Как осуществить продажу части земельного участка

У меня имеется возможность продать 4 сотки земельного участка, который является общей собственностью. Всего у нас пять собственников: двое взрослых и трое детей. У нас уже есть покупатель, и опека также согласна на продажу.

Как нам правильно оформить продажу 4 соток из общего 14 соток?

Наталья Лукашевская

Количество консультаций: 430

Закон предоставляет участнику общей собственности право распоряжаться своей долей по своему усмотрению с соблюдением правил статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, есть общее правило, что участники совместной собственности имеют возможность разделить имущество по соглашению. Специфические правила относительно раздела земельного участка определены в Земельном кодексе РФ. Правила раздела земельного участка содержатся в статье 11.4 Земельного кодекса.

При принятии решения о разделе земельного участка нужно учитывать, что только инициативы и соглашения участников совместной собственности недостаточны для этого раздела. Вновь образованные земельные участки должны соответствовать законодательству. Перечень требований содержится в статье 11.9 Земельного кодекса РФ:

30 Градостроительного кодекса РФ) и законами органов местного самоуправления для земель сельскохозяйственного назначения (см. п. 1 ст.

4 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

— Границы земельных участков не могут пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов;

— На земельном участке (участках) должна сохраняться возможность использования разрешенных объектов недвижимости;

— Необходимо сохранять возможность использования обременений;

— Земельные участки должны быть созданы таким образом, чтобы не возникало пересечений, внедрений, искажений границ, перекрестков, препятствующих размещению недвижимости и другим недостаткам, мешающим рациональному использованию и охране земли;

— Запрещено формирование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесного хозяйства, лесопарков.

Только земельные участки, зарегистрированные в государственном кадастре (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ), и земельные участки, не относящиеся к землям, изъятых из оборота и ограниченных в обороте (статьи 27, 52 Земельного кодекса РФ), могут быть предметом купли-продажи.

Как продать часть земельного участка

Представьте себе, что у вас имеется земельный участок и вы решили выгодно его продать.

Что для этого необходимо?

• подразделение участка на две части;
• подача заявления в определенные органы;
• строгое соблюдение определенного набора правил.

Первый простой метод, однако, не обеспечивает продавца от возможных проблем в будущем. Второй метод гарантирует законность сделки для обеих сторон.

Рассмотрим более подробно оба варианта продажи части земли.

Выбор простого способа

Возможно, продать часть земельного участка, не затрудняя себя лишними формальностями и без особых задержек.Это относится к случаю совместной собственности земли, что особенно удобно для родственников. Важно заметить, что фактическое разделение не влияет на юридическую сторону вопроса. Участок является общим капиталом.

Это означает, что все жилищные постройки на нем также считаются совместной собственностью.

Если вы хотите построить дом, вам потребуется разрешение соучастника. Особенно важно помнить, что участок, на котором уже имеются постройки, автоматически делает покупателя соучастником такого жилья.Статьи 246 и 247 Гражданского Кодекса России утверждают, что долевая собственность требует совместного участия в распоряжении, владении и использовании имуществом всех ее участников.

Выбор более сложного способа

Чтобы продать часть земли, нужно официально разделить ее на две части. Каждый владелец получает свидетельство о владении своей частью земли и новый адрес.

Для этого нужно выполнить следующие шаги:

1. Кадастровый инженер делает межевание.
2. Владельцы должны оформить кадастровые паспорта в Кадастровой палате в течение 10 дней (кроме выходных).
3. Владельцы получают право собственности в Управлении Росреестра.
4. Вся процедура обращения и оформления документов в трех разных органах занимает примерно два-три месяца.

Неделимый участок

Обязательно учтите, что имеются территории, которые запрещено разделять. Это происходит из-за недостаточно большой площади или специфичного размещения жилых помещений. В случае второго варианта невозможно продать землю без права владения на жилой дом.

Согласие от соседей

К разделенным участкам земли обязательно должен быть свой въезд или вход, это является важным условием. Получение кадастрового паспорта невозможно без письменного подтверждения доступа к участкам от соседей.

Покупая участок земли в коттеджном поселке «Октава», вы легко и быстро решаете все возникающие проблемы. Вы можете выбрать лучший вариант из множества доступных. Преимущества данного поселка включают близость к столице, супермаркету, природе и водоему, а также доступные цены.

КАК ПРОДАТЬ ЧАСТЬ УЧАСТКА ИЛИ ДОМА?

