<р><р>В Германии налог на покупку недвижимости и земель составляет 3,5% от стоимости объекта. Все было просто до 2007 года, пока Берлин не повысил налоговые ставки. Федеральные органы имеют право изменять этот налог, и чаще всего они это делают не в интересах покупателей. Например, в Шлезвиг-Гольштейне налог на недвижимость с 1 января 2014 года был увеличен до 6,5%, а в Берлине — до 6%. В Баден-Вюртемберге, Бранденбурге, Рейнланд-Пфальце, Северной Рейн-Вестфалии, Мекленбург-Передней Померании (с 01.07.2012), в Саксонии-Анхальт, Тюрингии и Гессене (с 01.01.2013), Нижней Саксонии, Бремене (с 01.01.2014) налог на недвижимость составляет 5,0%. В Гамбурге — 4,5%, в земле Саар — 5,5%. На сегодняшний день самые низкие налоговые ставки на покупку недвижимости в Германии остаются в Баварии и Саксонии — 3,5%.
Налог на приобретение недвижимости
В Германии в 2010 году выплаты по налогу на приобретение недвижимости составили 1% от общего государственного дохода, что эквивалентно 5,29 миллиардам евро. Этот метод является простым и эффективным способом пополнения земельного бюджета.
Законодательная система Германии предусматривает уплату налога на приобретение недвижимости в случае покупки, обмена или наследования недвижимости или земельной собственности.
Запись о собственнике вносится в поземельную книгу только после поступления денег в налоговую кассу.
| Ставки налога на приобретение недвижимости | |
| Баден-Вюртемберг | 5% |
| Бавария | 3,5% |
| Берлин | 6% |
| Бранденбург | 6,5% |
| Бремен | 5% |
| Гамбург | 4,5% |
| Гессен | 6% |
| Мекленбург-Передняя Померания | 5% |
| Нижняя Саксония | 5% |
| Северный Рейн-Вестфалия | 6,5% |
| Рейнланд-Пфальц | 5% |
| Саар | 6,5% |
| Саксония | 3,5% |
| Саксония-Анхальт | 5% |
| Шлезвиг-Гольштейн | 6,5% |
| Тюрингия | 6,5% |
Исключения из правил
Многих клиентов интересует возможность избежать оплаты налога на приобретение недвижимости. Эти платежи являются необходимым условием для становления собственником имущества. Тем не менее, существует несколько исключений, при которых не нужно платить налоги на недвижимость.
Например, от оплаты освобождаются:
- физические лица при покупке объекта супругой или супругом;
- при передаче после развода бывшему супругу или супруге;
- при делении имущества наследниками в рамках процедуры наследства;
- по договору дарения и при стоимости объекта до 2.500 евро.
Для юридических лиц также существуют исключения, о которых наши консультанты расскажут Вам в ходе индивидуальной консультации.
Возврат налога на недвижимость
В случае аннулирования сделки по какой-либо причине и при условии уже оплаченного налога на приобретение недвижимости, Вы имеете право на возврат выплаченной суммы. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в налоговую службу в установленные сроки.
Оптимизация налоговых выплат
Если вы выбрали недвижимость с высокими налогами на федеральной территории, рекомендуется проверить, есть ли аналогичные объекты в других регионах с более низкими налоговыми ставками. Многие доходные объекты имеют схожие характеристики, поэтому иногда стоит рассмотреть покупку недвижимости в другом федеральном регионе Германии, где налоги будут менее высокими.
Другой метод касается жилья. Если вы приобретаете меблированную квартиру или дом, рекомендуется не включать стоимость мебели в основной договор купли-продажи, а составить отдельный договор, чтобы не завышать стоимость покупки и не увеличивать налогооблагаемую базу. Строго запрещены такие действия, как недопоставка суммы сделки, с целью сэкономить на налогах, и мы настоятельно рекомендуем воздержаться от таких попыток.
Например, если придется аннулировать договор из-за обнаружения скрытых дефектов или по другим причинам, вы уже не сможете полностью вернуть потраченные деньги.
