Возможности перепланировки ипотечного жилья ВТБ

Если владелец квартиры, купленной по ипотеке, не удовлетворен расположением внутренних помещений, он может обратиться к перепланировке. Это единственный способ улучшить жилье и сделать его более комфортным. Однако заемщики часто не знают, как согласовать и провести работы законным путем, если квартира находится в залоге у банка.

Наши юристы предоставили рекомендации о том, как и при каких условиях можно выполнить перепланировку ипотечного жилья, находящегося в ипотеке у банка.

Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк

Основные нормы по перепланировке прописаны в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. Жители Москвы подпадают под действие отдельного постановления мэрии «Об организации перестройки и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». По закону, перепланировка означает значительное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение таких изменений в технический паспорт.

Чтобы провести перепланировку, нужно собрать документы, разработать проект перепланировки и получить согласие городской администрации или жилищной инспекции. Действующее законодательство не запрещает непосредственно перепланировку квартиры, приобретенной в ипотеку, — поделился генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Однако стоит помнить, что до полного погашения кредита фактическим владельцем квартиры является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов.

В случае невозможности оплаты ипотеки у банка есть все законные основания забрать ипотечную квартиру, напомнил он.

Совет № 2. Внимательно изучите договор

Если вы планируете провести перепланировку вашей ипотечной квартиры, важно учесть несколько нюансов. Прежде всего, перед тем как вносить значительные изменения в квартиру, необходимо внимательно изучить договор об ипотеке и убедиться, что в нем нет запрета на перепланировку, как подчеркивает Баранов. Юрист подчеркивает, что если запрета нет, стоит изучить разрешенные действия заемщика в отношении помещения.

«Возможно, в договоре будет оговорено проведение косметического ремонта, замены дверей и проемов или других работ. Также важно тщательно изучить раздел о ответственности сторон, чтобы минимизировать возможный ущерб», советует руководитель компании «Достигация».

После того как проверено отсутствие запретов на перепланировку в договоре, необходимо получить письменное согласие от банка, сообщила Ксения Аверс, глава агентства недвижимости «ТрендХаус». Она отметила, что кредитная организация, скорее всего, потребует обеспечения сохранения рыночной стоимости и ликвидности объекта после выполнения работ. «Если вы решите осуществить нестандартную планировку, то банк не одобрит это решение.

Потому что такие варианты будут интересны не каждому покупателю. Это означает, что в случае невыплаты ипотеки и необходимости продажи квартиры банку будет сложно найти покупателя, и кредитная организация получит меньше денег», — пояснила эксперт.

Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк

Для получения разрешения от банка необходимо направить официальное письмо с набором документов, включая техническое заключение и план перепланировки, подчеркнула глава юридического отдела «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина. «Банк обязан рассмотреть ваше заявление и предоставить письменный ответ. Вероятно, согласие кредитной организации будет стоить денег, поэтому вам придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — пояснил Артем Баранов.

Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию

Чтобы начать строительные работы в ипотечной квартире, необходимо получить разрешение от банка и предоставить соответствующую документацию в жилищную инспекцию или администрацию города. Глава юридической компании «Достигация» подчеркнул, что согласие от указанных органов является обязательным условием для перепланировки ипотечной квартиры. Только после получения разрешения можно нанимать рабочую бригаду и приступать к строительным работам.

Важно не забывать, что до получения разрешения на перепланировку, начинать работы в ипотечной квартире не рекомендуется, так как существует значительный риск. Реализация задуманной перепланировки может занять не менее четырех месяцев», — подводит итоги Баранов.

Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок

Ипотечные банки выражают свое неодобрение по отношению к перепланировкам жилья, так как в результате реконструкции объекты могут оказаться менее прибыльными по сравнению с исходным состоянием, сообщила Митрошина.

Кроме того, по ее словам, кредитор не в силах контролировать, завершил ли заемщик процедуру перепланировки. «Если заемщик по ипотечному кредиту не сможет справиться со своими обязательствами, квартира будет выставлена на аукцион, и есть риск того, что перепланировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избегают такой ответственности», — пояснила юрист.

Банки разрешают перепланировку только в случае, если страховая компания, которая страховала недвижимость, дает согласие, получив подтверждение оценщика о том, что объект после реконструкции увеличит свою стоимость, уточнила юрист.