Проведение сделок купли-продажи доли объекта недвижимости обладает своими особенностями. По сравнению с аналогичными процедурами, связанными с долей в доме или участке, здесь нет необходимости получать согласие других лиц, а также отсутствует преимущественное право.

Все вопросы, касающиеся отношений, возникающих из договора купли-продажи, регулируются такими законодательными актами, как:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Жилищный кодекс РФ (статьи 17, 18, 30, 31).
3. Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 37, 40, 42, 43).
4. Семейный кодекс РФ (статьи 34, 35).

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПРОЦЕДУРЫ

1. Документы, необходимые для продажи земельного участка:

• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве собственности на участок;
• документ, подтверждающий отсутствие обременения.

2. Для продажи части дома вам потребуется:

• документы, подтверждающие ваше право собственности;
• технический паспорт жилого помещения;
• документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных лиц на продаваемой площади;
• выписка из домовой книги;
• документ об отсутствии задолженности по налогам;
• выписка из ЕГРП.

• Согласие супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом, необходимо предоставить письменно.
• Для совершения сделки требуется разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

2. Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Важно указать в данном юридическом документе все участники сделки, объект сделки и его стоимость. Также следует учесть, что несоблюдение письменной формы договора приводит к его недействительности (согласно статьям 549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3. Регистрация договора

Прежде чем отправить документ в Росреестр, требуется его официально заверить у нотариуса. Эксперт проведет проверку правильности составления соглашения и его законность. Если нет никаких замечаний, то он поставит свою подпись на всех копиях документа.

Затем документы направляются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Этот орган исполнительной власти вносит необходимые изменения и выдает сертификат о государственной регистрации имущественного объекта.

ОСЛОЖНЯЮЩИЕ СИТУАЦИИ

Если вы планируете продать некоторый участок своей земли, вам нужно отметить его как отдельный участок и узаконить его. Это связано с необходимостью обратиться в Кадастровую палату и дополнительными расходами на межевание. В результате у вас будет два земельных участка с определенными границами.

Однако такую процедуру можно выполнить не для всех объектов. В первую очередь вам придется обратиться в архитектурный отдел местной администрации, чтобы узнать, какую площадь участка можно выделить. Разделение должно быть обоснованным с точки зрения дальнейшего использования земли.

Если вы имеете возможность разделить дом на две или более части, то одну из этих частей можно легко продать. Важно, чтобы каждая выделяемая половина недвижимости соответствовала всем требованиям жилого помещения. Только в этом случае вы сможете оформить часть дома как отдельный объект собственности.

Сделки данного типа всегда представляют сложность в связи с финансовыми рисками, поэтому важно обеспечить свои интересы, обратившись за помощью к профессиональному юристу. Он гарантирует юридическую чистоту сделки и наша команда специалистов обладает большим опытом работы в данной области. Обращаясь к нам, вы никаким образом не подвергаете себя риску, поскольку мы страхуем нашу ответственность и предлагаем уникальные условия оплаты наших услуг.

Например, вы можете не оплатить услуги юриста, если его действия привели к нежелательному результату для вас.

Стоимость услуг нашего адвоката рассчитывается индивидуально для каждого клиента.

Как продать часть земельного участка?

В период финансовых трудностей некоторые владельцы решаются на продажу части своего имущества, например, 50% земельного участка. Возможно реализовать это двумя различными способами. Однако реальные шансы найти покупателя имеются только в одном случае.

Продать часть или долю участка возможно двумя способами. Первый способ не требует особых усилий от продавца в подготовке объекта к продаже, однако может столкнуться со сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя. Второй вариант предполагает разделение участка на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные органы и соблюдения всех необходимых формальностей.

Простой способ

Продаются доли земельного участка (не отдельные части). Главное преимущество такого подхода заключается в том, что владелец может мгновенно продать часть своего участка. Для этого не требуется дополнительная документация.

Кроме того, можно продать любую долю имущества: например, половину участка или 1/200 его часть.

Этот метод продажи отличается тем, что между покупателем и продавцом создаются почти семейные отношения. Обе стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, например, один из владельцев построит дом на своей части, то другой владелец будет иметь право на долю этого объекта.

Кроме того, строительство коттеджа без письменного согласия соучастника не разрешено. А если на продаваемом участке уже есть построенное сооружение, то покупатель земли автоматически приобретает право на соответствующую долю в этом строении.