Если вы все же решите пойти на такие шаги, помните, что Германия имеет сложную систему налогообложения, и все подобные «незаконные» схемы давно известны. Если налоговая служба начнет подозревать вас в завышении стоимости объекта, вам придется предоставить доказательства, по каким основаниям вы продали объект по такой низкой цене. Если вы не сможете убедить инспектора, вам придется полностью оплатить налоги и дополнительно заплатить за оценку стоимости объекта экспертом.
Поэтому такая экономия может в итоге выйти вам гораздо дороже.
Налог на аукционные объекты
Мало кто знает, что при приобретении недвижимости или земельного участка на аукционе в рамках судебных торгов, сумма налоговых выплат рассчитывается не на основе стоимости аукционной покупки, а на основе оценочной стоимости объекта. А именно, независимо от того, на какую цену был приобретен объект на аукционе, налог останется неизменным.
Налог на покупку недвижимости в Германии (Grunderwerbsteuer)
Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) единовременно взимается при приобретении недвижимого имущества на территории Германии и регулируется законом Grunderwerbsteuergesetzes (налоговым законом о приобретении земли в Германии).
Под приобретением понимается:
- оформление нотариального договора на покупку недвижимости
- приобретение на аукционе через залог
- осуществление других сделок, в результате которых недвижимость передается и принимается покупателем, который предварительно выплачивает оговоренную сумму
Финансовое учреждение (Налоговый орган) получает информацию о покупке от нотариуса или государственных органов и составляет решение о выплате налога на покупку (Grunderwerbsteuerbescheid). После получения расчетной суммы, налоговая инспекция выдает свидетельство об отсутствии налоговой задолженности (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Без наличия такого свидетельства, нотариус не имеет возможности продолжать оформление сделки и вносить изменения в земельную книгу в отношении объекта недвижимости.
Согласно закону о покупке недвижимости, в категорию недвижимости входят:
- самые участки земли, которые приобретаются в собственность или берутся в аренду на длительный срок (Erbbaurechte)
- имущество, находящееся на собственном или чужом участке
- Право пользования, известное как Sondernutzungsrecht по смыслу § 15 WEG, означает регистрируемую в кадастровой книге возможность для одного из собственников земельного участка использовать определенную часть общей собственности по его собственному усмотрению. Примерами могут служить парковки в подземных гаражах, подвальные помещения или даже фасад дома для размещения рекламы (Источник: Wikipedia)
Налог рассчитывается на основе стоимости приобретения. Вместе со стоимостью покупки недвижимости в облагаемую налогом базу включаются дополнительные расходы, связанные с покупкой. Например, измерение участка или оплата вознаграждения маклеру.
Величина налога зависит от федеральной земли, на которой находится участок. Согласно данным Wikipedia на начало 2017 года действовали следующие налоговые ставки:
| Федеральная земля | Последнее изменение | Налоговая ставка |
|---|---|---|
| Баден-Вюртемберг (Baden-Württemberg) | 05.11.2011 | 5,0 % |
| Бавария (Bayern) | 3,5 % | |
| Берлин (Berlin) | 01.01.2014 | 6,0 % |
| Бранденбург (Brandenburg) | 01.07.2015 | 6,5 % |
| Бремен (Bremen) | 01.01.2014 | 5,0 % |
| Гамбург (Hamburg) | 01.01.2009 | 4,5 % |
| Гессен (Hessen) | 01.08.2014 | 6,0 % |
| Мекленбург-Передняя Померания (Mecklenburg-Vorpommern) | 01.07.2012 | 5,0 % |
| Нижняя Саксония (Niedersachsen) | 01.01.2014 | 5,0 % |
| Северный Рейн-Вестфалия (Nordrhein-Westfalen) | 01.01.2015 | 6,5 % |
| Рейнланд-Пфальц (Rheinland-Pfalz) | 01.03.2012 | 5,0 % |
| Саарланд (Saarland) | 01.01.2015 | 6,5 % |
| Саксония (Sachsen) | 3,5 % | |
| Саксония-Анхальт (Sachsen-Anhalt) | 01.03.2012 | 5,0 % |
| Шлезвиг-Гольштейн (Schleswig-Holstein) | 01.01.2014 | 6,5 % |
| Тюрингия (Thüringen) | 01.01.2017 | 6,5 % |
В 2015 году бюджетные поступления от налога на приобретение земель составили 11,2 миллиарда евро [Источник: Министерство финансов Германии].
