получить кредит на часть недвижимости является сложной задачей. Несмотря на то, что российское законодательство позволяет такую возможность, большинство кредиторов не спешат предоставлять ипотеку на таких условиях. Тем не менее, следует отметить, что вероятность получения такого кредита индивидуальна для каждого клиента.
Давайте рассмотрим наиболее распространенные условия этой сделки:
Семейная ипотека
Альфа-Банк, Лиц. № 1326
под 6% годовых
до 12 млн рублей
на срок до 30 лет
Получить кредит
- клиент нуждается в средствах для выкупа доли в квартире, которая не принадлежит ему (после покупки клиент станет единоличным владельцем жилья);
- Клиент, получивший кредит, стремится увеличить свою долю в жилой собственности, путем покупки дополнительной части квартиры. После приобретения у него всё еще останутся другие собственники.
- Заемщик хочет купить часть жилья, не имея на него никаких прав.
Банк по-разному оценивает описанные ситуации. Если клиент стремится увеличить свою долю, процентная ставка по кредиту может быть достаточно высокой, так как часть квартиры, являющаяся залогом, менее ликвидна, чем все жилое помещение в целом. Это объясняет, почему наиболее выгодной ситуацией является первый случай: при выкупе последней доли у банка можно рассмотреть всю квартиру в качестве залога.
Таким образом, обеспечение кредита в этом случае ничем не отличается от обычной ипотеки.
Россельхозбанк, Лиц. № 3349
Годовая процентная ставка составляет от 5 до 6%, срок кредитования — до 30 лет. Максимальная сумма кредита — 12 млн. рублей.
Получить кредит в Россельхозбанке не так просто, особенно если вы рассчитываете приобрести долю в чужом жилье. Продажа такой доли является сложной задачей, поэтому банк скорее всего откажет в выдаче ипотеки на часть квартиры и предложит обычный потребительский кредит. Однако такой кредит является невыгодным по сравнению с ипотечным: он имеет небольшой срок кредитования и высокую процентную ставку, что может серьезно негативно сказаться на финансовом положении заемщика.
Важно помнить, что вы можете предложить другую недвижимость в качестве залога для преодоления этих трудностей. Кроме того, банки относятся негативно к сделкам между родственниками и супругами.
Как оформляется ипотека на комнату?
Оформление ипотеки на комнату в Общежитии — это процедура, которая почти не отличается от оформления ипотеки на комнату в обычной квартире. Однако, существует одно важное требование — получение документального подтверждения от остальных собственников жилья о их отказе от приобретения данной комнаты. Такие документы должны быть официально заверены нотариусом.
Входной билет в Москву. Как обманывают при покупке комнат на вторичном рынке
Журнал Лайф нашел способ приобрести недвижимость без риска остаться без денег и без крыши над головой.
Фотоколлаж © LIFE. Иллюстрации © Shutterstock, © Getty Images
Для покупки комнаты в Москве вам потребуется всего два миллиона рублей, однако найти квартиру по такой цене будет непросто. Стать счастливым обладателем комнаты в общежитии — это задача для настоящих героев. Здесь вы можете заменить кровать на коврик у двери.
Без права проживания
Вы знаете такую страшную историю про комнату, где стоял чёрный стол? Для одной женщины, которую мы назовем Жанной, эта история стала реальностью. Она купила комнату и на следующий день оказалась вынужденной ночевать с сыном в подъезде.
Жанна приехала в Москву из Самарской области. На ее родине у нее уже никого не осталось, а в столице живут ее родственники. Кроме того, уровень медицины в Москве значительно выше, что особенно важно для Жанны, так как у нее есть ребенок-инвалид.
— У нас в регионах продают недвижимость так: получили деньги от покупателя — и сразу же можете заселяться и жить. Документы часто подписывают уже после этого. Никто никого не обманывает.
Вот так я продала свой дом. На деньги, которые получила, смогла купить в Москве только эту несчастную комнату, — рассказывает Жанна.
Фото © ТАСС / Пётр Ковалев
Завоевание столицы закончилось неудачей. Москва была бы в слезах, но Жанна не плачет. Возможно, это из-за ее сильного характера или безысходности.