Закон устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и связанных с ним объектов, согласно которому все объекты, имеющие тесную связь с земельными участками, следуют судьбе земельного участка (пункт 5, пункт 1 статьи 1 Земельного Кодекса РФ). Следовательно, продажа доли земельного участка возможна только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
В соответствии со статьями 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

Если один из участников долевой собственности на этом земельном участке строит дом без согласования с другими участниками, то последние имеют право требовать либо сноса самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть строения в долевую собственность.

Одной из самых неприятных особенностей является отсутствие фиксации доли земельного участка. Фактически продавец и покупатель могут договориться о том, какая часть участка будет использоваться каждым из них. Однако с юридической точки зрения доля земельного участка не определена.

Знающие в правовых вопросах покупатели понимают, что доля в квартире, как правило, представляет собой комнату. Но доля земельного участка может быть абсолютно неопределенной: это может быть полоска шириной два метра и длиной два километра, а также может быть квадратом в центре участка. Если речь идет о долях земельных участков, они совсем не пользуются спросом.

Доля участка является непопулярным объектом, и наиболее вероятным покупателем такого объекта является ближайший родственник продавца.

Сложный способ

• Процедура межевания участка, которая занимает не менее одного месяца, выполняется кадастровым инженером с соответствующим разрешением.
• Необходимо подать заявление на регистрацию двух участков и регистрацию прав на них через МФЦ или личный кабинет.

В Екатеринбурге установлены нормативы по минимально допустимой площади земельных участков.

Минимальный размер земельного участка, который можно сформировать из существующего участка земли в Екатеринбурге, составляет 400 квадратных метров (4 сотки). Уполномоченные органы муниципальных образований устанавливают минимальные размеры земельных участков.

Таким образом, нельзя разделить участок площадью менее восьми соток.

Некоторые участки считаются «неделимыми» из-за их размера и расположения дома. Иногда невозможно выделить свободный участок без затронутия территории для обслуживания дома. В таких случаях владельцу остается только один вариант — продать долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка необходим индивидуальный подход или подъезд к обоим объектам.

Для того чтобы разделить участок, необходимо получить согласие от соседей о возможности доступа к новым земельным участкам. Это важно, чтобы избежать ситуации, когда один собственник продает участок другому, а потом выясняется, что к нему нет дороги и коммуникации не подведены. Уже были случаи, когда люди покупали землю в центре поля, а до участка вела только чужая земля.

Владелец этой земли предлагал выкупить участок для дороги. Кадастровые инженеры обязательно предоставляют согласие соседей для оформления кадастрового паспорта на новый земельный участок.

При подключении к газу и электроэнергии могут возникнуть определенные трудности. Например, если речь идет о коттеджных поселках, то возможно, что первоначальная заявка была подана на подключение 130 домов к газу, но в последствии 132 дома не были включены в эту схему. Для решения данной ситуации необходимо внести изменения в проектную документацию и проект планировки.

Официальное разделение участка на два независимых объекта – это не самый простой и быстрый способ получить деньги от продажи. Однако, именно этот подход позволяет продавцу завершить имущественные отношения с покупателем после всех финансовых расчетов и перейти к соседям.

Разделил земельный участок на несколько. Как теперь платить налог с продажи?

У меня имеется земельный участок, которым я владею уже 30 лет. Недавно перед продажей я решил разделить его на три части. Однако возник вопрос — нужно ли мне будет платить налоги при продаже двух новообразовавшихся участков.

По документам, они находились в моей собственности менее минимального срока владения.

К сожалению, Александр, вам необходимо будет уплатить налог с продажи всех трех участков, а не только двух новых, если вы решите продать их сейчас. В момент разделения старого земельного участка, он перестал существовать на бумаге, и вместо него возникли три новых участка. Право собственности на новые участки возникает в момент их регистрации в ЕГРН.

Именно с этого момента начинается подсчет минимального срока владения.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Получайте полезные советы о приобретении, восстановлении и аренде недвижимости прямо в своей почте каждые две недели. Абсолютно бесплатно! Подпишитесь на рассылку, соглашаясь с условиями передачи данных и политикой конфиденциальности.

Когда не надо платить налог при продаже земельного участка

Минимальный срок владения земельными участками составляет пять лет. Однако этот срок сокращается до трех лет в следующих случаях:

1. если земельный участок был получен в наследство или в дар;
2. если земельный участок был получен в результате приватизации;
3. если земельный участок был получен по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если на земельном участке построен дом и это является единственным жильем продавца, то при продаже дома с участком спустя три года НДФЛ уплачивать не нужно.

В вашем случае отсутствуют эти условия, поэтому будет применяться общий минимальный срок владения — пять лет.