- Стоимость недвижимости ограничена суммой 2.500 Евро. Если стоимость превышает данную сумму, то налог взимается с полной стоимости.
- Владельцы участка осуществляют разделение его на части. Доля владения на полученных участках должна соответствовать доле владения на исходном участке в денежном эквиваленте.
- При наследовании или дарении недвижимости не взимается налог на покупку, однако возможно применение налогообложения в соответствии с законом о наследовании и дарении (ErbStG). Налог также не взимается при выкупе долей наследства.
- Продажа недвижимости супругу/супруге или сожителю/сожительнице (Lebenspartner), включая супругов и сожителей от предыдущих браков, при разделении совместного имущества после развода.
- Осуществление сделок по передаче недвижимости между родственниками, например, продажа имущества от родителей к детям.
Оптимизация налога на приобретение недвижимости
Покупка незастроенного участка
При осуществлении покупки земельного участка без заключения договора на строительство недвижимого объекта, размер налога будет рассчитываться только на основе стоимости самого участка. Если в будущем на данном участке будет возведено строение, то расходы, связанные с его строительством, не будут облагаться налогом на приобретение недвижимости. Важно, чтобы между моментом покупки и началом строительства прошло определенное время, и при этом налоговые органы не имели подозрений о том, что разделение операций по приобретению участка и заключению договора на строительство было осуществлено с целью снижения налоговой нагрузки, то есть не должны быть заметны экономические связи между продавцом участка и архитектором или строительной компанией.
В случае приобретения участка с условием строительства (Grundstück mit Bauträgerbindung) или заключением такого условия до внесения участка в кадастровую книгу, налоговая инспекция (Finanzamt) рассчитывает налог не исходя из статуса земельного участка, а исходя из статуса участка с построенным домом. В результате размер налога возрастает в 4-6 раз по сравнению с налогом на участок без условия строительства.
Если говорить о налоге на покупку недвижимости, то его требуется забирать только с тех недвижимых объектов, которые находятся на земельном участке. Здесь не в счет идут все различные устройства, автомобили, технологическое оборудование и даже внутреннее обустройство дома. Однако, если в документе о покупке сделать четкое разграничение и провести соответствующую оценку указанных позиций, то это позволит снизить сумму налога.
Имеется вероятность того, что налоговая организация может провести проверку правильности оценки передвижной собственности.
Использование юридических лиц и правила 95%
Если ни у одного из новых владельцев юридического лица доля не превышает 95% при его смене, то налог на покупку недвижимости не взимается. В случае превышения барьера в 95%, налог взимается со всей суммы. Важно отметить, что налог на покупку недвижимости также может быть рассчитан, если после покупки доля участия одного из владельцев увеличивается до более чем 95% в течение следующих 5 лет.
Такая схема оптимизации налога на покупку известна и имеет множество деталей, которые следует учитывать (см. статью Rödl & Partner). Обычно такие модели имеют смысл при приобретении больших пакетов недвижимости.
Налоги на недвижимость в Германии
В Германии, подобно любой другой стране, необходимо выплачивать налоги при приобретении, владении, реализации жилой недвижимости и получении имущества в подарок или в качестве наследства. Дополнительно, облагается налогом доход от аренды. Процентные ставки и правила уплаты налогов на недвижимость являются абсолютно идентичными как для граждан Германии, так и для россиян, применяются одинаковые нормы и тарифы.
Налог при покупке недвижимости в Германии
После покупки недвижимости в Германии необходимо в течение месяца внести оплату налога на переход права собственности. Только после этого покупатель официально будет зарегистрирован в Земельной книге как новый владелец имущества.
Каждая федеральная земля Германии устанавливает свои собственные ставки этого налога, которые колеблются от 3,5% до 6,5%. Самые низкие ставки применяются в Баварии и Саксонии, а самые высокие – в Шлезвиг-Гольштейне, Северном Рейне-Вестфалии, Саарланде и Тюрингии.