По ее словам, это происходит очень редко, и на это не стоит полагаться.

Инструкция по легализации перепланировки

Как изменить данные в ЕГРН после перепланировки квартиры. Подробная инструкция

Как получить ипотеку на квартиру с перепланировкой

Всегда существует риск при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой.

Ипотека является наиболее популярным способом приобретения квартиры. Например, в апреле 2025 года 81% сделок через сервис «Домклик» осуществлялись с использованием ипотеки. Банк предоставляет средства для покупки недвижимости и имеет определенные требования к квартире, которая станет залогом, включая техническую документацию.

Если собственники сделали перепланировку или внесли изменения в квартиру, они обязаны получить для этого согласование. Однако на практике множество квартир продаются с незарегистрированной перепланировкой, что может вызвать проблемы при оформлении ипотеки или в дальнейшем. Я расскажу, как получить ипотеку на такую квартиру, всегда ли это возможно и почему иногда лучше отказаться от приобретения.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Вам предоставляются полезные советы о покупке, ремонте и аренде жилья, которые будут регулярно приходить в вашу почту раз в две недели. Это абсолютно бесплатно! Если вы подпишетесь на рассылку, то вы соглашаетесь с условиями передачи данных и политикой конфиденциальности.

Что такое перепланировка и чем она отличается от переустройства

Этот процесс называется перепланировкой. Например, владелец может снять часть стены между комнатой и кухней или перенести кухню в коридор.

Если при этом также перемещают оборудование, которое указано на плане, такое как раковина, плита, ванна и другие, то это называется переустройством

Перед проведением архитектурных изменений необходимо провести согласование и получить разрешение, а только затем приступать к сносу и возведению стен.

Большинство владельцев осуществляют перепланировку без разрешения и не легализуют ее, даже если планируют продать квартиру. В таком случае у покупателей может возникнуть проблема — найти банк, который примет такую квартиру в качестве залога.

Какие есть риски при покупке квартиры с перепланировкой

При приобретении квартиры с несогласованной перепланировкой существуют определенные риски. Я хочу упомянуть основные из них.

Штраф. За незаконную перепланировку и реконструкцию могут быть наложены штрафы. Обычному человеку может грозить штраф в размере 1000-1500 ₽, индивидуальному предпринимателю — 4000-5000 ₽, малому предприятию — 12 500-15 000 ₽, средней или крупной компании — 25 000-30 000 ₽.

Кроме того, потребуется либо вернуть квартиру в ее первоначальное состояние, либо легализовать перепланировку через суд.

Однако суд не всегда становится на сторону владельцев.

Женщина из Москвы подала в суд на своего соседа, который живет на этаж выше. Мужчина переместил санузел так, что он оказался прямо над спальней соседки снизу. Кроме того, он установил полы с подогревом, осуществил вентиляцию с выводом на фасад и в шахту здания, а также удалил дверные проемы на балкон.

Суд частично удовлетворил требования женщины. Соседу приказали отключить полы от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления в течение 4 месяцев, демонтировать часть системы вытяжной вентиляции, касающуюся общедомового имущества, восстановить техническую шахту и фасад дома, перенести санузел и ванную и вернуть их в первоначальное состояние. В то же время, разрешили оставить дверной проем между жилым помещением и балконом.

Банк может изменить сумму первоначального взноса или повысить ставку кредита на 0,5—1 пункт процента. В зависимости от сложности перепланировки, банк может установить особые условия для ипотеки. Например, «Альфа-банк» увеличивает первоначальный взнос с обычных 20% до 40%.

Также возможно повышение ставки по займу на 0,5—1 процентный пункт.

Адресат для отправки документов

В целях залогового кредита банк не требует разрешения на вселение и/или регистрацию членов семьи заемщика или лиц, которых он считает членами семьи, за исключением случаев, когда заемщик просит заключить договор безвозмездного пользования (банк не соглашается на такие договоры).

Если госорганы, которые занимаются регистрацией граждан, требуют банковского письменного разрешения, то заемщик должен заполнить заявление, в котором нужно указать ФИО и данные документа, удостоверяющего личность, того человека, который планируется зарегистрировать в заложенной квартире, и также оплатить соответствующую комиссию.