Знакомая риэлторша нашла эту «несчастную комнату». Раньше они снимали квартиру вместе в большом городе, помогали друг другу с детьми и подружились.
Комната понравилась. Она была без ремонта, но с балконом. Этот балкон еще сыграет роковую роль. В квартире было две комнаты. В соседней жила Татьяна, родственница продавца.
Когда Жанна хотела перевезти свои вещи домой после покупки, оказалось, что новых жильцов не принимают: замок уже поменяли. Татьяна явно заявила, что не хочет видеть других соседей, потому что они будут мешать ей выходить на балкон.
Одна женщина обратилась в суд с требованием вернуть ей ее комнату, но судья Фемида не выразила никакого интереса к этому делу и отклонила иск.
То ли доля, то ли неволя
Выяснилось, что Жанна не приобрела отдельную комнату, а долю в квартире. И это совершенно разные вещи.
Комната является отдельным объектом недвижимости, в то время как доля — нет. Доля принадлежит вам, но остается частью общего имущества других проживающих в квартире. Что именно вы приобретаете, можно узнать из выписки Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Суд постановил, что Татьяна проживает в данной квартире с рождения, а истица никогда здесь не жила. Из-за наличия балкона на территории жилой площади, Жанне не разрешается пользоваться комнатой без ущерба для интересов других жильцов. Следовательно, нет оснований для ее вселения в комнату.
Кроме того, обнаружилась незаконная перепланировка в данной квартире. Ранее комнаты были смежными, но после проведения ремонта были разделены. При этом покупательница не просмотрела план БТИ.
— Такое решение является полностью законным. Покупая долю, покупатель не имеет гарантии на проживание в данном жилом помещении. Суд имеет право установить такой режим пользования, при котором только один собственник будет проживать в квартире.
Даже если будет установлен режим пользования, покупатель не застрахован от возможного пересмотра данного режима в будущем, — отмечает адвокат Дмитрий Тихомиров.
Фото © ТАСС / Пётр Ковалев
Подобные ситуации являются благодатной почвой для мошенников. Возьми и продай комнаты с балконами наивным покупателям, а потом высели их и заработай на этом.
Татьяна сразу же предложила Жанне выкупить её комнату за 1,2 миллиона рублей, хотя она сама купила её за 2,5 млн. В то время Жанна только что выставила свою недвижимость на продажу. Но кто купит её, не проинспектировав сначала?
На правах соседа
Покупка комнаты может стать настоящей замысловатой задачей. Ее нельзя просто так приобрести. Вначале необходимо предложить ее другим жильцам, которые имеют преимущественное право на покупку.
— Пока не получите письменного отказа от этих жильцов о покупке данной комнаты, ее нельзя продавать. Только после этого можно предлагать ее третьим лицам по стоимости, не ниже цены, предлагаемой соседям. В случае отсутствия письменного отказа, данная сделка может быть признана недействительной в будущем, — сообщает адвокат Андрей Безрядов.
Что делать, если соседи являются алкоголиками или не проживают здесь и их невозможно найти? А что, если жильцы требуют деньги за свой отказ? Некоторые продавцы придумали заключать с покупателями не договор купли-продажи, а договор дарения. Оформление такого договора не требует согласия со стороны никого.
Однако, в перспективе соседи могут возмутиться и добиться признания договора о дарении фиктивным. Кроме того, при оформлении дарственной между неродственными лицами, получатель должен заплатить 13% налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости недвижимости.
— Плюс к этому, такое взаимодействие не передает фактическую передачу денег. Поэтому единственный надежный вариант — заключать официальный договор купли-продажи, — отмечает руководитель партнерства компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Андрей Безрядов подчеркивает, что при продаже имущества, которое было приобретено во время брака, необходимо получить согласие другого супруга. Если такого согласия не будет, то сделка по продаже недвижимости может быть признана недействительной. Это правило распространяется даже на случай продажи целых квартир.