Покупая недвижимость в пограничных областях Германии, можно выбирать между разными землями и таким образом сэкономить значительную сумму. Например, покупая дом за 400 тыс. евро в Баварии, придется заплатить 14 тыс.
евро, а в соседней Тюрингии – уже 26 тыс. евро.
Налог на недвижимость в Германии для владельцев
В Германии собственники недвижимости обязаны платить налог ежегодно. Сумма налога зависит от оценочной стоимости имущества, налоговой ставки и повышающего коэффициента, который устанавливается муниципалитетами. Налоговая ставка определяется вида жилья (квартира или дом) и варьируется от 0,26% до 1% в зависимости от территории.
Повышающий коэффициент может достигать 8 единиц в некоторых землях.
Налог на недвижимость в Германии относительно невысокий. Например, семья, живущая в квартире, в год платит около 200-300 евро, а в доме – примерно 600 евро.
Налог на недвижимость в Германии от дохода с аренды
Доходы от сдачи недвижимости в аренду после вычета расходов на ее содержание облагаются налогом на доход. Ставка налога определяется с помощью прогрессивной шкалы и зависит от величины получаемого дохода.
| Годовой доход от аренды (в евро) | Ставка налога (%). |
|---|---|
| менее 8 652 | 0 |
| 8 652 – 52 881 | 14-42 |
| 52 881 – 250 730 | 42 |
| более 250 730 | 45 |
Дополнительно арендодателем уплачивается налоговая доплата за солидарность, которая рассчитывается в размере 5,5% от ставки налога на доход.
Налог на продажу недвижимости в Германии
Если владелец решает продать свою недвижимость в течение 10 лет после ее покупки, ему необходимо уплатить налог на увеличение капитала. Ставки для этого налога рассчитываются так же, как и для подоходного налога (от 0% до 45%). В качестве налогооблагаемой базы выступает разница между прибылью от продажи, затратами на покупку недвижимости и амортизацией.
Налог на продажу недвижимости в Германии не взимается, если владелец использовал это жилье как постоянное место жительства в течение последних трех лет, включая год продажи.
Налог на недвижимость в Германии в случае дарения и наследования
Ставка налога на дарение и наследование варьируется от 7% до 50% и определяется на основе рыночной стоимости недвижимости и степени родства между получателем и дарителем или наследодателем.
Для расчета суммы налога на получение недвижимости в Германии необходимо учесть налоговый вычет, который зависит от степени родства с дарителем. Для супругов этот вычет составляет 500 тыс. евро, для детей и внуков – 400 тыс.
евро при наследовании и 200 тыс. евро при дарении, для родителей, бабушек и дедушек – 100 тыс. евро, а для прочих родственников – 20 тыс.
евро. Этот вычет можно использовать только один раз в течение десяти лет.
Если пожертвование недвижимости между супругами происходит и объект используется для совместного проживания, налог на дарение и передачу недвижимости не взимается.
Продажа
Налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer) — это форма налога на доход, которую выплачивает продавец недвижимости. Для физических лиц этот налог составляет ставку подоходного налога (14,77 — 47,475%), а для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона, в котором зарегистрирована компания.
Расчет налогооблагаемой базы производится следующим образом: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с ее приобретением, а также амортизационные отчисления. Физические лица освобождаются от уплаты налога на прирост капитала, если с момента покупки до продажи недвижимости прошло более 10 лет или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.
При передаче в наследство или в дар недвижимости, оплата налога на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) лежит на получателе объекта. Обычно, налогооблагаемой основой является рыночная стоимость недвижимости. Ставка налога наследования или дарения колеблется в зависимости от степени родства и стоимости объекта, и варьирует от 7 до 50%.
В качестве налогоплательщиков выделяются три категории, для каждой из которых предусмотрены вычеты, позволяющие уменьшить размер налогооблагаемой основы.
Вычеты, евро
Супруги и гражданские супруги
Дети и внуки (при умерших родителях)
Дети и внуки (при живых родителях)
Родители, бабушки и дедушки
500 000
400 000
200 000
100 000
Братья и сёстры
Племянники
Приёмные родители
Свойственники
Разведённые супруги и партнёры
Остальные, в том числе юридические лица
Главное про налоги на недвижимость в Германии
Нужно ли платить налог при покупке недвижимости в Германии?