Документы

Документы, предоставляемые заемщиком вместе с заявлением, включают в себя следующее:
Дубликат паспорта заемщика (страницы 2-3 с адресом регистрации по месту жительства, а также страница с информацией о семейном положении).
Дубликат паспорта / свидетельства о рождении лица, которое предполагается зарегистрировать в заложенной квартире.

Адреса для отправки документов

Отправить предоставленные документы в Финансовое учреждение (выбирается в зависимости от принадлежности вашего населенного пункта к федеральному округу)

Требования к формату документов

Запрещается использование архивов с документами или ссылок на файлообменные ресурсы.

При составлении темы письма необходимо придерживаться следующего формата: Город выдачи кредита_ФИО заемщика_дата рождения заемщика.

Выдача разрешений на регистрацию новых жильцов в заложенной квартире происходит через региональный отдел по сопровождению портфеля.

После регистрации новых жильцов по адресу заложенной квартиры заемщик обязан предоставить подтверждение в течение 10 дней. Подтверждение может быть в виде справки о регистрации (форма 9) или копий паспортов новых жильцов с отметками о регистрации. Документы могут быть представлены в оригинале, по факсу или в виде отсканированных копий, отправляемых по электронной почте.

Вы можете получить согласие на:

• проведение перепланировки
• продление срока регистрации перепланировки

Для подачи заявления вы должны подготовить необходимые документы и заполнить заявление. После этого направьте подготовленные документы в банк. Также вы можете направить сканы заявления и документов по электронной почте.

Условия

Получение разрешения на изменение планировки осуществляется в следующих случаях:

если условия заключенного кредитного договора предусматривают получение согласия,
если банк требует согласия на изменение записи в ЕГРН после проведенной перепланировки.

Выдача согласия на продление срока регистрации произведенной перепланировки осуществляется:

Если вы приобрели недвижимость, в которой было проведено перепланирование без согласования в установленном законом порядке, и не согласовали его в течение 6 месяцев с момента заключения кредитного договора в соответствии с законодательством, и если истекает срок предоставления документов, подтверждающих регистрацию проведенного перепланирования.

Срок и порядок рассмотрения заявления

Срок рассмотрения заявки составит до 14 дней с момента получения полного комплекта документов в банке.

Если ваша заявка будет одобрена, вы сможете получить оригинал согласия в отделе сопровождения. При посещении банка необходимо иметь с собой оригиналы всех ранее предоставленных документов в форме скан-копий.

Здесь можно ознакомиться с информацией о размере тарифов.

Что необходимо сделать для получения согласия:

Создать заявлениеСобрать все необходимые документы и отправить их в банк.

Какие документы необходимо предоставить в банк:

Для получения согласия на проведение перепланировки

Процесс разработки планов по изменению планировки и получение одобрения от компетентного органа для выполнения этих изменений, акт приемки работ после завершения перепланировки, описание изменений в планировке. Документальное подтверждение того, что страховая компания не отказывается от своих обязательств по страхованию от ущерба и повреждений, причиненных в результате перепланировки. Подтверждение использования или неиспользования поправочного коэффициента во время проведения перепланировки.

Подтверждение оплаты страховой премии, рассчитанной с учетом поправочного коэффициента (если он используется),

Извлечение из ЕГРН

Для получения согласия на продление срока регистрации произведенной перепланировки

Переформулированная версия:

Описание перепланировки,

указывает на то, что СК сохраняет свои обязательства по страхованию риска ущерба и повреждения, возникших в результате проводимых работ по перепланировке,

подтверждает применение / неприменение корректирующего коэффициента во время проведения перепланировки,

Заключение органа охраны памятников архитектуры, истории и культуры о возможности проведения перепланировки (если недвижимость находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры, истории и культуры).

Если вы передали права на своем кредите, пожалуйста, отправьте соответствующие документы по следующему адресу IZMKD_CP5@vtb.ru.

Чтобы ваше письмо не потерялось, при отправке важно соблюсти простые правила:

Тема электронного письма в зависимости от запроса:

«Хочу продлить срок регистрации произведенных изменений в планировке_ФИО заемщика_ дата рождения_(тема письма: «Хочу продлить срок регистрации произведенных изменений в планировке_Иванов И.И._01.01.1990»).