Авторские права на фотографию принадлежат Фотохронике ТАСС, автор — Сергей Толстой
Также, покупателям нужно узнать, проживали ли в этой комнате несовершеннолетние. После приватизации, которая произошла после 1993 года, дети обязаны получить свою часть в собственности. Если это не было выполнено, взрослые дети могут прийти и потребовать свое.
Похоже, что все решается. Сделка будет аннулирована в спорных случаях, и деньги будут возвращены. Но это не так.
— Продавец может уже не иметь ваших денег. В этом случае вы будете получать небольшую сумму из его доходов на протяжении всей жизни, — напоминает Андрей Безрядов о реальной ситуации.
Общее место
Проживание в общежитиях может стать причиной неожиданных расходов, которые могут серьезно ударить по кошельку.
— Для избежания неприятных сюрпризов, необходимо тщательно изучить план всей квартиры с целью выявления незаконной перепланировки. В случае ее обнаружения, на нового владельца ждет значительный штраф, которые может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Чтобы избежать этого, если есть перепланировка, рекомендуется попросить предоставить документы, подтверждающие, что она была согласована с жилищной инспекцией, — советует Мария Литинецкая.
В общежитиях финансовое положение определяется по принципу «один за всех и все за одного». Проживающие в одной квартире несут солидарную ответственность за оплату коммунальных услуг.
Фотография предоставлена ТАСС / Пётр Ковалев
— К примеру, если кто-то из жильцов неоплачивает электричество в течение длительного времени, то могут прекратить его подачу во всей квартире и требовать оплаты долгов от всех проживающих в равной степени, — сообщает Андрей Безрядов.
В настоящее время в Москве продаются примерно 6 тысяч комнат. Больше всего коммунальных квартир находится в Центральном административном округе (ЦАО). Покупать комнату в качестве инвестиции — не самая лучшая идея.
Её будет сложно сдать, а желающих купить комнату — тем более по высокой цене — найти будет непросто.
Квартиросьёмщикам местных жилищных объектов редко улыбается удача. Глава компании «Жилищная серия» Владимир Каширцев вспоминает случай, когда на их коммуналку нашёлся покупатель, готовый освободить её от жильцов. Но одному из проживающих — пожилой женщине по прозвищу «бабушка одуванчик» — понадобилась квартира в центре города.
Однако инвестор не был готов к таким дополнительным расходам и отказался от сделки. В результате две многодетные семьи, проживавшие в этой квартире, так и не переехали в другое жильё. Позже «бабушка» скончалась, а её наследник не захотел предпринимать никаких действий в отношении комнаты.
Со временем одной из семей удалось переселить выросших детей, но сами они до сих пор продолжают обитать в этом жилище.
Можно ли купить комнату в ипотеку
Для многих граждан России приобретение недвижимости с использованием кредита является основным способом решения проблемы с жильем. Различные ипотечные программы созданы для того, чтобы помочь людям получить своё собственное жилье. Однако даже с помощью этих программ, заемщику иногда не хватает финансовых средств, и в этом случае возникают вопросы: можно ли получить ипотеку на отдельную комнату в квартире и, если да, каким образом это можно сделать? В этой статье мы постараемся разобраться в этой специфической теме.
Многие люди, которые сталкиваются с финансовыми трудностями, но нуждаются в жилье, часто выбирают возможность приобретения комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Также некоторые стремятся купить долю в общей собственности для регистрации своего места жительства.
Но есть и другая возможность — взять ипотеку на отдельные квадратные метры квартиры. Этот вариант предлагает несколько преимуществ:
- Возможность оформить постоянную регистрацию.
- Право на получение налогового вычета.
- Покупка комнаты обходится дешевле, чем покупка всей недвижимости.
- Допускается перепродажа или сдача в аренду приобретенной собственности.
- В дальнейшем можно выкупить остальные помещения.
У такой сделки есть и другая сторона медали. Это связано с ограничением личного пространства и возможными конфликтами с соседями в коммунальной квартире или общежитии (обычно из-за общих зон). Также могут возникнуть трудности при продаже жилплощади, если соседи-собственники не дадут свое согласие.
Однако, это не значит, что такие проблемы обязательно возникнут на самом деле.