Когда процедура завершения сделки будет полностью окончена, покупатель обязан будет уплатить однократный налог на переход права собственности — Grunderwerbsteuer. Его процентная ставка варьируется от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, и зависит от точного расположения недвижимости.
Есть ли налог на владение недвижимостью в Германии?
Имущественный налог (Грундштейгер), безусловно, является обязательным годовым платежом владельцем. Для вычисления налоговой суммы применяется базовый коэффициент — 0,35%. При определении окончательной суммы налога учитывается значительное количество факторов, включая тип объекта, его местоположение, размер земельного участка и время постройки.
Есть ли налог при сдаче недвижимости в Германии в аренду?
Собственники арендной недвижимости обязаны платить налог на свой доход: физическим лицам предписан подоходный налог (Екоминственный налог), а юридическим лицам — налог на организации (Налог на организацию). Этот налог рассчитывается на основе дохода собственника с использованием прогрессивной шкалы от 14,77% до 47,475%, включая дополнительный сбор на солидарность (Сбор на солидарность).
Платит ли налог продавец недвижимости в Германии?
Налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из разновидностей налога на доход, обязан уплачивать продавец недвижимости. Физические лица вносят свой вклад в размере подоходного налога (14,77–47,475%), в то время как юридические лица оплачивают налог с корпораций (15,825%), а также промысловый налог, величина которого зависит от места регистрации компании.
При передаче имущества по наследству или дарению, налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) выплачивается получателем наследства или одариваемым лицом. Обычно, налогооблагаемая основа равна текущей рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение составляет от 7% до 50% и зависит от степени родства с предшествующими владельцами (дарителями) и стоимости имущества.
Покупка недвижимости
Покупатель недвижимости в Германии осуществляет оплату налога, связанного с приобретением имущества. Называется он налогом на приобретение земельного участка (Grunderwerbsteuer), но его уплачивают при покупке как домов, так и квартир. Размер налоговой ставки рассчитывается на основе стоимости объекта и зависит от федеральной земли, в которой находится имущество.
Величина налога Grunderwerbsteuer будет изменяться в 2022 году
Изменение ставки этого налога регулярно происходит на федеральном уровне. Например, в конце 2011 года — начале 2012 года в землях Северный Рейн — Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Рейнланд-Пфальц ставка Grunderwerbsteuer была повышена до 5%, а затем в 2015 году в землях Северный Рейн — Вестфалия и Саарланд повысилась до 6,5%.
Основная ставка налога на недвижимость в Германии составляет 0,35% от оценочной стоимости объекта, но с учетом муниципального коэффициента владельцы платят от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости своей недвижимости ежегодно.
В Германии действует специальная схема списания налога, которая основана на износе здания. Эта схема применяется только к зданиям, которым уже более 40-50 лет. Если здание было построено в 1925 году или позже, то ежегодно списывается налог в размере 2% от оценочной стоимости объекта.
Для зданий, которые старше 1924 года, процент списания составляет 2,5% от оценочной стоимости.
Сдача недвижимости в аренду
Сдача недвижимости в аренду в Германии облагается налогом по той же ставке, что и за другие виды дохода. Кроме того, существует налог «на солидарность», который введен после объединения Германии и направляется на развитие восточных «новых» земель Германии. Этот налог составляет 5,5% от суммы подоходного налога.
Сумма налогооблагаемой базы уменьшается на расходы, связанные с содержанием и обновлением жилья, а также на амортизационные отчисления. Доходы от аренды освобождены от НДС. Также есть возможность учесть расходы на поездку в Германию.
Фактическая сумма налога для двухкомнатной квартиры составит приблизительно 150-200 евро.
Если при покупке недвижимости используется банковское финансирование, налоговая нагрузка существенно снижается во время погашения кредита.
Далее представлены скорректированные данные для гражданина Германии, который является налоговым резидентом и не состоит в браке. Налоговая ставка является прогрессивной и рассчитывается в соответствии с действующими правилами налогообложения на 2022 год.
